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住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，從近期督查情況看，沒有出現(xiàn)大范圍的房價大幅反彈現(xiàn)象。房價尚不具備全面反彈的條件。

“繼續(xù)指導(dǎo)督促限購城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施，確保限購措施實施效果。適時對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責(zé)。”據(jù)人民日報9月23日報道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受專訪時，繼續(xù)強調(diào)樓市調(diào)控政策尤其是限購政策的延續(xù)性。

“從近期督查情況看，盡管不少城市環(huán)比上漲，但同比漲幅普遍仍為回落，有的仍是負(fù)增長，沒有出現(xiàn)大范圍的房價大幅反彈現(xiàn)象。房價尚不具備全面反彈的條件。”這位負(fù)責(zé)人說。

一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人的表態(tài)特別提到“指導(dǎo)督促”對象，是已執(zhí)行限購政策的城市。這可能意味著，限購擴圍的概率大大降低。不過，即便調(diào)控政策不加碼，中國的房地產(chǎn)市場回暖難度也不小。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生也認(rèn)為，今年下半年，不會出臺新“國八條”之外的調(diào)控新政。

住建部上述負(fù)責(zé)人還進一步指出，有關(guān)部門要密切關(guān)注住房成交量、房價等關(guān)鍵指標(biāo)的新變化，做好防止房價反彈的政策預(yù)案。

“部分改善型需求出局”

雖然6月以來平均房價出現(xiàn)環(huán)比三連漲，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)下房價基本平穩(wěn)。

“房價經(jīng)過了近兩年的調(diào)控，回到了原點，也就是說沒有漲?！甭櫭飞?2日說，調(diào)控對房地產(chǎn)市場的作用很明顯，不但投資行為已經(jīng)出局，一部分改善型需求甚至也出局了。

聶梅生是在當(dāng)天召開的“中歐國際工商學(xué)院2012第三屆中國房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇”上作出上述表述的。

這一判斷與上述住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人的觀點頗為接近。

該負(fù)責(zé)人強調(diào)，隨著交易量回升，部分城市房價環(huán)比出現(xiàn)微漲，但多數(shù)城市房價同比仍為下降。

這位負(fù)責(zé)人還提到，總體來看，當(dāng)前市場的購房者多為首次置業(yè)的自住住房需求，大部分城市這個比例高達90%以上。

眼下，各地樓市的庫存量依然高企。

人民日報23日報道稱，截至8月底，全國重點城市可售新建商品住房面積仍處于歷史高位，短期內(nèi)樓市不會出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求。

調(diào)控政策“趨穩(wěn)”呼聲

房價趨穩(wěn)之際，不少業(yè)界人士呼吁調(diào)控政策也應(yīng)“趨穩(wěn)”。

“調(diào)控政策頻繁出臺會增加市場的不穩(wěn)定性。”原建設(shè)部總經(jīng)濟師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾在與聶梅生的同一場合稱，房價上漲或下跌是市場供求關(guān)系導(dǎo)致的。長期政策應(yīng)立足于“供求關(guān)系基本平衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房價基本合理，始終控制投資性購房的進入”。

回顧過往的調(diào)控，聶梅生將其形容為“10年10調(diào)”。

全國人大常委會委員、財經(jīng)委副主任委員、央行原副行長吳曉靈也認(rèn)為，這種較為頻繁的政策變動會使居民對住房消費這一長期行為失去穩(wěn)定預(yù)期，很難對自己的財產(chǎn)和收入做一個穩(wěn)定的、長期的規(guī)劃。

九龍倉集團有限公司副主席周安橋稱，該公司的應(yīng)對之道是，在低潮時買地，高潮時賣樓。但實際上恐怕沒那么容易，因為不知道低潮低多久，也不知道高潮有多長。

謝家瑾稱，中長期來看，供不應(yīng)求隨時可能出現(xiàn)房價報復(fù)性反彈，要想在限購政策退出之后避免房價反彈，必須要增加供給。當(dāng)務(wù)之急是增加用地供應(yīng)，督促各地開工，加快城市配套，提高容積率、提高土地使用效率。

增加供應(yīng)的重要性不言而喻。

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人對人民日報稱，有關(guān)部門將督促各地切實提高住房用地供應(yīng)計劃完成率，加大普通住房用地供應(yīng)規(guī)模，盡快形成住房有效供應(yīng)。指導(dǎo)各地提高行政辦事效率，加快普通商品住房項目的建設(shè)和上市。

房產(chǎn)稅擴圍的“兩個斷層”

對于備受關(guān)注的個人住房房產(chǎn)稅擴圍，上述住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人的表態(tài)是“加快推進擴大房產(chǎn)稅試點城市范圍工作”。

這一表態(tài)與此前的官方表態(tài)并無二致。

此前有報道稱，國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明20日透露，房產(chǎn)稅下一步將擴大試點范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度，房地產(chǎn)稅具體深化時間可能在年底或明年初，“目標(biāo)是消滅房產(chǎn)稅，建立房地產(chǎn)稅?！?/p>

按國家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所所長劉佐此前在一篇專欄文章中的解釋，房地產(chǎn)稅，又稱不動產(chǎn)稅，屬于財產(chǎn)稅，通常指對房地產(chǎn)征收的稅收。目前中國的房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種。

叢明介紹，目前上海房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，重慶計稅依據(jù)是房產(chǎn)交易價。如果按照原值征收是房產(chǎn)稅，如果按照評估價值征收則是房地產(chǎn)稅，評估價值里包括了地價。

上述住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人對人民日報稱，未來要“進一步完善應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房的稅收征管工作”。

對于房產(chǎn)稅擴圍及收取方式，學(xué)界有頗多謹(jǐn)慎聲音。

吳曉靈認(rèn)為，針對房產(chǎn)這樣一個家庭重要的資產(chǎn)進行征稅是一個非常嚴(yán)肅的事情。而且稅收制度應(yīng)該是全國人大制定。

聶梅生則提出，眼下還有兩個斷層沒解決。一個斷層是房改，因為1998年的房改，使很多人都有了房產(chǎn)，那個時候可能是幾萬塊，現(xiàn)在上海北京的房價動輒幾百萬。按照評估值收，就算是0.5%或者1%的稅率，也可能高于這些人的收入，“你拿我那套房子來說，比如說我的退休工資是5000元，按照1%收，可能要收我9000元，我可能給你嗎？”第二個斷層是2003年后房價飛漲。這個斷層怎么彌補？

中長期制度建設(shè)

事實上，放眼長遠，房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)，遠不止房產(chǎn)稅一塊。

謝家瑾認(rèn)為，發(fā)達國家都鼓勵購買第二第三套住房，這是租賃市場最重要的來源。如果說把這些都限制死了，未來租賃市場會帶來很大的問題。近年來房租大幅度的上漲，北京去年所謂的房價下降6%，但租金上漲了14%。

謝家瑾還提出，須改革現(xiàn)行的土地出讓制度，推行年租制。目前地方政府財政依賴土地收入，為了保證土地獲得高收益，地方政府往往采取饑渴性供應(yīng)。高額的地價推漲了房價。產(chǎn)生問題的，是土地出讓制度而不是地方政府。

吳曉靈則建議，應(yīng)不斷完善與房地產(chǎn)市場特別是住宅市場相關(guān)的制度，比如簡化住房供給制度。她認(rèn)為，住房種類最終可簡化至兩類：公租房和商品房。不過，她也指出，名目繁多的住房種類短時間內(nèi)很難完全改變，因此在過渡期內(nèi)也可以保留不允許上市的經(jīng)濟適用房。