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支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)

北京土地市場(chǎng)供給緊張，住宅市場(chǎng)賣方特征突出。北京住宅用地成交建面2011年至今處于下降通道，連續(xù)低于當(dāng)年住宅成交建面，土地供應(yīng)不足；在今年周均成交量?jī)H回升18%的情況下，去化周期急降到7個(gè)月，賣方市場(chǎng)特征突出。

傳統(tǒng)北京地王，當(dāng)前京內(nèi)未結(jié)建面420萬平方米。12年6末京內(nèi)未結(jié)算面積420萬方，其中商品房用地280萬方，資源可貴；未結(jié)算資源均價(jià)，北京商品房18,614元/平方米，北京保障房的9,877元/平方米，京外8,002元/平方米。

京內(nèi)市場(chǎng)份額居前，京外銷售明顯好轉(zhuǎn)。上半年公司主推剛需產(chǎn)品，商品房銷售在北京的份額達(dá)到5%，排名前列。至8月17日，公司已經(jīng)完成107億元銷售金額，完成今年年初145億元計(jì)劃的74%。下半年新推盤或?qū)挠?jì)劃的115萬平米調(diào)減至70萬平方米左右，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)銷售收入150億元，同比增長(zhǎng)32%。

土儲(chǔ)戰(zhàn)略：京內(nèi)側(cè)重收購(gòu)，京外側(cè)重勾地。上半年，公司在土地市場(chǎng)未有斬獲。下半年，公司在拿地方面將加大力度，尤其是京內(nèi)的土地項(xiàng)目，將采用招拍掛和股權(quán)收購(gòu)兩種方式。

京外結(jié)算占比增加，利潤(rùn)率逐步回歸平均水平。預(yù)計(jì)2014年京外占比將達(dá)到52%左右。而綜合毛利率和凈利潤(rùn)率將下行至40%和15%左右水平。

新激勵(lì)方案仍在推進(jìn)當(dāng)中，集團(tuán)二級(jí)市場(chǎng)增持看好公司價(jià)值。新激勵(lì)方案目前仍在溝通當(dāng)中，近期獲批有難度。集團(tuán)增持計(jì)劃表明了對(duì)上市公司的發(fā)展前景持樂觀態(tài)度。

中銀國(guó)際：首開股份執(zhí)北京地產(chǎn)牛耳,京外銷售亦見起色。