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國內(nèi)融資無望，迫使一些房企將目光轉(zhuǎn)向海外市場。繼上半年河南建業(yè)(00832.HK)、合景泰富(01813.HK)等在新加坡資本市場成功發(fā)行票據(jù)之后，最近兩個月，內(nèi)地房企在海外融資的勢頭有增無減。

數(shù)據(jù)顯示，僅9月份，房企對外公布的海外融資計劃額就已超過百億元。而8、9月份兩個月，房企境外計劃融資的規(guī)模更是接近400億元。其中票據(jù)發(fā)行、銀行貸款、配股融資等融資方式輪番上陣，被開發(fā)商用了個遍。

“內(nèi)地針對房地產(chǎn)公司的融資一直處于收緊狀態(tài)，而從市場公開披露的財報數(shù)據(jù)來看，目前開發(fā)商整體的流動資金還是比較有限，因此其境外融資的沖動就比較強(qiáng)烈?！辟Y深港股分析師李相鋒稱。

房企紛紛海外融資

9月20日，花樣年(01777.HK)發(fā)布公告稱，公司已就發(fā)行于2017年到期的2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)與美林、瑞銀及工銀國際訂立購買協(xié)議。

龍湖地產(chǎn)(00960.HK)也于9月19日發(fā)布公告稱，已就配售及認(rèn)購股份與配售代理方花旗、高盛簽訂了協(xié)議，通過此次配股，龍湖預(yù)計將獲得款項共計約30.89億港元。這是該公司繼去年7月份配股失敗后的再次試水。

除花樣年、龍湖外，佳兆業(yè)集團(tuán)(01638.HK)、路勁地產(chǎn)(01098.HK)、富力地產(chǎn)(02777，HK) 及華潤置地(01109.HK)也于近期宣布，將發(fā)行優(yōu)先票據(jù)或者簽訂銀行貸款。有消息稱，越秀房托(00405.HK)也很快將公布其配股計劃，該公司原定以最低配售價3.56元，集資約40億元。

對于眼下內(nèi)房股如此急迫地去海外進(jìn)行融資，知名房地產(chǎn)專家韓世同分析，主要原因還是因開發(fā)商面臨巨大的資金壓力。李相鋒對此表示認(rèn)同，他認(rèn)為，由于庫存高企，開發(fā)商總體的流動性依然吃緊，目前存量資金仍遭受著巨大的挑戰(zhàn)。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，雖然9月份開發(fā)商加大了推盤力度，但仍無法掩蓋因有效購房需求不足而導(dǎo)致的市場轉(zhuǎn)冷的尷尬局面。

胡景暉還認(rèn)為，近日北京住建委對外公布的關(guān)于加強(qiáng)限購審核的通知，反映了臨近年底，地方政府將對已出臺的相關(guān)調(diào)控政策執(zhí)行趨嚴(yán)。

“在這樣的形勢下，今年剩下幾個月的房地產(chǎn)交易量不一定很理想，更不會出現(xiàn)像7、8月份那樣火熱的銷售場景?！焙皶煆?qiáng)調(diào)說，基于開發(fā)商仍面臨較高的存貨壓力，其資金壓力并未完全緩解，因此急于去海外融資在情理之中。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，成交量的下降，必然導(dǎo)致開發(fā)商預(yù)售款回流的縮減，因此開發(fā)商的現(xiàn)金流，仍面臨嚴(yán)峻考驗。

償債風(fēng)險加大？

盡管自本輪調(diào)控以來，海外投資者對內(nèi)地房企也保持著謹(jǐn)慎的投資態(tài)度，但其融資的大門卻一直是敞開的。亞洲投行盛富資本國際有限公司CEO黃立沖對本報記者表示，作為國際化的資本市場，在中國香港或者新加坡，不論是發(fā)行票據(jù)還是配股，只要找好投資人，最快一兩周的時間內(nèi)就可以將錢拿到，這種便捷的市場化操作手法，成為內(nèi)房股較為看重的因素之一。

“我最近還在香港給一個已經(jīng)停牌了的上市房企融了5000萬元，不過這類公司的融資成本會相對高一些?！秉S立沖稱。

事實上，除黃立沖所說的上述停牌上市房企的融資成本有所提高，由于樓市調(diào)控的影響以及內(nèi)房股對資金的迫切需求，目前海外投資者已經(jīng)普遍上調(diào)了投資收益率。據(jù)初步估計，目前海外機(jī)構(gòu)所要求的年利率已由兩年前的4%-6%提升至9%-12%。

“與房地產(chǎn)市場好的時候相比，目前房企在海外融資的成本其實并不低?！崩钕噤h表示。

今年4月，建業(yè)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]發(fā)行1.75億新加坡元2016年到期優(yōu)先票據(jù)，年利率為10.75%。在此之前，雅居樂[簡介 最新動態(tài)]所發(fā)行的總值7億美元的優(yōu)先票據(jù)的利率為9.875%，合景泰富[簡介 最新動態(tài)]的年利率更是高達(dá)13.25%。

9月以來，佳兆業(yè)和花樣年發(fā)布公告顯示，其優(yōu)先票據(jù)的年利率分別高達(dá)12.875%及13.75%。

“盡管發(fā)行成本較高，但花樣年仍大力推廣，希望市況和投資者的反應(yīng)能夠較為積極。不過近期這些年利率達(dá)13%左右的優(yōu)先票據(jù)也著實讓業(yè)界感到吃驚?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出。

而上述企業(yè)略顯激進(jìn)的融資策略讓評級機(jī)構(gòu)有所警惕。標(biāo)準(zhǔn)普爾日前發(fā)布報告稱，將授予花樣年擬發(fā)行的優(yōu)先無擔(dān)保美元債券“B+”債務(wù)評級和“cnBB-”的大中華區(qū)信用評級體系債務(wù)評級。對于花樣年公司的債務(wù)評級較其企業(yè)信用評級低一級，標(biāo)普解釋說，由于花樣年在開發(fā)高端住宅項目上的有限經(jīng)驗，以及激進(jìn)的擴(kuò)張勢頭，致使其評級受限。

針對目前內(nèi)地房企以較高的融資成本換取資金的現(xiàn)象，韓世同提醒說，這些房企未來可能面臨匯兌風(fēng)險。

李相鋒則分析稱，海外融資只能是一種有效的融資補(bǔ)充方式，如果開發(fā)商大規(guī)模地進(jìn)行海外融資，未來將面臨巨大的償債壓力和償債風(fēng)險，“這應(yīng)該是房企要考慮的問題?！崩钕噤h強(qiáng)調(diào)說。