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12月18日，國土部召開新聞發(fā)布會(huì)，表示要平抑土地市場(chǎng)價(jià)格的異常波動(dòng)。這顯然與11月底至12月初各地出讓地塊的總價(jià)、單價(jià)被頻頻刷新有密切關(guān)系。有可能創(chuàng)造北京今年地王的農(nóng)展館地塊也隨后由北京國土局暫停出讓。

雖然近期總價(jià)單價(jià)地王頻出，但是今年土地市場(chǎng)的溢價(jià)率并不算高，有的優(yōu)質(zhì)地塊僅以底價(jià)成交。據(jù)K8黃金灣土地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年萬科拿地的溢價(jià)率平均為20%。然而，地王頻出還是能夠顯示出土地市場(chǎng)升溫的苗頭?！澳甑?，為了避免出現(xiàn)恐慌性購房，將土地市場(chǎng)升溫的苗頭及時(shí)加以遏制，這也表明調(diào)控的大方向是不變的?！秉S金灣投資集團(tuán)董事長申威向記者表示。

為土地市場(chǎng)降溫

12月18日，國土部召開新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)、抑制異常地價(jià)等方面的情況。國土部表示，將從嚴(yán)從緊調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，針對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的城市出臺(tái)措施，同時(shí)建立房地產(chǎn)大企業(yè)大地塊跟蹤督查制度，防止“地王”誤導(dǎo)市場(chǎng)。

顯然，國土部的表態(tài)與近期各地出讓地塊的總價(jià)被頻頻刷新有關(guān)。12月12日，上海徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)南站商務(wù)區(qū)地塊由萬科、綠地等4家企業(yè)聯(lián)合以底價(jià)54.31億元競(jìng)得，成為今年上?？們r(jià)最高地塊。上海黃浦區(qū)的一地塊折合樓面地價(jià)約36176元/平方米，成為今年的“單價(jià)地王”。南京濱江地塊則以56億元成為其今年總價(jià)地王。此外，成都的武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村地塊8500元/平方米的樓面地價(jià)，其溢價(jià)率達(dá)到150%。

就在國土部要求各地避免“地王”再次出現(xiàn)的通知出臺(tái)后的第二天，北京國土局暫停了農(nóng)展館地塊的出讓。農(nóng)展館地塊之所以備受關(guān)注，正是因?yàn)樗谐蔀椤暗赝酢钡臈l件。農(nóng)展館地塊起始樓面價(jià)就已達(dá)到33811元/平方米，超過年內(nèi)“地王”萬柳地塊2.4萬元/平方米的起始價(jià)，與萬柳地塊的成交價(jià)相當(dāng)。

實(shí)際上，在農(nóng)展館地塊開始掛牌出讓的時(shí)候，就有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年底高價(jià)地塊的出讓會(huì)干擾整體市場(chǎng)的預(yù)期，影響調(diào)控成果。而今年，為了抑制土地市場(chǎng)的升溫，像暫停農(nóng)展館這樣的熱地出讓并非首次。9月底，北京國土局暫停了包括可能成為最熱地塊的朝陽區(qū)來廣營住宅用地在內(nèi)的10宗地塊的出讓。

雖然11月底、12月初十余個(gè)城市總價(jià)和單價(jià)地王頻頻出現(xiàn)，但是可以看到，這些地塊的溢價(jià)率并不算高。但是，這仍然給購房者的預(yù)期帶來很大的影響，擔(dān)心明年房價(jià)會(huì)上漲的剛需客戶在近期有集中入市的趨勢(shì)。

“部分城市地價(jià)被頻繁刷新，這表明土地市場(chǎng)已經(jīng)有了升溫的苗頭。地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系不言而喻，地價(jià)上漲，肯定會(huì)出現(xiàn)房價(jià)上漲的預(yù)期?！鄙晖蛴浾弑硎尽?/p>

土地供應(yīng)量作為樓市潛在供應(yīng)量的指標(biāo)，將直接影響半年或一年后樓市的市場(chǎng)供應(yīng)量。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，未來一段時(shí)間內(nèi)，政府積極推地的同時(shí)，還會(huì)限制“地王”出現(xiàn)擾亂市場(chǎng)秩序，土地底價(jià)成交將成為常態(tài)，并同時(shí)可能伴隨流標(biāo)、流拍的現(xiàn)象，年底土地市場(chǎng)恐難出現(xiàn)非理性反彈。

土地出讓金大幅縮水

盡管一線城市的土地市場(chǎng)持續(xù)回暖。但今年前11個(gè)月，一線城市的土地出讓金仍然比去年縮水四成。

據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，一線城市的土地出讓金為1661億元，同比去年下降41.5%。這樣看來，即使12月的土地市場(chǎng)成交額創(chuàng)出新高，今年土地出讓金仍然難以達(dá)到去年的水平。另據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月，北京土地出讓金達(dá)到920.7億元，比2010年同期的1075億元略低。

不僅一線城市土地出讓金大幅縮水，全國主要城市的土地出讓金的減少也已成定局。

申威表示：“今年上半年，土地市場(chǎng)比較冷清，地方政府出讓土地的價(jià)格仍然比較高，土地流拍和底價(jià)成交的情況比較多。地方政府通過土地推介會(huì)等方式吸引房企，但效果并不好。下半年，隨著樓市的回暖，房企現(xiàn)金流的好轉(zhuǎn)，土地市場(chǎng)開始復(fù)蘇，但是并不能用‘火熱’來形容土地市場(chǎng)?！?/p>

“現(xiàn)在土地價(jià)格仍然偏高，尤其是一些二三線城市位置不太好的地塊，因此，房企對(duì)于這類地塊仍然保持謹(jǐn)慎?！鄙晖M(jìn)一步分析。

土地出讓金一向是地方財(cái)政收入的重要組成部分，臨近年關(guān)，地方政府的推地意愿自然比較強(qiáng)烈。因此，最近兩個(gè)月，一線城市的土地出讓金和出讓地塊的數(shù)量都有所增長。

實(shí)際上，大型開發(fā)商已經(jīng)成為今年土地市場(chǎng)的絕對(duì)主力。據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)，萬科、保利[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、龍湖[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、恒大前11個(gè)月用于拿地的金額達(dá)到了1095億元，與去年全年相比增加18.6%，共計(jì)拿地223宗。

今年前11個(gè)月，萬科在土地儲(chǔ)備上的投入以444億元領(lǐng)先各大房企，不過，這個(gè)金額比起萬科去年在土地上的花費(fèi)還是微降3.1%。保利以335億元的金額緊隨萬科之后。值得注意的是，保利在土地上的花費(fèi)比去年同期大漲了46.4%。12月18日，保利又與中國奧園共同以34.1億元收購了廣州番禺區(qū)一地塊。而龍湖今年用于拿地的金額比去年大漲103%。

胡景暉認(rèn)為，一般看來，土地出讓金下降與企業(yè)的拿地積極性有關(guān)，但是從大型房企拿地的情況看，土地出讓金的縮水與大型開發(fā)商是否積極拿地并無直接關(guān)聯(lián)，反而可以說明大多數(shù)中小企業(yè)拿地積極性不夠，是土地出讓金下降的根本原因。目前，部分大型開發(fā)企業(yè)基本完成年度土地儲(chǔ)備任務(wù)，中小型開發(fā)企業(yè)則受政策不確定因素的作用，可能繼續(xù)觀望。

申威表示：“土地市場(chǎng)未來必定是強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)，大開發(fā)商將占據(jù)主要的市場(chǎng)，即使一些大型房企采取聯(lián)合拿地的方式降低風(fēng)險(xiǎn)。而中小開發(fā)商將被逐漸擠出土地市場(chǎng)。大型房企在融資上的優(yōu)勢(shì)，也使得他們有更多的資金可以在土地市場(chǎng)上有所作為?！?