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盡管寫入中共十八大報告的“新型城鎮(zhèn)化”道路將如何實施尚無定論，但向來對政策十分敏感的中國房地產商，都已經將其視作了中國城市發(fā)展和建設的新一輪戰(zhàn)略機遇期。

記者了解到，包括萬科、恒大等在內的中國房地產行業(yè)一線大型企業(yè)，都已經著手研究甚至嘗試配合城鎮(zhèn)化的企業(yè)戰(zhàn)略，綠城則已經開始具體考慮通過已有的業(yè)務增長迅速的代建業(yè)務平臺，在新型“城鎮(zhèn)化”發(fā)展路徑中占據先發(fā)優(yōu)勢。

對于“久經調控”的中國房地產企業(yè)而言，“城市化”與“城鎮(zhèn)化”的一字之差，似乎意味著一個范圍更廣的市場。而新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式下，大量非傳統(tǒng)意義上的中心城市城鎮(zhèn)化過程所釋放出的改善居住條件的需求，則被認定為房地產行業(yè)新的增長點所在。

針對性嘗試

“集團負責戰(zhàn)略投資的部門，正在研究和分析新型城鎮(zhèn)化道路，將能給我們的業(yè)務帶來怎樣的新空間?！焙愦蟮禺a一位不愿具名的高管向《經濟參考報》記者表示，他還透露，研究分析的重點在新型城鎮(zhèn)化可以創(chuàng)造出多大的住房需求。

在此之前，恒大地產依靠在二三線城市，甚至是縣級城市的大規(guī)模開發(fā)布局，在開發(fā)面積和成交面積上，已經趕超萬科成為“全國第一”。他們現在關心的是，已經寫入十八大報告的“新型城鎮(zhèn)化”，是否能給他們帶來跨越式發(fā)展的空間和可能。

“我們也很關心城鎮(zhèn)化的問題?！本G城建設執(zhí)行總裁許峰告訴記者。綠城建設是綠城集團旗下以房地產項目代建業(yè)務為核心的企業(yè)平臺，于2010年正式成立。與一般投資拿地開發(fā)的房企不同，綠城建設通過輸出品牌，派駐專業(yè)的開發(fā)團隊，承擔開發(fā)全程任務，與項目業(yè)主方進行合作，而后收取一定比例的管理費用。截至2012年10月，綠城建設在全國已經簽約72個代建項目。

正是基于這樣的業(yè)務結構，許峰對于“城鎮(zhèn)化”發(fā)展路徑帶給綠城建設的市場機會擁有很強的信心。他向記者表示，目前已經開始研究對本企業(yè)產品線進行適當的調整，制定有針對性的策略，以保持和鞏固在這一領域的自身優(yōu)勢。

這并非是恒大和綠城建設兩家企業(yè)的“超前思考”。記者了解到，包括萬科、首創(chuàng)置業(yè)、北大資源集團等房地產開發(fā)企業(yè)，都已經在切實進行相關研究工作，并已開始考慮依據“城鎮(zhèn)化”調整自身的開發(fā)模式、業(yè)務布局和產品線。

“占領”新需求

國家統(tǒng)計局2012年一季度的數據顯示，中國城市人口占總人口比例為51.27%，首次突破“50%大關”，而在改革開放啟動的1978年，這個比例僅有不到17%。正是與飛速增長的城市人口比例伴生，中國的房地產行業(yè)迎來了屬于自己的黃金十年。

“正因如此，中國的房地產開發(fā)行業(yè)明白城市人口的增長，對于行業(yè)、企業(yè)整體向前發(fā)展的重要意義?！比A高萊斯地產顧問總經理李忠表示，而在北京、上海、廣州、深圳為代表的一批特大型城市人口與資源矛盾不斷突出，城市人口增長開始觸碰天花板之時，“散點發(fā)展”的城鎮(zhèn)化，將帶來繼續(xù)增長的城鎮(zhèn)人口和連帶的住房改善需求。

在全國人大財經委員會副主任委員尹中卿看來，中國當前城市化雖然取得了一定的成績，但是，最為凸顯的問題，就是人口的城市化遠遠落后于土地的城市化———“在城市建成區(qū)面積不斷擴大的同時，由于在戶籍、社會保障、公共服務均等化等方面的原因，原有土地上的居民，沒有變成穩(wěn)定的新增城市人口?！?/p>

他認為，十八大提出的“新型城鎮(zhèn)化”路徑，將解決這一問題———通過戶籍、社保、公共服務等領域的改革，并通過均衡發(fā)展“城鎮(zhèn)”，將保證城市人口的增加，形成新的市場消費能力，實現發(fā)展的可持續(xù)性。

“從開發(fā)企業(yè)的角度而言，城市化和城鎮(zhèn)化雖然只有一字之差，但是，卻意味著巨大的新市場空間。”綠城建設執(zhí)行總裁許峰向記者表示“原有的公共資源向大型、特大型城市配給的模式，已經導致這些城市的公共資源承載能力出現問題，而‘城鎮(zhèn)化’則把更多的公共資源更為均衡地配置到原有的中小城市，無論是城市建設還是住房改善的需求，對于我們而言，都是巨大的市場契機?！痹S峰說。

代建“先發(fā)優(yōu)勢”

實際上，對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，告別特大城市發(fā)展模式的“城鎮(zhèn)化”并不陌生。比如，綠城建設目前總計正在進行代建開發(fā)的72個項目當中，有54個位于除北京、上海、廣州、深圳、杭州以外的“非傳統(tǒng)中心城市”。萬科、恒大也已經在二、三線城市開始逐步擴大自身的布局覆蓋。

當幾乎所有的房地產開發(fā)企業(yè)均已經認定，城鎮(zhèn)化將成為未來趨勢之時，通過怎樣的方式在這一領域占據先發(fā)優(yōu)勢，就成為了無法回避的命題。

許峰告訴記者，從他目前在企業(yè)實際運營過程中積累的經驗來看，綠城建設的代建模式，是在這一領域內快速擴大市場規(guī)模，更快、更有效改善城市面貌，提升居住品質的一種有效手段。

“如果是投資買地開發(fā)，相對來說決策周期比較長、制約因素比較多、資金需求大，想造更多好房子的理想之路比較漫長。而如果是在代建模式之下，當地的業(yè)主方熟悉當地市場情況，綠城建設擁有品質、品牌、管理、營銷等優(yōu)勢，也更能提升城市品位，創(chuàng)造城市美麗?！痹S峰說。

綠城建設市場規(guī)模的迅速擴張佐證了許峰的上述判斷。記者了解到，截至2012年10月，綠城建設合作代建已進入全國45個一二三線城市，開發(fā)面積已經超過1600萬平方米。

前述恒大地產高管告訴記者，一些中小城鎮(zhèn)在經濟迅速發(fā)展之后，對住房改善需求極大，但是缺乏的是有影響力的品牌和較高水平的產品。恒大之所以能在大量二三線城市取得較好的銷售業(yè)績，主要是基于這一需求。

盡管采用代建的模式，與恒大有所不同，但是綠城品牌、工程管理、建材采購、營銷管理等方面擁有的優(yōu)勢，對于當地資本有很大的吸引力“綠城集團連續(xù)九年榮獲中國房地產開發(fā)企業(yè)品牌價值、綜合實力全國前十名，連續(xù)兩年喜獲中國城市居民居住滿意度綜合第一和工程質量、規(guī)劃設計、銷售服務、物業(yè)服務、業(yè)主忠誠度、企業(yè)形象等六個單項第一”“另外，由于共享綠城電子商務建材采購平臺，我們在建材采購一項上，就能合理優(yōu)化成本結構，獲得更大的競爭優(yōu)勢，最終實現合作的共贏、多贏。”許峰說，在營銷、工程質量管理方面，亦是如此。

“抓住歷史機遇，加快企業(yè)創(chuàng)新轉型，使公司成長、發(fā)展迅速再上一個臺階?！痹谡劦匠擎?zhèn)化是否給綠城建設帶來的新的發(fā)展機遇時，許峰表示。而替代城市化的城鎮(zhèn)化是否能改善更廣大居民的居住生活，改變現有房地產行業(yè)的格局，仍需要時間檢驗，畢竟一切才剛剛開始。