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近來(lái)，種種跡象表明，在上海、重慶兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅近兩年之后，更多城市將加入到房產(chǎn)稅試點(diǎn)開(kāi)征大軍中。看來(lái)，傳說(shuō)中的房產(chǎn)稅擴(kuò)征已經(jīng)是引弓待發(fā)了，中國(guó)住宅市場(chǎng)將逐漸全面過(guò)渡至房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅階段。在輿論界，對(duì)于房產(chǎn)稅的觀點(diǎn)可謂眾說(shuō)紛紜，其間不乏真知灼見(jiàn)，卻也存在諸多誤區(qū)。

誤區(qū)一：房產(chǎn)稅將推高房?jī)r(jià)和房租，加重百姓負(fù)擔(dān)

9月4日，第一財(cái)經(jīng)頻道播出了賈康發(fā)表“房產(chǎn)稅會(huì)讓房?jī)r(jià)更沉穩(wěn)，讓泡沫更少”的視頻后，參加節(jié)目的嘉賓任志強(qiáng)馬上反駁稱(chēng)：“賈康在糊弄老百姓，征收房產(chǎn)稅老百姓是受害者。任何和房子交易與持有有關(guān)的稅收，一定會(huì)推高房?jī)r(jià)！房產(chǎn)稅一定會(huì)體現(xiàn)在租金或房?jī)r(jià)中由消費(fèi)者承擔(dān)！”

在眾多對(duì)于房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)誤區(qū)中，任志強(qiáng)的“房產(chǎn)稅將推高房?jī)r(jià)和房租，加重百姓負(fù)擔(dān)”的觀點(diǎn)極具代表性。事實(shí)上，這樣的認(rèn)識(shí)是極其錯(cuò)誤的。

首先，開(kāi)征房產(chǎn)稅必將促使房?jī)r(jià)下跌，絕不可能推高房?jī)r(jià)。任志強(qiáng)認(rèn)為，開(kāi)征房產(chǎn)稅后，持有房屋者將會(huì)把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買(mǎi)者身上，一定會(huì)推高房?jī)r(jià)。此觀點(diǎn)，完全是想當(dāng)然的說(shuō)法，其存在的前提是房?jī)r(jià)處上升階段，因?yàn)槲ㄓ性谫u(mài)方市場(chǎng)，供應(yīng)方才能隨意定價(jià)。

由于房產(chǎn)稅將在很大程度上增加房產(chǎn)的持有成本，并在此基礎(chǔ)上降低房產(chǎn)的增值可能。故，無(wú)論是自住需求、改善需求還是投資需求，房產(chǎn)稅的開(kāi)征都將在一定程度上對(duì)其產(chǎn)生重大影響。這樣，房產(chǎn)稅的開(kāi)征必將使得投資投機(jī)性市場(chǎng)需求大幅降低，從而在很大程度上打擊投機(jī)、抑制投資，并將促使房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌。

開(kāi)征房產(chǎn)稅將在很大程度上影響開(kāi)發(fā)商的心態(tài)，快速推盤(pán)、大幅降價(jià)很可能是其唯一選擇。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，商品房一直極具投機(jī)、投資屬性，開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的房子至少50%以上是被投機(jī)（投資）客所購(gòu)買(mǎi)，而近幾年房?jī)r(jià)瘋漲、房市火爆，正是開(kāi)發(fā)商與投機(jī)（投資）客狼狽為奸、聯(lián)手造就。開(kāi)征房產(chǎn)稅將令房產(chǎn)投機(jī)（投資）客徹底“繳械”，在缺少同盟軍的情況下，在市場(chǎng)需求大幅降低的態(tài)勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商必將快速推盤(pán)、大幅降價(jià)以期能從市場(chǎng)拿錢(qián)。

況且，房屋價(jià)格本應(yīng)不是開(kāi)發(fā)商與出售者想定多高就定多高的，而是要看市場(chǎng)需求及自身資金壓力。在市場(chǎng)需求銳減、自身資金壓力加大的情況下，定高價(jià)無(wú)異于自尋死路，而其唯一出路為低價(jià)快銷(xiāo)。

其次，開(kāi)征房產(chǎn)稅絕不可能導(dǎo)致房租上漲。持有“開(kāi)征房產(chǎn)稅將推高房租”觀點(diǎn)的人認(rèn)為，開(kāi)征房產(chǎn)稅將導(dǎo)致房屋成交難度增大，很多炒家或投資者將采取轉(zhuǎn)售為租的策略，而其在出租時(shí)，勢(shì)必會(huì)將調(diào)高房租。事實(shí)上，這樣的觀點(diǎn)是經(jīng)不起推敲的。

投機(jī)者購(gòu)買(mǎi)房屋的核心目的是在漲價(jià)時(shí)拋售房屋牟利，絕不是為了出租謀求長(zhǎng)久收益，因?yàn)樽饨鸹貓?bào)難以滿足其獲利預(yù)期。開(kāi)征房產(chǎn)稅，將令投機(jī)者的資金壓力空前增加。在市場(chǎng)需求銳減的情況下，投機(jī)者唯有大幅讓利割肉出逃，絕不會(huì)選擇把房屋出租，因?yàn)橥ㄟ^(guò)出租獲取的回報(bào)，難以支撐其購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的融資利息支出。

希望通過(guò)出租謀求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的投資者，在確定租金時(shí)必將以租客能夠承受為標(biāo)準(zhǔn)，絕不會(huì)因房產(chǎn)稅的開(kāi)征而大幅調(diào)高租金，因?yàn)椋饨鸲ǖ眠^(guò)高，超出租客的承受能力，房子將租不出去，

第三，開(kāi)征房產(chǎn)稅絕不可能加重普通百姓的負(fù)擔(dān)。部分人認(rèn)為，老百姓在購(gòu)房時(shí)已經(jīng)承擔(dān)了很多稅費(fèi)，開(kāi)征房產(chǎn)稅將進(jìn)一步加重其負(fù)擔(dān)。事實(shí)上，房產(chǎn)稅開(kāi)征主要是為了打擊投機(jī)、抑制投資，為地方政府開(kāi)一條穩(wěn)定的稅源，絕不會(huì)加重普通民眾的負(fù)擔(dān)。

國(guó)稅總局日前明確表示，住房兼有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，在擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)問(wèn)題中，將充分考慮居民基本住房需求，對(duì)屬于基本住房需求的部分予以一定的稅收優(yōu)惠。其中，包括對(duì)所有權(quán)人自住的第一套住房全額免稅；對(duì)存量或增量的第二套住房擬征一定的房產(chǎn)稅；對(duì)存量或增量的三套及以上住房課以重稅并實(shí)行累進(jìn)稅率等建議，都將成為國(guó)稅總局在研究房產(chǎn)稅擴(kuò)容工作中的重點(diǎn)考慮。

誤區(qū)二：房產(chǎn)稅對(duì)于調(diào)控影響有限

部分人認(rèn)為，開(kāi)征房產(chǎn)稅，對(duì)投資、投機(jī)的抑制效果不會(huì)太大，對(duì)調(diào)控的影響有限。其賴(lài)以支撐的理由，是投機(jī)、投資者不會(huì)在乎這點(diǎn)稅收。而已經(jīng)滬、渝版房產(chǎn)稅沒(méi)有收到預(yù)想的效果，則成為其用以佐證的事實(shí)依據(jù)。對(duì)此觀點(diǎn)，筆者深不以為然。

首先，開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)于投機(jī)客的打擊是是致命的，對(duì)于投機(jī)、投資的抑制作用是巨大的。因?yàn)?，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)趨緊的態(tài)勢(shì)下，一旦開(kāi)征房產(chǎn)稅，市場(chǎng)需求必將銳減。在市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求的情況下，房屋成交難度必將大幅加大、成交周期必將大幅延長(zhǎng)，房?jī)r(jià)必將下跌。這樣，擁有房產(chǎn)的投機(jī)（投資）客必將大幅降價(jià)以期快速出逃，擁有現(xiàn)金者必將選擇離場(chǎng)觀望。

其次，滬、渝版房產(chǎn)稅試點(diǎn)未能顯效的真正原因是，其試點(diǎn)版本并不是真正意義上的房產(chǎn)稅，且稅率不高。從內(nèi)容上看，上海僅對(duì)新購(gòu)房源征收,存量房源免征，也就是市場(chǎng)廣泛俗稱(chēng)的“既往不咎”，這有點(diǎn)像是增量房的控制稅；而重慶的征稅對(duì)象包括個(gè)人已經(jīng)擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，這有點(diǎn)像是奢侈品稅。

與此同時(shí)，對(duì)于已經(jīng)從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲取高額回報(bào)的投機(jī)、投資者來(lái)說(shuō)，0.5%-1.2%的稅率難以觸及其痛處，尤其是在房?jī)r(jià)依然處上升的狀態(tài)下。目前，上海大多數(shù)已經(jīng)繳納房產(chǎn)稅的家庭，其年稅費(fèi)成本多在數(shù)千元左右。對(duì)于動(dòng)輒年漲幅達(dá)到10%的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這些稅費(fèi)成本實(shí)在難以撼動(dòng)投資人涌入熱情。

第三，開(kāi)征房產(chǎn)稅，將從根本上改變地方政府的土地財(cái)政思維，必將激發(fā)地方政府執(zhí)行中央調(diào)控的熱情，必將利于房地產(chǎn)調(diào)控。一直以來(lái)，地方政府的土地財(cái)政思維，不僅在很大程度上助推了房?jī)r(jià)的瘋漲，也令地方政府消極執(zhí)行中央出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控，令中央調(diào)控方略屢成“空調(diào)”。而開(kāi)征房產(chǎn)稅，可為地方政府增加一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅源，有利于地方政府?dāng)P棄土地財(cái)政思維，必將在很大程度上激發(fā)地方政府執(zhí)行中央調(diào)控政策的熱情，從而促進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控的順利推進(jìn)。

誤區(qū)三：房產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，限購(gòu)令將退出

日前，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司的一篇研究報(bào)告提出一個(gè)觀點(diǎn)稱(chēng)，目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上推行的限購(gòu)政策損害經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此要用房產(chǎn)稅來(lái)取代限購(gòu)。這個(gè)報(bào)告在央行官網(wǎng)上出現(xiàn)以后，被作為央行的官方態(tài)度得到了四處傳播。但央行隨之表態(tài)說(shuō)，“用房產(chǎn)稅取代限購(gòu)”是個(gè)人見(jiàn)解，不代表央行觀點(diǎn)，將此作為央行觀點(diǎn)來(lái)加以發(fā)布是嚴(yán)重失實(shí)”。

盡管此次烏龍事件在一定程度上降低了人們對(duì)于房產(chǎn)稅取代限購(gòu)令的預(yù)期，但還是有部分人振振有詞地說(shuō)，“只要開(kāi)征房產(chǎn)稅，帶有行政色彩的限購(gòu)令就會(huì)退出歷史舞臺(tái)”。對(duì)此，筆者也不以為然。

首先，房產(chǎn)稅與限購(gòu)，都是房地產(chǎn)調(diào)控的重要政策。二者在調(diào)控中能起到相互促進(jìn)作用，不是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。生活中，假如一個(gè)人非常餓，此時(shí)籠子里饅頭正在蒸，而桌上有三個(gè)現(xiàn)成的熟雞蛋，于是，此人拿起雞蛋開(kāi)始吃。當(dāng)吃到第二個(gè)雞蛋時(shí)，饅頭蒸好了，上來(lái)兩個(gè)。以此人飯量是，必須吃完饅頭和雞蛋才能吃飽。故此，他在饅頭上來(lái)時(shí)沒(méi)有放棄雞蛋。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)而言，限購(gòu)和房產(chǎn)稅，就相當(dāng)于饑餓的人遇到雞蛋和饅頭，將并存相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。

其次，由于房產(chǎn)稅對(duì)于投機(jī)、投資的影響需要一個(gè)過(guò)程，因此，短期內(nèi)房產(chǎn)稅試點(diǎn)難以徹底遏制房產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象。其定位于調(diào)節(jié)市場(chǎng)資金流動(dòng)性“去投資化”的作用，也就沒(méi)有辦法完全呈現(xiàn)。這樣來(lái)看，考慮到調(diào)控政策對(duì)于市場(chǎng)的作用的連續(xù)性及穩(wěn)定性，尤其是限購(gòu)對(duì)于“去投資化”及遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的實(shí)際作用，在房產(chǎn)稅試點(diǎn)期間，試點(diǎn)城市的限購(gòu)令不會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅試點(diǎn)而取消。