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深度調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)有人歡喜有人愁。隨著上市房企半年報(bào)披露完畢，不難發(fā)現(xiàn)萬(wàn)保招金等行業(yè)龍頭在上半年偷偷打折促銷回籠現(xiàn)金之后，現(xiàn)金壓力減輕，然而一些中小房企仍然面臨著資金緊張的局面。

9月6日，世紀(jì)星源(000005，SZ)公告稱，再次與中國(guó)民生銀行股份有限公司深圳分行簽署委托貸款協(xié)議，由世紀(jì)星源分別為深圳星苑物業(yè)管理服務(wù)有限公司向中國(guó)民生銀行股份有限公司深圳分行申請(qǐng)的兩筆合計(jì)1500萬(wàn)元的委托貸款提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，并由公司以深圳市羅湖區(qū)人民南路深圳發(fā)展中心1棟1301和1306兩套房產(chǎn)為其中一筆500萬(wàn)元委托貸款提供抵押擔(dān)保。

截至該公告日，世紀(jì)星源及其控股子公司的對(duì)外擔(dān)?？傤~達(dá)到3.29億元，占世紀(jì)星源最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)6.60億元的49.84%。

而上半年，世紀(jì)星源凈利虧損高達(dá)2925萬(wàn)元。另?yè)?jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，從今年5月份開始，世紀(jì)星源大股東(香港)中國(guó)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱中國(guó)投資)便以持有的公司股權(quán)做抵押，先后從深圳凱夏商貿(mào)、四川信托、長(zhǎng)安國(guó)際信托等機(jī)構(gòu)借款。

世紀(jì)星源曾公告顯示，中國(guó)投資持有世紀(jì)星源流通股1.842億股，占公司總股本的20.15%。而目前，中國(guó)投資持有的股份共計(jì)1.84億股被質(zhì)押凍結(jié)，占公司總股本的20.12%。

這意味著，中國(guó)投資作為大股東為緩解資金壓力，已經(jīng)幾乎將全部股權(quán)用作貸款抵押，一旦不能及時(shí)償還貸款，世紀(jì)星源大股東將不得不易主。

接連出售資產(chǎn)

8月底，世紀(jì)星源公布了上半年的業(yè)績(jī)報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2971.57萬(wàn)元，比上年增加2.08%;凈利潤(rùn)為-2925.82萬(wàn)元，與去年同期暴跌207.87%;每股收益為-0.03元。根據(jù)和訊網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)排名顯示，世紀(jì)星源成為A股房地產(chǎn)公司上半年盈利最差的公司之一。

對(duì)于上半年公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)嚴(yán)重下滑的局面，世紀(jì)星源公告解釋稱，是由于上年同期取得債務(wù)重組收益4700多萬(wàn)元，本報(bào)告期內(nèi)無(wú)此收益所致。

但這樣的解釋難以掩蓋主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不善的事實(shí)。截至今年上半年，世紀(jì)星源物業(yè)出租和客房業(yè)務(wù)收入僅為1714.61萬(wàn)元，同比下降13.02%;物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入733.38萬(wàn)元，同比下降11.61%。除此之外，世紀(jì)星源的上半年的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)48.81%。

實(shí)際上，世紀(jì)星源已經(jīng)發(fā)展至無(wú)力償還銀行利息，不得不通過債務(wù)重組來(lái)盈利的境地。

去年4月27日，世紀(jì)星源與農(nóng)行深圳分行達(dá)成《減免利息協(xié)議》，雙方約定，在世紀(jì)星源償還7875.3萬(wàn)元本金、分期償還4339.78萬(wàn)元利息前提下，農(nóng)行深圳市分行將減免剩余利息，該債務(wù)重組方案的預(yù)期重組收益約為4708.2萬(wàn)元。

世紀(jì)星源近年來(lái)旗下發(fā)展的住宅銷售物業(yè)項(xiàng)目較少，大多屬于出租物業(yè)和物業(yè)管理，且虧損連連。

據(jù)今年半年報(bào)顯示，世紀(jì)星源旗下上海大名星苑酒店有限公司虧損771.14萬(wàn)元;深圳世紀(jì)星源物業(yè)發(fā)展有限公司虧損158.48萬(wàn)元;深圳國(guó)際商務(wù)有限公司虧損405.93萬(wàn)元，僅深圳星苑物業(yè)管理服務(wù)有限公司盈利222.09萬(wàn)元。

對(duì)于上半年的虧損情況，世紀(jì)星源董秘羅曉春在接受記者采訪時(shí)表示，受房地產(chǎn)調(diào)控的影響，目前市場(chǎng)形勢(shì)不太好，能否扭虧還不能確定。同時(shí)，目前公司正在準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型，以后地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)會(huì)減少一些，但具體的轉(zhuǎn)型方向還沒有確定。

不得已之下，世紀(jì)星源只能持續(xù)出售資產(chǎn)。

為了用于深圳平湖鳳凰商務(wù)酒店的相關(guān)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的開發(fā)投入，2011年9月15日，世紀(jì)星源公告稱，將星源物業(yè)旗下管理的華樂大廈二十七、二十八層房產(chǎn)，建筑面積共計(jì)1349.48平方米，以單價(jià)人民幣15500元/平方米、總價(jià)人民幣2091.69萬(wàn)元出售給深圳市合眾建筑裝飾工程有限公司，由此獲得1000多萬(wàn)元的利潤(rùn)。

而2012年3月27日，世紀(jì)星源與深圳優(yōu)瑞商貿(mào)公司簽署了《關(guān)于深圳市南山區(qū)“南油工業(yè)區(qū)福華廠區(qū)”城市更新項(xiàng)目的合作開發(fā)協(xié)議》，南油工業(yè)區(qū)福華廠區(qū)原本屬于世紀(jì)星源持有經(jīng)營(yíng)出租物業(yè)，雙方約定組建項(xiàng)目公司共同開發(fā)。由此，世紀(jì)星源也獲得南油福華廠區(qū)拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)2億元。

然而，目前世紀(jì)星源旗下除了位于長(zhǎng)沙的“太陽(yáng)星城”項(xiàng)目、深圳發(fā)展中心大樓和深圳東海岸實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司管理之下的金海灣度假酒店之外，已沒有太多資產(chǎn)可賣。

大股東接連舉債

目前，由于并無(wú)太多固定資產(chǎn)可抵押，世紀(jì)星源大股東只能以股權(quán)質(zhì)押的方式獲得貸款。

2012年5月21日世紀(jì)星源公告稱，中國(guó)投資于2012年5月18日將其持有的世紀(jì)星源無(wú)限售條件的流通股8000萬(wàn)股質(zhì)押給深圳市凱廈商貿(mào)有限公司用于擔(dān)保質(zhì)押，并向后者進(jìn)行短期借款。

為了金海灘度假酒店的裝修和改造工程，以及償還向深圳市凱廈商貿(mào)公司的借款，中國(guó)投資于2012年7月17日將其持有的世紀(jì)星源無(wú)限售條件的流通股3500萬(wàn)股質(zhì)押給長(zhǎng)安國(guó)際信托股份有限公司用于借款質(zhì)押，并向后者融資1.5億元。同日，原質(zhì)押給深圳市凱廈商貿(mào)有限公司的8000萬(wàn)股中5000萬(wàn)股被解除質(zhì)押。

實(shí)際上，為了進(jìn)一步發(fā)展屈指可數(shù)的盈利項(xiàng)目，世紀(jì)星源大股東同樣以股權(quán)質(zhì)押和房產(chǎn)抵押等方式融資。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，從今年5月開始，中國(guó)投資先后通過深圳凱夏商貿(mào)、四川信托、長(zhǎng)安國(guó)際信托、民生銀行深圳分行等金融機(jī)構(gòu)借款。

此外，世紀(jì)星源子公司首冠國(guó)際開發(fā)的位于長(zhǎng)沙的“太陽(yáng)星城”項(xiàng)目目前實(shí)際控制人已經(jīng)變更為新加坡上市公司力寶集團(tuán)旗下的ChampMark。2011年1月，ChampMark成為長(zhǎng)沙“太陽(yáng)星城”項(xiàng)目2.47億港幣的貸款人。

今年8月，由于上述長(zhǎng)沙項(xiàng)目銷售回款不足以償還該筆貸款，為了獲得該項(xiàng)貸款展期，中國(guó)投資與ChampMark達(dá)成協(xié)議，在不影響世紀(jì)星源原有權(quán)利義務(wù)的前提下，ChampMark在2012年8月31日成為首冠發(fā)展50%的股東權(quán)益的持有人。

實(shí)際上，世紀(jì)星源大股東接連舉債，已經(jīng)讓這個(gè)大股東成為“空殼”。

中國(guó)投資原本持有世紀(jì)星源20.15%股份，截至9月，在20.15%股份中共計(jì)1.84億股被質(zhì)押凍結(jié)，占總股本的20.12%。這意味著，世紀(jì)星源大股東能夠進(jìn)行抵押融資的股權(quán)已幾乎全部抵押殆盡。

上述情況在A股市場(chǎng)并不多見，但世紀(jì)星源董秘羅曉春稱，這是大股東的事情，利用股權(quán)質(zhì)押貸款也很正常。

但證券分析人士指出，這恰好印證了大股東現(xiàn)金流不足的尷尬境地。