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萬(wàn)科、綠城、遠(yuǎn)洋等房企今年先后加速布局或者試水養(yǎng)老地產(chǎn)，使得這個(gè)被認(rèn)為是調(diào)控后房地產(chǎn)領(lǐng)域又一“避風(fēng)港”的開(kāi)發(fā)模式引發(fā)關(guān)注。而隨著老齡化速度加快，養(yǎng)老需求潛力巨大，使得中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)更具前景。

“我們的房企目前開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，都愿意建出售型的，因?yàn)樗恼麄€(gè)商業(yè)模式和房地產(chǎn)是類似的，但對(duì)于社會(huì)上更需要的持有型養(yǎng)老物業(yè)，目前在商業(yè)模式上、稅費(fèi)上、融資方面、整個(gè)運(yùn)營(yíng)的管理方面，目前在中國(guó)只是起步階段。”2012中國(guó)(天津?yàn)I海)國(guó)際生態(tài)城市論壇暨博覽會(huì)組委會(huì)、天津環(huán)渤海房地產(chǎn)商會(huì)、天津工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)和天津國(guó)際會(huì)議展覽商會(huì)聯(lián)合承辦的首屆綠色中國(guó)與生態(tài)人居建設(shè)峰會(huì)上，精瑞(中國(guó))不動(dòng)產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張雪舟表示。

養(yǎng)老地產(chǎn)熱潮

近日連續(xù)幾則房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的消息，使得這個(gè)新地產(chǎn)形態(tài)，繼商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之后，成為社會(huì)關(guān)注的房企業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型熱點(diǎn)。

9月22日下午，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明與美國(guó)Emeritus集團(tuán)董事局主席DAN BATY進(jìn)行會(huì)晤，就中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)行業(yè)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略合作進(jìn)行溝通。會(huì)晤結(jié)束后，李明公開(kāi)表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)務(wù)領(lǐng)域的決心是非常堅(jiān)定的，強(qiáng)大的市場(chǎng)需求指導(dǎo)著公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向，未來(lái)十年遠(yuǎn)洋養(yǎng)老地產(chǎn)板塊的發(fā)展規(guī)模將呈幾何倍數(shù)擴(kuò)大，并成為公司的全新核心業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極。

此前，在2012中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果發(fā)布會(huì)上，綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理傅林江也公開(kāi)表示，綠城未來(lái)將告別純高端地產(chǎn)發(fā)展模式，積極向養(yǎng)老、旅游多元化模式轉(zhuǎn)型。

8月13日，萬(wàn)科與長(zhǎng)春市人民政府簽署協(xié)議，萬(wàn)科將投資120億元在長(zhǎng)春市多個(gè)區(qū)域打造占地100萬(wàn)平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?！拔磥?lái)15年中國(guó)住宅的機(jī)會(huì)還有很多，比如養(yǎng)老地產(chǎn)，萬(wàn)科集團(tuán)愿意主動(dòng)嘗試，在這方面做一些試點(diǎn)和前期準(zhǔn)備。 ”萬(wàn)科總裁郁亮表示。

其實(shí)早在2010年在北京房山開(kāi)發(fā)萬(wàn)科幸福匯時(shí)，萬(wàn)科即開(kāi)始了在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的嘗試。萬(wàn)科在幸福匯項(xiàng)目中，規(guī)劃了兩種模式，一種為“活躍長(zhǎng)者之家”，利用“萬(wàn)科幸福匯”的商業(yè)配套用地，建設(shè)戶型面積在60-80平方米的老年公寓，公寓周邊配套醫(yī)療服務(wù)站、心理咨詢、老年學(xué)校、專用浴池、圖書館、健身房等設(shè)施，以及24小時(shí)呼叫護(hù)理服務(wù)、送餐、果蔬超市等送貨上門、收費(fèi)代繳等服務(wù)，公寓將以萬(wàn)科自持出租經(jīng)營(yíng)的方式運(yùn)營(yíng)。另一種為“活躍長(zhǎng)者住宅”，這類產(chǎn)品面向市場(chǎng)銷售。該產(chǎn)品在戶型設(shè)計(jì)上更傾向于老年人的生理特點(diǎn)和生活需求，如配備電梯、防滑衛(wèi)生間和其他無(wú)障礙設(shè)計(jì)，以及由專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供遠(yuǎn)程體檢監(jiān)控等設(shè)施。

“萬(wàn)科這種租售并舉的開(kāi)發(fā)模式，基本沿襲于國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有自身清晰的開(kāi)發(fā)和盈利路徑。但即便是作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭的萬(wàn)科，也在該項(xiàng)目操作過(guò)程中面臨著諸如地點(diǎn)過(guò)偏、針對(duì)老人的配套不夠成熟等方面的指責(zé)?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶也曾坦言，目前中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的概念還很籠統(tǒng)，萬(wàn)科集團(tuán)在研究了三四年后發(fā)現(xiàn)其實(shí)并不那么簡(jiǎn)單。

前景廣闊困難重重

除了萬(wàn)科、綠城、遠(yuǎn)洋之外，首創(chuàng)、保利等房企也表現(xiàn)出布局養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意向。其原因就在于老齡化大趨勢(shì)下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大前景。相關(guān)研究報(bào)告指出，我國(guó)老齡化已進(jìn)入“加速期”。按照老齡化定義，60歲以上人口比例達(dá)到10%，而我國(guó)目前的比例是14%。從發(fā)展趨勢(shì)看，60歲以上的人口占比在未來(lái)40年內(nèi)將持續(xù)增長(zhǎng)，會(huì)提升至31%。

有社會(huì)需求的同時(shí)，地方政府也紛紛加大對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的扶持。北京市國(guó)土局啟動(dòng)了《北京市2013年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》編制工作，“十二五”期間開(kāi)始養(yǎng)老用地的專供。而就在長(zhǎng)春與萬(wàn)科集團(tuán)簽訂合作協(xié)議后不久，長(zhǎng)春市人民政府即出臺(tái)了加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)，從土地供應(yīng)和財(cái)政支持等方面，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行支持。

然而與房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情成反比的，則是目前中國(guó)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)驗(yàn)的缺乏?！拔覀儑?guó)家真正能夠叫得響的、建成以后能看得好的養(yǎng)老住區(qū)項(xiàng)目鳳毛麟角?！濉B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中就提出，必須把房地產(chǎn)和養(yǎng)老住區(qū)的區(qū)別、臨界點(diǎn)分清楚。”張雪舟表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，都愿意建出售型，出售的開(kāi)發(fā)方式，盈利模式清晰，建成以后能夠快速回款。而需求量更大的持有型養(yǎng)老物業(yè)，則由于回款周期長(zhǎng)、相關(guān)配套投入大等原因，被大多數(shù)企業(yè)忽略。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加速布局養(yǎng)老地產(chǎn)，有業(yè)內(nèi)人士甚至質(zhì)疑部分企業(yè)是在住宅受到調(diào)控打擊后，為了回避限購(gòu)等政策進(jìn)行的被動(dòng)轉(zhuǎn)型?！芭c房子相比，相關(guān)配套設(shè)施才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，如果企業(yè)真的想進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看持有型物業(yè)才是最有市場(chǎng)潛力和競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。

養(yǎng)老地產(chǎn)目前主要面臨著概念模糊、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)缺失的情況。據(jù)張雪舟介紹，去年精瑞(中國(guó))不動(dòng)產(chǎn)研究院和老齡委、中國(guó)醫(yī)院協(xié)會(huì)、美國(guó)老年住宅協(xié)會(huì)一起制定了一份《中國(guó)綠色養(yǎng)老住區(qū)的聯(lián)合評(píng)估體系》，它從設(shè)施、服務(wù)、安全，還有運(yùn)營(yíng)管理方面制定了一些養(yǎng)老社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)?！霸谖覀兛磥?lái)，養(yǎng)老社區(qū)的軟件比硬件要重要得多。這個(gè)體系中只有1/3是硬件，還有2/3是管理、運(yùn)營(yíng)、安全等軟的部分。我們也是試圖為中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)盡一份自己的力量?！睆堁┲郾硎?，養(yǎng)老社區(qū)在中國(guó)還是剛剛起步，還需要政府、房企和行業(yè)協(xié)會(huì)共同努力，探索一條健康、可持續(xù)發(fā)展的模式。