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期盼中的‘金九’行情落空，即將到來(lái)的‘銀十’，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)成為年底前不能錯(cuò)過(guò)的機(jī)會(huì)。然而在近期各部委繼續(xù)表態(tài)堅(jiān)持調(diào)控的背景下，房企能給出多大程度的促銷(xiāo)力度，將成為決定‘銀十’行情的重要因素。

“金九”落空

在剛剛過(guò)去的9月份，樓市成交并未延續(xù)七八月份的行情，“金九”落空成為事實(shí)。中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月前26天，全國(guó)主要的54個(gè)城市樓市住宅總簽約為210228套。比8月同期的222006套下調(diào)了5.3%，成為最近4個(gè)月同期的最低點(diǎn)，低于7月同期的232041套。在54個(gè)城市中，有29個(gè)城市成交量有不同程度下調(diào)，下調(diào)超過(guò)10%的城市有21個(gè)，整體市場(chǎng)成交量在金九未見(jiàn)起色。

中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)新金融記者表示，“金九”落空的原因，一是開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量基本結(jié)束，目前是很多城市都出現(xiàn)了價(jià)格止跌，之前熱銷(xiāo)的項(xiàng)目都出現(xiàn)了折扣減少，購(gòu)房者再現(xiàn)猶豫。二是各地庫(kù)存均有所減少，可售項(xiàng)目減少影響了成交量放大。三是信貸未繼續(xù)放松，影響購(gòu)買(mǎi)力釋放。四是不時(shí)釋放的調(diào)控傳言，始終影響購(gòu)房者入市積極性。

開(kāi)發(fā)商推盤(pán)猶豫和買(mǎi)房人入市猶豫，共同造成了“金九”的落空。而在價(jià)格方面，優(yōu)惠越來(lái)越小的態(tài)勢(shì)，更影響了近期的成交量。

在9月23日落幕的北京秋季房展會(huì)上，這種趨勢(shì)表現(xiàn)明顯。此次展會(huì)共有300多個(gè)項(xiàng)目參展，其中共有180個(gè)國(guó)內(nèi)參展項(xiàng)目，這個(gè)數(shù)字也比上一屆的秋展提高了50%，保利、萬(wàn)科、首開(kāi)、綠地等一線房企悉數(shù)到齊。組委會(huì)的抽樣調(diào)查顯示，目前樓市需求依然強(qiáng)勁，在這次房展會(huì)中，80%的參觀者表示最近有買(mǎi)房打算。其中首次置業(yè)需求占64%、改善性需求占16%、其他需求占20%。

但是從具體的銷(xiāo)售情況看，這次房展會(huì)的銷(xiāo)售情況并不盡如人意，其中最為關(guān)鍵的一點(diǎn)是本次房展并未有明顯的價(jià)格優(yōu)惠。在180多個(gè)參展項(xiàng)目中，有三分之一的項(xiàng)目有不同程度的折扣，最低的折扣在85折左右。但這些優(yōu)惠并非是開(kāi)發(fā)商專(zhuān)門(mén)為此次房展會(huì)才給出的，與此前在售樓處執(zhí)行的力度基本一樣?！凹词褂行?biāo)稱(chēng)優(yōu)惠幅度較大的，實(shí)際上也就僅局限于一兩套房產(chǎn)，只是一個(gè)噱頭而已?！敝袊?guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)評(píng)論員馬祺對(duì)新金融記者表示，當(dāng)前真實(shí)需求的剛需改善為主，這些消費(fèi)者依然對(duì)價(jià)格敏感，新推房源是否能轉(zhuǎn)換成銷(xiāo)售，房企的價(jià)格策略至關(guān)重要。

備戰(zhàn)“銀十”

當(dāng)“金九”在房企的猶猶豫豫中過(guò)去的時(shí)候，“銀十”成為它們?cè)谀甑浊安荒苠e(cuò)過(guò)的機(jī)會(huì)，直接決定了今年最終的業(yè)績(jī)。

標(biāo)桿房企近期紛紛在推盤(pán)方面有所動(dòng)作。其中碧桂園動(dòng)作最大，包括廣東、湖南、湖北、江蘇、遼寧區(qū)域?qū)⒂?8個(gè)樓盤(pán)推房，僅僅在大本營(yíng)廣佛地區(qū)，就有8個(gè)新盤(pán)或加推盤(pán)。越秀地產(chǎn)則在廣州推出7個(gè)項(xiàng)目，采取“7盤(pán)聯(lián)動(dòng)”的優(yōu)惠活動(dòng)。金地集團(tuán)計(jì)劃在9月和10月，在16個(gè)城市新推或加推盤(pán)計(jì)劃25個(gè)項(xiàng)目。

從天津樓市來(lái)看，10月份的預(yù)計(jì)推盤(pán)量也有明顯增加。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，10月全市有44個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)，數(shù)量環(huán)比增加2.33%，同比增加2.33%。新開(kāi)樓盤(pán)中，市內(nèi)六區(qū)有7個(gè)、環(huán)城四區(qū)16個(gè)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣18個(gè)、濱海新區(qū)3個(gè)。其中純新盤(pán)有26個(gè)，占預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)總量的近六成?！皹鞘型票P(pán)量的增加，特別是一些純新盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量的增加，一方面說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在之前的蓄客階段取得了不錯(cuò)的效果，另一方面也說(shuō)明房企的業(yè)績(jī)壓力依然存在。”業(yè)內(nèi)人士表示。

目前獲得的信息來(lái)看，在推房項(xiàng)目中，給出較大幅度優(yōu)惠的樓盤(pán)很少。而近期不少城市舉辦的房展會(huì)上，也顯現(xiàn)出打折力度不足的態(tài)勢(shì)。除了北京房展優(yōu)惠不足外，沈陽(yáng)秋季房展的折扣力度也比較小，知名房企中，萬(wàn)科、金地都沒(méi)有優(yōu)惠活動(dòng)，只有中海有少許優(yōu)惠。南京房展也只有10多家樓盤(pán)針對(duì)此次展會(huì)給出了特別優(yōu)惠?！安糠珠_(kāi)發(fā)商在上半年的降價(jià)跑量降低了項(xiàng)目利潤(rùn)，近期較好的市場(chǎng)預(yù)期使得它們更多希望從價(jià)格方面找回利潤(rùn)?！睆埓髠ケ硎?。

然而近期的政策和市場(chǎng)走向，顯然使得開(kāi)發(fā)商的樂(lè)觀預(yù)期被打上了問(wèn)號(hào)。政策層面，9月以來(lái)，住建部、國(guó)土部、國(guó)稅總局等多部委再次針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象喊話(huà)。地方政府方面，上海9月份前后房管局發(fā)文兩次，重申嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策。廣州甚至創(chuàng)商品房“限售”的先河，對(duì)市區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目采取限售。市場(chǎng)層面，9月各主要城市樓市成交環(huán)比降幅明顯，穆迪投資者服務(wù)公司近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份穆迪的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性指數(shù)惡化至22.6%，是自3月份以來(lái)的最高水平，同時(shí)高于7月份的16.1%，其流動(dòng)性轉(zhuǎn)弱反映了今年迄今的簽約銷(xiāo)售疲弱。

“降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為這種博弈市場(chǎng)的做法或許會(huì)獲得短期內(nèi)的利益收益，但是，在‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’難以形成的市場(chǎng)背景下，相對(duì)于‘以?xún)r(jià)換量’以時(shí)間換取發(fā)展空間的做法，降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為只能讓現(xiàn)有項(xiàng)目停滯不前，降低項(xiàng)目及企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，由此有可能會(huì)喪失更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。”同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉表示。