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10月26日晚，香港元朗一處新盤緊急開(kāi)售，這里偏遠(yuǎn)的方位并沒(méi)有阻礙買家熱捧，其中不乏內(nèi)地購(gòu)房者。

當(dāng)天，香港特區(qū)政府宣布兩項(xiàng)“辣招”降溫樓市，包括非香港永久居民到港置業(yè)要繳納15%的買家印花稅、增加額外印花稅的稅率和延長(zhǎng)適用年期等。新措施10月27日起正式生效。

在香港某大學(xué)任教的吳先生已籌備買房數(shù)月，只能推遲買房計(jì)劃。他們一家三口蝸居于新界沙田一個(gè)不足40平方米的單位住宅內(nèi)，每月租金7000港元。他尚未居港七年成為香港永久居民，因而成為15%買家印花稅的征收對(duì)象。香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，新界40平方米以下私人住宅單位的平均價(jià)格為71735港元，而在今年1月“僅為”57524港元。

香港樓市的再度高企嚇退了買房者，上述稅收新政亦是如此。一位某金融機(jī)構(gòu)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，不論是永久居民還是非永久居民，在買家印花稅下都是輸家。

這項(xiàng)政策另一項(xiàng)引人關(guān)注之處在于其對(duì)于內(nèi)地購(gòu)房個(gè)人或機(jī)構(gòu)的影響。香港稅務(wù)局?jǐn)?shù)字顯示，去年近兩成的一手樓是由非香港居民購(gòu)買，比2008年增加逾兩倍。

香港特區(qū)政府運(yùn)輸及房屋局局長(zhǎng)張炳良28日表示，為避免有非本地人通過(guò)香港公司買樓逃稅，新推出的買家住宅印花稅適用于所有公司，香港注冊(cè)公司也不能例外。

26日傍晚，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華突然聯(lián)同多位負(fù)責(zé)財(cái)經(jīng)和房屋土地政策的官員召開(kāi)記者會(huì)宣布兩項(xiàng)新措施，一是推出全新的買家印花稅，即所有外地人士、本地及外地注冊(cè)的公司購(gòu)買香港住宅時(shí)需繳付15%的買家印花稅；同時(shí)也將提高額外印花稅的稅階，將試用期延長(zhǎng)至3年。

曾俊華稱，“香港樓市的亢奮情況已與經(jīng)濟(jì)背道而馳”。

他表示，從今年至今，香港中小型住宅價(jià)格升幅高達(dá)21%，大型住宅價(jià)格上升11%。香港居民供款負(fù)擔(dān)比率已升至50%，若息率上升3%，該比率將增至65%，超過(guò)過(guò)去20年來(lái)50.4%的平均水平。

曾俊華稱，新的買家印花稅為“非常時(shí)期非常措施”，可能會(huì)對(duì)外地人士造成不便，但希望他們諒解。

新措施還延長(zhǎng)和提高了2010年11月開(kāi)始實(shí)施的針對(duì)短炒買家的額外印花稅（SSD）。若買家在6個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售，SSD稅率從15%增至20%；6個(gè)月至1年內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率從10%增至15%；1～3年內(nèi)轉(zhuǎn)售的稅率從5%提至10%。

也就是說(shuō)，如果有外地買家在半年內(nèi)轉(zhuǎn)售物業(yè)，共需繳納占房?jī)r(jià)高達(dá)35%的稅率。這還不算既有的普通印花稅。

除了用于“非常時(shí)期”調(diào)控的上述兩項(xiàng)印花稅，香港還實(shí)行11檔買賣或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的印花稅率，按照市價(jià)分級(jí)，200萬(wàn)港元以下的征收100港元、2173萬(wàn)港元以上最高封頂是4.25%。

有分析人士認(rèn)為，上述新措施意在逼退外來(lái)熱錢，但如果供應(yīng)不大幅增加，預(yù)計(jì)香港人住宅需求仍會(huì)慢推樓價(jià)，而利息升降將決定未來(lái)樓價(jià)曲線。

曾俊華稱，新一輪樓市管理措施均是從需求著手，希望與特首梁振英早前推出的10招增加房屋供應(yīng)措施一起雙管齊下，從供求兩方面令樓市恢復(fù)健康發(fā)展。

新措施出臺(tái)后，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、代理商和買家、賣家均聞風(fēng)而動(dòng)，有人歡喜有人憂。

地產(chǎn)中介姚小姐向本報(bào)記者表示，她的客戶90%都是內(nèi)地人，這個(gè)月成交的幾單內(nèi)地買家要請(qǐng)她吃飯致謝，因?yàn)楸苓^(guò)了買家印花稅。

姚小姐預(yù)計(jì)新措施對(duì)樓市影響很大，而她也將被動(dòng)放假休息。

在位于傳統(tǒng)中產(chǎn)區(qū)九龍黃埔的某地產(chǎn)代理窗外，已出現(xiàn)業(yè)主“狠招看淡后市”的減價(jià)廣告。中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰認(rèn)為，新增買家稅令香港房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如變成封閉市場(chǎng)，流通量將大大減少，造成成交量和成交價(jià)齊跌的局面，預(yù)計(jì)樓價(jià)將下跌10%至15%。

姚小姐則認(rèn)為，需求被抑制下，租金反而會(huì)大幅上漲，同時(shí)由于買家印花稅只是針對(duì)住宅，商業(yè)地產(chǎn)反而會(huì)進(jìn)一步上漲。

算賬買樓成本

聯(lián)系匯率制度下的香港，利率追隨美國(guó)長(zhǎng)期低企，外來(lái)資金蜂擁而入。與此同時(shí)，就像目前的港元匯率，香港樓市對(duì)于內(nèi)地資金的吸引力一直高企。

一家行業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，去年一度有三成香港樓市資金來(lái)自內(nèi)地。

分析人士稱,從增加供應(yīng)、抑制外來(lái)資金投資和投機(jī)需求兩方面入手，特區(qū)政府調(diào)控樓市順應(yīng)民心，有利于解決香港深層次矛盾。但買家印花稅以是否香港永久居民身份區(qū)分外地和本地人士的一刀切方式卻并非沒(méi)有商榷之處。從吸引和留住國(guó)際化人才、維持公平開(kāi)放社會(huì)環(huán)境，以及對(duì)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)形成長(zhǎng)期穩(wěn)定支持三方面來(lái)考慮，買家印花稅仍有優(yōu)化空間。

特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處數(shù)字顯示，截至去年年底，香港共有711.2萬(wàn)人，其中包括香港永久居民和非永久居民的常住居民為688.97萬(wàn)人。非永久居民是指在港工作、學(xué)習(xí)和居住未滿七年的居民，持有香港身份證，區(qū)別于香港永久居民身份證。

統(tǒng)計(jì)處并未提供永久居民和非永久居民的具體數(shù)字。但以特區(qū)入境事務(wù)處2010年3月底共收到611.3萬(wàn)份香港特區(qū)護(hù)照申請(qǐng)書來(lái)簡(jiǎn)單計(jì)算，非永久居民的人數(shù)可能達(dá)到70多萬(wàn)人。

這些非永久居民，有國(guó)際企業(yè)派駐香港的外籍人士，有外國(guó)留學(xué)生，也有通過(guò)優(yōu)秀人才和專才計(jì)劃、資本投資者入境計(jì)劃、非本地學(xué)生就讀和畢業(yè)生留港計(jì)劃等留港的內(nèi)地人士。

他們?yōu)橄愀圩龀龅呢暙I(xiàn)并不只是稅收和GDP，還有多元化、國(guó)際化的思維與能力。按照目前的稅收政策，以太古城約61.5平方米每個(gè)月租金1.9萬(wàn)港元、售價(jià)638萬(wàn)港元的兩房單位為例，若租住7年，租金支出高達(dá)159.6萬(wàn)港元；若不愿白白將這筆錢付諸流水而選擇購(gòu)買自住，則需一次性支付95.7萬(wàn)港元的買家印花稅，遠(yuǎn)高于香港永久居民應(yīng)支付的21.8萬(wàn)港元普通印花稅。

談及買家印花稅，曾俊華稱在樓市供求恢復(fù)平衡之后會(huì)考慮撤銷這項(xiàng)措施。

2011年6月，香港金管局首次限貸外地人士，如果按揭貸款申請(qǐng)人的主要收入并非來(lái)自香港，則貸款最高按揭比例，按照各類物業(yè)適用標(biāo)準(zhǔn)再下調(diào)至少一成。今年9月14日，香港金管局再度收緊對(duì)外地人士的貸款，其中，主要收入并非源自香港的申請(qǐng)人，最高按揭成數(shù)再下調(diào)一成。

政策借鑒

香港的買家印花稅可以從臨近相似經(jīng)濟(jì)體找到啟發(fā)之意。去年12月7日，新加坡宣布征收額外買家印花稅，適用于三類群體，包括外國(guó)人和公司買家、已擁有一套以上住房的新加坡永久居民和已擁有兩套以上住房的新加坡國(guó)民。

新加坡的措施也是針對(duì)外來(lái)資金推高樓價(jià)，三類群體的額外買家印花稅稅率，其中，外國(guó)人和公司買家繳付房?jī)r(jià)的10%，新加坡永久居民和國(guó)民則繳付3%作為額外買家印花稅。

要成為新加坡永久居民，只需獲得工作簽證后6個(gè)月即可申請(qǐng)。而要成為香港永久居民，需長(zhǎng)達(dá)七年時(shí)間居住于香港。需要指出的是，新加坡私人房屋僅占市場(chǎng)房屋總量的21%，其余是國(guó)民和永久居民才能購(gòu)買的祖屋；而香港的私人房屋數(shù)量占市場(chǎng)房屋總量的55.2%，其余為公屋和居屋。

也就是說(shuō)，私人房屋市場(chǎng)對(duì)香港樓市的影響要大于新加坡。上述金融機(jī)構(gòu)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，不論是永久居民還是非永久居民，在買家印花稅下都是輸家。決定推遲買樓的吳先生則認(rèn)為，目前并非入市時(shí)機(jī)，待樓市周期完成后再入市不遲，他說(shuō)，現(xiàn)在沒(méi)能入場(chǎng)的非永久居民不要埋怨，目前買的樓倒是有很高的風(fēng)險(xiǎn)成為負(fù)資產(chǎn)。