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收入和凈利潤增速放緩。12年上半年A股上市房地產公司的營業(yè)總收入和凈利潤分別同比增長17.82%和5.12%,增長速度放緩。12年2季度營業(yè)總收入和凈利潤增速分別為24.52%和9.08%,整體業(yè)績較1季度表現(xiàn)環(huán)比改善。

結算毛利率和凈利率比去年同期下降。12年上半年上市房企的整體毛利率和凈利率分別為38.95%和14.83%,比11年同期分別下降了1.1%和1.24%。造成毛利率和凈利率下降的原因有:(1)樓盤降價,壓縮利潤空間;(2)高地價推高成本;(3)稅費支出占比高;(4)可資本化的利息支出減少,當期財務費用增加等。

業(yè)績鎖定情況良好。12年上半年上市房企預收款同比增長26%,占2011年營業(yè)收入的109.04%,表現(xiàn)出良好的業(yè)績鎖定性,為12年的業(yè)績提供了良好的保障。

銷售改善。12年上半年上市房企的銷售回款總計2792億元,其中1季度和2季度的同比分別增長-10.86%和31.0%。

行業(yè)投資保守。12年上半年上市房企的投資增速回落,同比負增長19%。地產商出于對未來形勢的保守看法,對拿地持謹慎的態(tài)度,也不愿意增加杠桿率來擴大投資。由于企業(yè)減少拿地,以及降低了新開工面積,現(xiàn)金流得到了較大的改善。

短期財務安全,長期償債能力分化。12年上半年末上市房企短期有息負債/貨幣資金的比例為0.995,并且從2011年4季度開始拐頭向下,這表明上市企業(yè)的現(xiàn)金基本上能夠償付短期負債,短期內資金面安全。龍頭公司的短期和長期償債能力均高于行業(yè)平均水平。

投資建議:我們認為,在宏觀經濟未見企穩(wěn)的的背景下,隨著7、8月份負面政策信號的集中釋放,未來一段時間政策基調將趨于穩(wěn)定。九、十月份樓市傳統(tǒng)旺季中,推盤量將明顯提高,并推動成交量上行?？紤]到銀行系統(tǒng)內流動性緊張,部分銀行上浮房貸基準利率,同時前期中央對調控態(tài)度的多次表態(tài)也在一定程度上對購房預期產生影響,可能將導致9、10月份的新盤去化率有所回落,未來整體房價上漲的動力將減弱。銷售的溫和放量和房價的上漲速度趨緩將有利于地產股的估值修復的反彈行情。重點關注萬科,保利,招商,華夏幸福,華僑城,榮盛發(fā)展等一二線龍頭。