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金地集團(tuán)公告稱其全資子公司輝煌商務(wù)有限公司與FCLC簽署協(xié)議，輝煌商務(wù)以總對(duì)價(jià)約港幣16.54億元收購FCLC所持有的星獅地產(chǎn)38.47億股，約占星獅地產(chǎn)56.05%的股權(quán)，這是今年繼萬科與招商地產(chǎn)之后又一起A股上市公司收購香港公司的事件。

收購公司簡(jiǎn)介：星獅地產(chǎn)注冊(cè)成立于百慕大群島，在香港聯(lián)合交易所主板上市，主營業(yè)務(wù)為住宅、商業(yè)和商業(yè)園項(xiàng)目并從事物業(yè)發(fā)展、投資及管理；星獅地產(chǎn)2010年和2011年年度收入分別約為13.48億和3.03億港元，凈利潤分別為1.94億和2.06億港元，總資產(chǎn)分別為41.68億和49.34億港元，凈資產(chǎn)分別為23.57億和29.58億港元，目前流通總市值約25.72億港幣。

收購價(jià)較為合理根據(jù)公告計(jì)算本次收購星獅地產(chǎn)價(jià)格折合每股股價(jià)約0.433港元，相對(duì)公告前一日收盤價(jià)0.375港元溢價(jià)15.42%；按其2011年末凈資產(chǎn)29.58億港幣及其凈利潤2.06億港元計(jì)算，收購價(jià)格相對(duì)于1倍市凈率和4.53倍市盈率。我們認(rèn)為對(duì)比當(dāng)前A、H股地產(chǎn)股估值情況以及金地本身股價(jià)估值情況，此次收購價(jià)較為合理。

星獅地產(chǎn)資產(chǎn)集中在內(nèi)地目前星獅地產(chǎn)旗下的主要資產(chǎn)主要集中在內(nèi)地，主要包括：上海松江的住宅用地一幅，計(jì)容積率面積約74.5萬平米，權(quán)益為54.85%，該項(xiàng)目地處上海地鐵9號(hào)線附近，地理位置較佳，周邊房?jī)r(jià)在1.5萬/平左右；深圳高新科技園已建成的辦公收租物業(yè)共計(jì)約14.3萬平米，目前每年租金總計(jì)收入約1.2億人民幣，權(quán)益為100%；北京搜狐大廈部分商業(yè)及辦公出租物業(yè)，面積總計(jì)約1.5萬平，每年的租金約3000萬人民幣，權(quán)益60%。

此次收購的意義較大在當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控不放松的背景下，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊再融資閥門預(yù)計(jì)短期難以開啟。

金地集團(tuán)在A股房地產(chǎn)公司中，在房地產(chǎn)金融嘗試和創(chuàng)新方面始終走在行業(yè)前列。結(jié)合公司近幾年一直堅(jiān)持的“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，我們認(rèn)為此次金地集團(tuán)收購香港上市公司星獅地產(chǎn)后，或有如下發(fā)展路徑：1、突破其融資瓶頸，開啟海外融資的新渠道；2、借助新平臺(tái)，開拓海外房地產(chǎn)市場(chǎng)；3、借助海外較為成熟的金融和法律環(huán)境，讓金地旗下的房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)邁向新臺(tái)階，使商業(yè)項(xiàng)目打包REITS上市成為可能，為房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)打開新的發(fā)展路徑，這將有效加速公司在商業(yè)地產(chǎn)板塊的發(fā)展步伐；4、公司也可在“一體兩翼”戰(zhàn)略成功實(shí)施之后，通過商業(yè)項(xiàng)目注入星獅地產(chǎn)的方式，充分實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的整體分拆上市。

公司銷售增長較好、業(yè)績(jī)鎖定性強(qiáng)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健以及杠桿較低，預(yù)計(jì)收購香港星獅地產(chǎn)后有望突破實(shí)現(xiàn)海外融資以及海外業(yè)務(wù)拓展，預(yù)計(jì)12、13年EPS為0.74元、0.85/元，對(duì)應(yīng)PE分別為8.3倍和7.3倍，RNAVPS8.8元,維持推薦評(píng)級(jí)。

國信證券：金地集團(tuán)收購星獅地產(chǎn),開啟海外融資大門。