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增加自持比重、轉型旅游及養(yǎng)老地產、試水電商、代建模式崛起……2012年，在住宅市場逐漸飽和、優(yōu)質地塊愈發(fā)減少的大背景下，越來越多房企走上“改舊創(chuàng)新”的轉型之路，在新時代新領域，謀求新發(fā)展。

◎增加自持

8月，SOHO中國宣布未來將在北京和上海核心區(qū)持有商業(yè)物業(yè)150萬平米，宣布從散售向大規(guī)模自持轉型。

同時，龍湖、遠洋等多家房企也都大幅加碼自持商業(yè)地產比重。今年前11個月，龍湖累計實現(xiàn)銷售額358.6億元，其中商業(yè)地產簽約130億元，已經超越了去年全年85.32億元的銷售額，占集團銷售總額的1/3。龍湖地產掌門人吳亞軍表示，未來將繼續(xù)堅持以增持商業(yè)為戰(zhàn)略支點，用10-15年左右的時間把租金利潤占比從不到5%提升到30%。

遠洋地產行政總裁李明近日也表示，從今年開始，遠洋每年都將新增20萬平方米的商業(yè)用地，綠地集團董事長總裁張玉良表示，未來幾年綠地房地產業(yè)務的增長將主要依靠商業(yè)地產，商業(yè)地產比重將由目前的40%增至60%。

點評

雖然短期來看，盈利和銷售情況會不盡如人意，但SOHO中國轉型可能帶來的長期利好，仍獲得業(yè)內一片叫好聲。從青年向壯年、從初步的包裝地產商向成熟的商業(yè)運營商、從依靠賣項目獲取資金向提高租金占比實現(xiàn)長期回款，不管是SOHO中國的戰(zhàn)略轉型，還是其他房企增加商業(yè)物業(yè)的自持比重，都值得肯定。

◎涉足旅游

最新統(tǒng)計數(shù)據顯示，2012年一季度，全國旅游地產投資上億元的簽約項目達70個，總規(guī)模逾2600億元，今年全年預計實現(xiàn)投資總額將超過萬億元，包括萬科、保利、萬達等房企均大舉進軍旅游地產領域。

早在2005年10月，萬科投資10億元買下廣東惠州大辣甲島40年的租賃權，2007年，萬科又在海南三亞投資10.05億元打造浪琴灣項目；今年4月初，保利重慶·石象湖開盤，當天銷售105套；碧桂園也在表示，已經將海南島視為必爭之地。位于廣東省惠東縣的巽寮灣是又一個大房企的必爭之地，短短三四年間，吸引了華潤、萬科、富力等一線品牌房企云集于此，開發(fā)量雄冠國內其他區(qū)域。

除了大型房企看好旅游地產發(fā)展前景，金融機構投資旅游地產的熱情也與日俱增。據投中集團統(tǒng)計顯示，2006年至今，國內傳統(tǒng)旅游行業(yè)共完成31筆私募融資交易，累計獲得投資2.52億美元。

點評

旅游經濟和地產資本的雙重驅動，被認為是旅游地產蓬勃發(fā)展的主因，不過，在旅游地產投資增溫的同時，“圈地-賣房”的粗放增長模式卻飽受詬病，業(yè)內普遍認為，“假旅游、真地產”的舊模式難以為繼，行業(yè)發(fā)展亟須突破。

◎進軍養(yǎng)老

隨著國內老齡人口的急劇增長，養(yǎng)老地產正成為房企最看好的成長板塊，老齡化引發(fā)的“銀發(fā)經濟”已經成為眾多企業(yè)眼中的“香餑餑”。

包括萬科、保利、綠城等房地產企業(yè)以及泰康人壽等保險機構，均向養(yǎng)老地產領域進軍。萬科目前共有4個養(yǎng)老地產項目，早在2010年，萬科集團就在北京房山竇店試點了養(yǎng)老地產項目萬科幸福匯，今年萬科更是計劃投資120億元在長春多個區(qū)域打造占地100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)；綠城中國近日也公開表示，將做成全護型學院式養(yǎng)老，預計一年之后輪廓初成；今典集團旗下的“紅樹林模式養(yǎng)老”，意在用紅樹林酒店的管理、配套等來運作養(yǎng)老地產。

點評

雖然不少企業(yè)瞄向養(yǎng)老地產的大蛋糕，但目前并未形成成熟的運營模式。由于養(yǎng)老地產的開發(fā)和運營需要多個領域和行業(yè)的協(xié)調配合，有業(yè)內人士直言，真正在研究養(yǎng)老地產并想做出規(guī)模的企業(yè)很少，相當一部分企業(yè)對養(yǎng)老地產的概念還停留在引入部分老年人居住標準的水平，部分企業(yè)宣稱的養(yǎng)老地產規(guī)劃，其實只是為了低價拿地而已。而不少參與企業(yè)則表示，從前期拿地到后期持續(xù)運營，養(yǎng)老地產所需資本成本很高，如果沒有足夠的政策支撐，投資者承受的壓力很大。

◎試水電商

中國電子商務市場正呈現(xiàn)爆棚式飛躍發(fā)展。在這樣的背景下，商業(yè)地產巨頭萬達，也做起了電商。事實上，早在今年年初，萬達就籌劃進軍電商，萬達電商部門的招聘信息顯示，普通的“網頁制作工程師”年薪在18萬-38萬元，平臺技術部總經理超過百萬年薪，CEO年薪更是高達200萬元，未來“萬達集團電子商務公司”的規(guī)模將在1萬人。近日，原阿里巴巴國際站技術負責人龔義濤已出任萬達電商掌門人，目前萬達電商部門已成立并進入實際運作階段。不過，與傳統(tǒng)的B2C模式不同，萬達的電商更傾向于O2O(即將線下商務的機會與互聯(lián)網結合)的模式，從而實現(xiàn)電商平臺的金融屬性。

點評

在開發(fā)和運營商業(yè)地產領域，萬達是當之無愧的行業(yè)領軍者，不過，在電商領域，萬達卻是“初來乍到”的新人。除了大量資金和人力的投入之外，更重要的是團隊、經驗、品牌等的沉淀和積累，萬達還需要在這些方面多下工夫。

◎代建崛起

綠城的房地產代建業(yè)務已經初具規(guī)模。近日，綠城房產建設管理有限公司(稱綠城建設)執(zhí)行總裁許峰表示，目前綠城建設代建的項目已達72個，可售貨值約達1300億元。綠城建設成立于2010年9月，涵蓋商業(yè)代建、政府代建和資本代建三種業(yè)務模式，其中1/3為政府代建，其余2/3為商業(yè)代建。通過委托方提供開發(fā)用地并承擔全部或主要開發(fā)資金，綠城建設根據委托方的需要向項目輸出管理及品牌，派駐專業(yè)的開發(fā)團隊，承擔全過程開發(fā)管理任務。

涉足代建業(yè)務的房企，目前在全國已有多家。萬科已在上海涉足房地產代建業(yè)務，而中海地產在西北地區(qū)也在2011年開始承建項目代建。

點評

代建正成為各類房企繞過資金牽制和買地瓶頸，謀求增長的一條捷徑。從短期來看，代建為企業(yè)帶來的利潤，卻并不足夠誘人。綠城對代建項目收取的管理費用平均約為項目銷售額的7%左右，這意味著兩年的代建將為綠城帶來的收入僅為90億元。盡管規(guī)模擴張很快，但綠城建設對綠城集團的業(yè)績貢獻，或將在數(shù)年后才能得以體現(xiàn)。