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大家都想走出去，大家都在嘗試國際化，萬科是一個(gè)例子，而且，萬科已經(jīng)邁出第一步。

就在不久前，萬科成功收購了南聯(lián)地產(chǎn)，從而獲得香港資本市場上市平臺的資格。萬科不止一次稱，這主要是為了進(jìn)行國際化嘗試。

顯然，國際化已經(jīng)提上了萬科重要日程之中。在9月6日的媒體交流會上，萬科總裁郁亮透露，萬科已于日前成立了香港管理部，未來還將會成立美國業(yè)務(wù)推進(jìn)小組。“我們也在尋找相應(yīng)的機(jī)會?！?/p>

國際化緣由

在郁亮的眼中，萬科的國際化步伐早已開始，“我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是國際化的，都是國際大師，包括合作伙伴也是。資金有部分是國際化的，外資有部分進(jìn)來了。”

而萬科走出去的原因也很簡單為中國人服務(wù)?！皣鴥?nèi)一些人已經(jīng)沒有買房資格了，那我們有沒有可能在境外做一些賣給中國人的房子呢？所以我們啟動(dòng)了萬科國際化策略。”

郁亮指出，由于國內(nèi)限購政策的原因，北京、上海、深圳有錢人基本上失去了買房的資格。這也讓萬科發(fā)現(xiàn)國際化的機(jī)會，“那天我在香港半山看到一個(gè)樓盤30%都是賣給內(nèi)地人”，而且外資比人民幣便宜、期限長，這都是國際化的好處。

但似乎萬科目前仍未有很明晰的國際化策略。郁亮透露，現(xiàn)在公司還處于試水階段，對市場各方面還需要一段時(shí)間的研究，暫未有具體的發(fā)展計(jì)劃，但已派了七個(gè)小組去全球各地考察。

“中國人想去哪里，哪里的中國人最多，我們就去哪里，我們會研究這件事情?！比f科選擇進(jìn)入一個(gè)新市場也有一定的前提，即與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作?！叭魏螄H化里面必須有當(dāng)?shù)睾献骰锇?，沒有合作伙伴不會做的?！庇袅帘硎尽?/p>

至于距離最近的香港市場，郁亮表示會優(yōu)先考慮，但還需要對香港市場規(guī)則再做進(jìn)一步的考察，且必須要有合作體系?！皼]有合作體系去干嘛？而且你得有合作的價(jià)值人家才會跟你合作。”

通過合作方式進(jìn)行海外擴(kuò)張，這無疑也是一種聰明方式。但實(shí)際上，現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)對房企國際化的看法仍不一致。

某房企高管曾指出，國外房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾十年的競爭，已經(jīng)相當(dāng)成熟，現(xiàn)在進(jìn)入未必能競爭得過本土開發(fā)商。“你走出去可能發(fā)現(xiàn)風(fēng)浪比在國內(nèi)更大。”到底萬科現(xiàn)在進(jìn)軍海外房地產(chǎn)市場，是抄底投資，還是真正做開發(fā)，還有待進(jìn)一步觀察。

不過，上述高管亦指出，其實(shí)中國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在沒有走出去的必要，因?yàn)橹袊氖袌鋈萘肯喈?dāng)大。當(dāng)然，萬科亦不否認(rèn)國內(nèi)市場的重要性。

郁亮坦言，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的發(fā)展空間，未來15到20年的時(shí)間內(nèi)，住宅市場依然有著很多的機(jī)會。

“比如說在深圳，住宅市場不斷萎縮，也基本飽和了，但城市舊改就出來了，所以有很多的機(jī)會。而且目前市場上很多人群并沒有被涵蓋，包括老年人口問題，老年住宅是沒有解決的，所以這就是未來市場空間所在。”

另外，其亦稱，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中集約化程度會更高，這是市場競爭所致?！霸诓煌鞘胁煌A段，主要的發(fā)展商都會經(jīng)歷從本地發(fā)展商轉(zhuǎn)化為全國發(fā)展商的過程，這在每個(gè)城市都會上演。所以，一個(gè)優(yōu)秀發(fā)展商可以接受市場并不斷穩(wěn)定下來，也能夠找到增長機(jī)會?！?/p>

但郁亮亦指出，不要再指望房地產(chǎn)能成為國民經(jīng)濟(jì)的主角，哪怕它涉及到幾十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，但未來房地產(chǎn)將只是配套產(chǎn)業(yè)，認(rèn)清這一定位，房企才能找到更多的機(jī)會。

“對于后市，我們說下半場是黃金時(shí)代下半場，不是說行業(yè)不行的下半場，只不過我們上半場過于輝煌，現(xiàn)在只是對過于輝煌得不太正常的局面做個(gè)修正而已，這個(gè)行業(yè)的前景仍然會很好，哪怕宏觀調(diào)控持續(xù)下去也會很好?！庇袅练Q。

拿地的原因

近期萬科在土地市場上的表現(xiàn)也相當(dāng)搶眼。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自4月開始出手土地市場以來，萬科今年至今已新增項(xiàng)目共27個(gè)，共需支付的地價(jià)款約120億元。而在9月的第一周，萬科亦在廣州、合肥共花費(fèi)46.7億拿地。

值得一提的是，萬科拿的項(xiàng)目當(dāng)中，商業(yè)比例不斷增加?！罢且o我，我不愿意做?！庇袅烈脖磉_(dá)了自己些許無奈。他透露，剛新近拿下的合肥項(xiàng)目，正是由于政府把商業(yè)部分拿走，萬科覺得可以做才拿下。

他續(xù)稱，萬科一直都是為了做好住宅而做商業(yè)，“我們不能不做，以前我們可以把商業(yè)切開給別人做，現(xiàn)在看起來不行，背不住了，所以我們必須要做這件事情?！?/p>

郁亮透露，為了推進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的打造，萬科在人才等方面都做了充足的準(zhǔn)備，亦在各地開始嘗試做起來，“別忘了，萬科早年是做商業(yè)地產(chǎn)出身的?！?/p>

頻密地出手拿地，郁亮指出這與對后市的看好無直接關(guān)系，“不買地我們餓死了怎么辦？我們只會靠做房子賺錢，沒別的本事?！逼淅m(xù)稱，地方政府上半年無地可賣，土地集中在下半年推出，這也導(dǎo)致下半年買地的數(shù)量比上半年多，但不存在對后市是否樂觀的問題。

郁亮還表示，碰到合適的土地萬科就會出手，拿地方面也不分一線二線城市，而是看回報(bào)率，但堅(jiān)決不拿地王。而且，還要視乎手中是否有錢?！拔覀儸F(xiàn)在手里有470億現(xiàn)金，政府又大量推地，所以我們就買?！?/p>

不斷增長的銷售業(yè)績相信也是促使萬科有底氣拿地的原因之一。截至8月末，萬科已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積802.9萬平方米，銷售金額842.8億元。郁亮稱，今年萬科的銷售肯定會有正增長，不過，萬科從不做計(jì)劃。

“我們每個(gè)月會調(diào)整未來三個(gè)月的經(jīng)營安排，每個(gè)季度則會研究過去未來12個(gè)月的安排。到年底我們會討論未來36個(gè)月的安排，但這個(gè)安排里面是指導(dǎo)性的東西，沒有任何的計(jì)劃。公司的經(jīng)營安排是跟著市場的變化而變化自己的經(jīng)營策略，并不是用不變的計(jì)劃來實(shí)施。所以，萬科真的是不做計(jì)劃的運(yùn)營公司。”

郁亮指出，萬科現(xiàn)已走過快速發(fā)展階段，邁入穩(wěn)健發(fā)展時(shí)代，“我們青春期長個(gè)子的階段已經(jīng)過去了，現(xiàn)在進(jìn)入了成熟的階段。

但即使這樣，萬科對行業(yè)領(lǐng)跑者的追求依然不變，盡管此前王石曾高調(diào)宣稱，萬科可能為了質(zhì)量而淪為老二老三。

尋找競爭力

早前曾有分析指出，踏入下半年，房企也進(jìn)入施工高峰期，當(dāng)然這也是補(bǔ)充土地儲備時(shí)期。

而根據(jù)萬科中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，公司實(shí)現(xiàn)開工面積468萬平方米，竣工面積244萬平方米，分別完成年初計(jì)劃的35%和28%。而根據(jù)年初萬科定下的開工目標(biāo)，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)新開工面積1328萬平方米，竣工面積890萬平方米。

換言之，接下來萬科的建房速度將不斷加快，但這同時(shí)也意味著，趕工背后可能將帶來更多的質(zhì)量問題。而萬科今年年初亦受該問題所困擾。

不過，郁亮強(qiáng)調(diào)，房屋裝修質(zhì)量問題與萬科建房快慢速度無關(guān)，慢不一定就能解決問題，但萬科仍會堅(jiān)持做裝修房。

“從好房子，好服務(wù)過渡到好鄰居階段，這是我們的一個(gè)變化，在這個(gè)思考過程中我們在放慢速度。其實(shí)我們現(xiàn)在進(jìn)入城市不是最多的，發(fā)展速度也不是最快的?！?/p>

談及質(zhì)量，免不了也涉及到萬科早段時(shí)間的人事變動(dòng)。經(jīng)過一系列的人事調(diào)整，萬科的管理層愈趨于年輕化。在郁亮的眼里，這也意味著萬科的理想色彩更濃，因?yàn)槟贻p人更有理想?！爸灰粩嘤心贻p人提拔起來，這個(gè)公司才是百年老店的公司?！?/p>

郁亮指出，判斷一個(gè)公司是否優(yōu)秀，重要指標(biāo)是看公司能否持續(xù)提拔年輕人，而不是看有多少人走?！叭丝傄x開公司的，早晚都要離開。一個(gè)家庭說不定分了家之后幾個(gè)兒子都很好，不能說一分家，財(cái)產(chǎn)分散就沒辦法做大了?！?/p>

郁亮不止一次重申，萬科人才流動(dòng)率僅有12%左右，低于行業(yè)17%的平均水平。

實(shí)際上，萬科在人才儲備方面也做了一定的準(zhǔn)備和調(diào)整。據(jù)透露，萬科除了堅(jiān)持內(nèi)部培養(yǎng)的策略，同時(shí)也在啟動(dòng)優(yōu)秀人才招募計(jì)劃強(qiáng)將計(jì)劃。

與此同時(shí)，萬科亦從9月開始強(qiáng)化了區(qū)域作用，把總部的業(yè)務(wù)決策權(quán)下放到區(qū)域?qū)用妫屬N近市場的人做決策。

而在吸引人才方面，郁亮指出，萬科有三方面的競爭優(yōu)勢，第一是有競爭力的薪水，獎(jiǎng)勵(lì)體系最完整，沒有一個(gè)上市公司的激勵(lì)體系超過萬科。其次則是具有較大的發(fā)展空間，第三則是健康的環(huán)境。

據(jù)介紹，萬科的獎(jiǎng)金與員工的健康掛鉤，如果公司的員工體能、健康狀況得到改善，就多發(fā)1%的獎(jiǎng)金，反之則要扣1%的獎(jiǎng)金。