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財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康日前表示，實(shí)際運(yùn)營(yíng)期間，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等產(chǎn)權(quán)性住房由于概念模糊、具有大量的牟利空間，常易出現(xiàn)分配不公、設(shè)租尋租等問(wèn)題。

與此同時(shí)，賈康指出，保障房建設(shè)任務(wù)的分配上，存在“一刀切”的情況，沒(méi)有充分考慮地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異和居住需求，有些地方、特別是縣級(jí)城市，存在保障房建設(shè)過(guò)量甚至閑置的情況。

11月22日，一位接近住建部的人士接受本報(bào)記者采訪(fǎng)稱(chēng)，住建部正在統(tǒng)籌研究2013年保障房的建設(shè)規(guī)模，從產(chǎn)品類(lèi)型和區(qū)域差異上，為保障房做結(jié)構(gòu)調(diào)整。

一方面綜合考慮地區(qū)實(shí)際居住需求差異，統(tǒng)籌各地承建保障房的任務(wù)；另一方面，不斷加大以公租房為主的租賃性保障房的建設(shè)規(guī)模，并將不斷完善政策和管理機(jī)制以清除保障房的牟利空間。

非產(chǎn)權(quán)性保障房為重點(diǎn)

北京住建委日前發(fā)布《關(guān)于規(guī)范已購(gòu)限價(jià)商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房管理工作的通知》的征求意見(jiàn)稿，首次明確滿(mǎn)五年的經(jīng)適房、限價(jià)房入市，政府可優(yōu)先回購(gòu)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該消息一出，立即引發(fā)經(jīng)適房業(yè)主的拋售現(xiàn)象，北京鏈家地產(chǎn)的一位中介告訴本報(bào)記者，該意見(jiàn)出臺(tái)后，出現(xiàn)了經(jīng)適房業(yè)主拋售的現(xiàn)象，可以上市出售的，就降價(jià)希望盡快出手，或者是通過(guò)相關(guān)手續(xù)，辦理經(jīng)轉(zhuǎn)商，獲取商品房產(chǎn)權(quán)證，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，清華大學(xué)法學(xué)院申衛(wèi)星稱(chēng)，北京此舉意在限制經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房的牟利空間，和《基本住房保障條例》（草案）的方向是一致的，隨著“條例”出臺(tái)，產(chǎn)權(quán)性保障房上市交易由政府優(yōu)先回購(gòu)有望在全國(guó)推行。

“保障房包括有公租房、廉租房等租賃性住房，也包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等產(chǎn)權(quán)性住房，”賈康在“2012（第二屆）保障房發(fā)展高峰論壇”上表述，“在實(shí)際上運(yùn)營(yíng)中，產(chǎn)權(quán)性保障房由于概念模糊、具有大量的牟利空間，諸如開(kāi)著寶馬車(chē)住經(jīng)濟(jì)適用房，建成后成為特權(quán)部門(mén)家屬小區(qū)等。”

賈康建議，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)廉租房、公租房等非產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)以解決大眾的居住需求。

除此之外，“保障房分配也存在一些區(qū)域性的差異”，賈康介紹，有些地方，特別是縣級(jí)城市，保障房建設(shè)因?yàn)檫^(guò)量配置，存在大量的閑置，與此同時(shí)，包括北京等一線(xiàn)城市可供的保障房房源不足。

賈康分析，保障性安居建設(shè)任務(wù)由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定，沒(méi)有充分考慮地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距，保障性住房的需求差異以及不同地區(qū)人們的居住習(xí)慣和居住要求，搞“一刀切”。

北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志也認(rèn)為，北京等一線(xiàn)城市，由于外來(lái)人口多，保障房需求量大，確實(shí)應(yīng)該多建一些；而有些保障房需求不旺盛的地區(qū)，可以考慮結(jié)合當(dāng)?shù)刈》啃枨螅俳ㄒ恍?/p>

對(duì)此，上述接近住建部的人士表示，住建部在研究2013年保障房建設(shè)任務(wù)時(shí)，也將綜合考慮上述問(wèn)題，從項(xiàng)目類(lèi)型和區(qū)域差異上做調(diào)整，了解并測(cè)算地區(qū)居住需求；與此同時(shí)，公租房等非產(chǎn)權(quán)性的保障房一直是被住建部強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)類(lèi)型，也將在2013年再次突出。

資金仍是瓶頸

有關(guān)保障房分配管理的問(wèn)題在不斷“破題”，但一直讓住建部擔(dān)心的，還是資金問(wèn)題。

“目前來(lái)看保障房建設(shè)并未出現(xiàn)大的資金難題”，上述接近住建部的人士介紹，“2013年保障房總體規(guī)模不會(huì)少于500萬(wàn)套，再加上此前續(xù)建的，資金壓力一點(diǎn)都沒(méi)減少，地方資金在前兩年大規(guī)模開(kāi)建下，消耗嚴(yán)重，再加上土地出讓金銳減，明年的資金壓力依然不小?！?/p>

在上述論壇上，賈康也稱(chēng)，目前保障房資金來(lái)源過(guò)于單一，各級(jí)財(cái)政部門(mén)在保障房建設(shè)方面財(cái)政支出壓力較大，政府債務(wù)負(fù)擔(dān)較重。

據(jù)了解，我國(guó)現(xiàn)階段保障房建設(shè)資金來(lái)源除中央財(cái)政補(bǔ)貼及地方財(cái)政補(bǔ)貼外，地方政府還需從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于保障房建設(shè)。地方政府也可通過(guò)其他渠道諸如地方債、企業(yè)債、信托等籌集到流動(dòng)資金。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌介紹，中央財(cái)政補(bǔ)貼只是保障房資金的一小部分，其余都得地方政府自籌。作為財(cái)政來(lái)源重點(diǎn)的土地出讓凈收益，今年以來(lái)下降較大。另一方面城市建設(shè)成本升高，均給地方政府不小壓力。

實(shí)際上，上述接近住建部的人士稱(chēng)，住建部很早就開(kāi)始研究如何吸引民資進(jìn)入保障房領(lǐng)域，并出臺(tái)了相關(guān)政策，但在保障房建設(shè)微利的背景下，企業(yè)進(jìn)入的積極性不是很大。

北京一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，“在北京，大部分中小型民企參建保障房，多是剛性規(guī)定，即拿地建商品房小區(qū)時(shí)，必須配建一定的保障房，按照政府要求，商品房小區(qū)配建的保障房質(zhì)量要差不了多少，再加上價(jià)格限制，幾乎沒(méi)有利潤(rùn)。”

不過(guò)，住建部政策研究室原副主任王玨林甚是樂(lè)觀，他認(rèn)為，錢(qián)不是唯一能解決保障房建設(shè)問(wèn)題的方法，如果政府能夠在土地和稅收給予支持的話(huà)，保障房的建設(shè)成本就不會(huì)太高。