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籌措兩年之久的《武漢市新建商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）已于10月1日正式實施。

《辦法》的實施意味著，10月1日后備案的預售商品房項目，開發(fā)商必須在合作銀行開立專用賬戶，并與監(jiān)管機構、合作銀行簽訂三方協(xié)議。且開發(fā)商不得直接收取預售款，只能根據(jù)工程進度分節(jié)點從監(jiān)管賬戶中提取。為躲避10月1日的大限之日，武漢有78個新住宅項目扎堆在9月獲得了預售證，比去年同期翻了一倍還多。

對《辦法》制定的初衷，武漢市房管局開發(fā)與市場管理處處長李佑平在接受時代周報記者采訪時直言不諱：“我們希望在《辦法》實施后，保證商品房預售資金優(yōu)先用于工程建設，購房者的合法權益得到極大的保護，有效避免‘爛尾樓事件’?！?/p>

盡管初衷值得肯定，但從全國范圍來看，商品房預售金監(jiān)管的實施并非毫無瑕疵。今年4月，杭州金星地產(chǎn)就因躲避監(jiān)管預售金挪作他用導致公司破產(chǎn)，引起諸多維權糾紛。

業(yè)內(nèi)人士表示：“武漢不是第一個吃螃蟹的，之前有不少城市的實施范本可供參考。但真正要全面完善起來，還需要一個過程?！?/p>

兩年籌措始出臺

早在2010年，武漢市相關部門就已將商品房預售金監(jiān)管提上議事日程。在經(jīng)過長達兩年的商討研究后，《辦法》最終得以成行。

部分開發(fā)商為了避開10月份的商品房預售資金監(jiān)管，加快了推盤速度，新盤低價上市、老盤大幅優(yōu)惠。

事實上，商品房預售監(jiān)管政策由來已久，國外房地產(chǎn)市場幾乎都有類似的監(jiān)管制度，只是監(jiān)管主體會不同而已。以美國為例，商品房預售款會由第三方保管，通常是一些金融擔保機構?？蛻艉炗嗁I房合同時，只需支付10%到20%的首付款。這筆資金由第三方代管，工程完成并交付時，開發(fā)商才能獲得房款。

武漢的此次監(jiān)管規(guī)定，開發(fā)商申請商品房預售許可證前，須在合作銀行開立監(jiān)管專用賬戶，與監(jiān)管機構、合作銀行簽訂三方協(xié)議。而購房者在購房時則將房價款直接存入商品房買賣合同中載明的監(jiān)管賬戶。

開發(fā)商可在工程結構封頂、竣工驗收等重大施工節(jié)點，向房管部門申請?zhí)崛≠Y金。房管部門將組織確認施工進度，批準后通知銀行向開發(fā)商撥付資金。

值得注意的是，預售監(jiān)管分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金是用于購置項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款、法定稅費和其他相關費用的資金。

預售資金進入監(jiān)管賬戶達到重點監(jiān)管標準后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以隨時申請?zhí)崛》侵攸c監(jiān)管資金，但重點監(jiān)管資金則只能根據(jù)項目進度分節(jié)點提取。取得商品房預售許可證1個月后，申請使用額度不得超過重點監(jiān)管資金核定的35%；結構封頂?shù)模坏贸^30%；竣工驗收的，不得超過30%。也就是說，在完成初始登記前，最多只能提取95%的重點監(jiān)管資金。完成房屋所有權初始登記后，可以申請撤銷監(jiān)管，提取剩余5%的資金。

監(jiān)管實行“一個預售項目對應一個監(jiān)管賬戶的”原則，一個預售項目是指對應的一個商品房屋預售許可證中指定預售的所有房屋。購房者既可以憑開發(fā)商通過合同備案系統(tǒng)打印的繳款通知書，到銀行將房款存入監(jiān)管賬戶，還可以通過各樓盤將會設置的專門用來監(jiān)管的POS機刷卡付款。

“我們經(jīng)過兩年的研究，在此期間也多次與開發(fā)商、銀行以及其他多個部門進行溝通。”李佑平向記者介紹說，“我們還曾前往其他已經(jīng)實施預售金監(jiān)管的城市考察學習。《辦法》考慮到了多種因素，比較全面?！?/p>

在國內(nèi)，該《辦法》與之前各地出臺的預售金監(jiān)管辦法較為相似，但是細節(jié)之處還存在些許不同。

例如，相較于武漢市實行的“一個預售項目對應一個監(jiān)管賬戶原則”，江蘇連云港市的預售金監(jiān)管賬戶則采用“AB分級賬戶”模式治理，即開發(fā)商持有B賬戶，住房監(jiān)管部門持有A賬戶。按規(guī)定，開發(fā)商收到的預售房款將被存入B賬戶，而每天銀行結算時，B賬戶中的資金將被自動轉入A賬戶。

開發(fā)商洗牌在即

《辦法》的出臺將引起一系列連鎖反應，開發(fā)商的資金回籠將更為艱辛和困難。

開發(fā)商通過預售正在建設的商品房，極大地解決了企業(yè)自身的資金周轉問題，一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場的繁榮。預售制始于1994年。彼時，《城市房地產(chǎn)管理法》的頒布確定了商品房預售制度。其最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，加快城鎮(zhèn)住房建設。

但隨著時間的推移，預售制也越來越多地遭到各方質(zhì)疑。預售金的監(jiān)管空白，則成為眾矢之的。預售商品房價格不一、新房質(zhì)量與宣傳不符，爛尾樓、開發(fā)商挪用資金等損害購房者權益的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。

就在今年3月，武漢銀鶴上林苑的開發(fā)商由于經(jīng)營不善，資金鏈斷裂，導致開盤四年多仍未交盤，業(yè)主多次維權未果。

“預售資金約占開發(fā)商所有資金來源的50%，按規(guī)定，應用于支付項目工程建設等費用。但正因預售資金的管理一直欠缺，這筆資金的使用始終不明去向。”武漢市房管局相關負責人介紹。

部分開發(fā)商在獲得預售許可、開始出售商品房后，往往將這筆資金用作他途?！伴_發(fā)商拿著購房者的預售金去放貸、開礦，或者用作其他投資的狀況屢見不鮮?！蔽錆h多位業(yè)內(nèi)人士直指這是影響項目的施工進度，從而導致停工爛尾、延期交房、延期辦證等侵犯購房者權益的罪魁禍首。

預售制的存廢也一度成為熱門話題，但在中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，在不能立刻取消預售制的情況下，建立和完善預售款監(jiān)管制度將成為一個良好的補充。

“在《辦法》實施后，基本上可以杜絕‘爛尾’情況的產(chǎn)生?！崩钣悠奖硎?，這正是武漢市制定《辦法》的初衷，通過監(jiān)管預售資金，督促開發(fā)商保證資金鏈的正常運轉，最終維護購房者的權益，從而穩(wěn)定樓市，減少諸多糾紛。

在武漢之前，已經(jīng)有天津、杭州等多個城市實行了預售金監(jiān)管。

合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江告訴時代周報記者，“十個瓶九個蓋”是中國房地產(chǎn)開發(fā)商的普遍現(xiàn)象，挪用預售金在地產(chǎn)界十分普遍。實施房屋預售資金監(jiān)管能夠很好地減少這一現(xiàn)象的發(fā)生，保證預售金用在本項目的開發(fā)上，保護購房者的利益。

黎文江表示，這一監(jiān)管措施可能會導致武漢樓市的重新洗牌，一些資金鏈運作緊張的房企將會被淘汰出局，武漢樓市將更規(guī)范。

李佑平也和黎文江持同一觀點，“武漢目前有1400多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管措施會對實力并不雄厚的中小企業(yè)造成很大影響，市場或面臨一場洗牌?！?/p>

監(jiān)管關鍵在執(zhí)行

截至10月8日，《辦法》實施一周以來，尚無新備案的商品房預售?！掇k法》是否能切實起到監(jiān)管作用，還有待現(xiàn)實檢驗。

外界對于武漢能否切實嚴管預售金也有些許疑問。據(jù)武漢市房管局介紹，對預售款的35%，由房管局下轄的房地產(chǎn)市場管理中心進行重點監(jiān)管。此部分資金必須用于工程建設，企業(yè)只能按工程進度，在取得預售許可后1個月、結構封頂、竣工驗收、完成房屋所有權初始登記等4個節(jié)點，按指定比例申請使用。

李佑平還向記者介紹，其實9月1日起，武漢市房管局便開始試運行此套監(jiān)管系統(tǒng)。“系統(tǒng)連接開發(fā)商和銀行，每一筆資金的走向信息都會在系統(tǒng)軟件中記錄和顯示。”

“根據(jù)建設進度的不同，可提取不同比例資金。建設進度的情況，武漢市房管局將會現(xiàn)場查勘施工進度，確保開發(fā)企業(yè)按規(guī)定使用預售資金，避免造假作弊的現(xiàn)象發(fā)生。”李佑平如是解釋。