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2011年春節(jié)前后，遏制房價過快增長的新國八條、房產稅、加息等新一輪房地產調控政策的相繼出臺，“限購”、“禁購”、“限貸”等政策實施，各類政策調整前已經簽訂的現房、期房、二手房買賣合同在履行中出現經濟及法律問題，有大量的房屋買賣糾紛最終選擇通過仲裁的方式解決。為此，廣州市仲裁委向本報提供了一些真實案例，指導市民在限購令下解決房屋糾紛。

買房前看清政策

房產限購等調控政策的出臺、房產糾紛呈上升趨勢， 廣州市仲裁委提醒廣大市民，應當詳細了解房地產調控政策，重點是本地區(qū)限購住房套數的相關規(guī)定，防止因對政策的不了解而產生經濟和法律風險。

同時，房地產銷售機構要加大對限購措施等調控政策的告知力度。房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構應當在銷售現場、經營門店顯著位置標示限購措施的主要內容，并加強對員工的管理和培訓。

此外，房屋銷售人員、經紀人員應按照誠實信用原則，如實準確告知每一位購房者相關政策并作出必要的風險提示，避免造成不必要的退房糾紛。

案例一

已簽訂合同 貸款不批

2011年1月11日，宋女士與張先生在經紀公司居間下簽訂房屋買賣合同，約定宋女士出賣位于廣州市某區(qū)一房屋。房屋成交總價為80萬元，張先生應支付定金5萬元。在合同簽訂當天，張先生通過工商銀行轉賬定金5萬元。合同第六條約定，若因金融政策性調整，導致按揭抵押貸款申請未獲銀行批準或者貸款額度不足的，張先生亦不能一次性補足全部樓款余額給宋女士的，雙方可以解除合同，各自返還定金及樓款。

后因各商業(yè)銀行實行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款的政策規(guī)定，張先生申請貸款沒有被銀行審批通過。張先生多次要求宋女士返還定金未果。張先生向仲裁委申請仲裁，要求解除與宋女士簽訂的房屋買賣合同、宋女士退還定金5萬元并支付定金的利息。

就在仲裁庭開庭前，宋女士主動聯(lián)系張先生表達了調解的意愿，之后雙方約在中介公司簽署了和解協(xié)議，雙方解除合同，宋女士當場退還了全部定金。

政策調整屬“無法預見”

廣州市仲裁委辦案秘書周浩認為，限購政策的出臺，是買賣雙方在訂立合同之后出現的情形，買賣雙方在訂立合同之前均不知情，應屬于情勢發(fā)生了重大變更。

政府、銀行相關房貸政策的調整，應該屬于“無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化”，因為合同買賣雙方對于房貸政策的調整是不能預見和左右的，而如果買方繼續(xù)按照雙方訂立的合同約定履行相應義務，將會使其在訂立合同時的目的無法實現。

此外，限購政策出臺以后，如果購房者已跟中介和賣家簽訂三方協(xié)議，最終卻買不成房，能否要回中介費?

對此，廣州市仲裁委辦案秘書周浩認為，對于限購政策的出臺而導致合同的解除，買賣雙方并沒有實際履行買賣合同，而是在買賣合同簽署后雙方很快就解除了合同，雙方的交易最終沒有成功。盡管根據合同法的規(guī)定，合同已經成立，中介公司理應獲得相應的居間費用。

案例二

外地人買房 過不了戶

買方劉某(哈爾濱師范大學職工，哈爾濱市人)與賣方陳某及經紀方于2009年9月7日簽訂《房地產買賣合同》，約定劉某向陳某購買廣州某小區(qū)B棟1503房，總樓價657600元。劉某應于2009年9月9日前付定金70000元，于2009年9月30日前付定金130000元。劉某自2009年9月15日起應代陳某支付涉案房屋的銀行月供款。陳某應在2009年9月27日前交付房屋鑰匙給劉某。由于涉案房屋是由陳某向開發(fā)商購買的，開發(fā)商未為陳某辦理《房地產權證》，故雙方均同意等陳某的《房地產權證》出證后，雙方共同辦理此次交易過戶手續(xù)，辦完過戶后，劉某向陳某結清購房尾款。

簽訂合同后，陳某于2009年9月27日將房屋鑰匙及房屋交付給劉某使用，劉某對房屋進行了裝修。劉某向陳某支付了購房款累計376800元(包括定金及月供款)。開發(fā)商于2011年1月18日為陳某辦妥《房地產權證》。由于限購政策出臺，雙方因辦理交易過戶手續(xù)產生糾紛。劉某申請仲裁，要求陳某配合劉某辦理房屋過戶手續(xù)。陳某提出反請求，要求解除合同。

是否繼續(xù)履行合同?

對于此案的處理，一種觀點認為，限購政策對于外地人在本地購房的限制是明確的，是鋼性的。根據限購政策，雙方不可能到房屋登記部門辦理交易過戶手續(xù)，《房地產買賣合同》事實上無法履行，故應予解除。另一種觀點認為，《房地產買賣合同》是雙方的真實意思表示，是合法有效的，雙方已經履行合同的大部分義務，尤其是買方已經對房屋進行裝修并實際使用，解除合同恢復原狀不利于經濟效益原則。限購政策作為臨時性的國家政策，仲裁裁決及司法裁判可以在具體個案中對其予以修正和突破。

廣州市仲裁委仲裁秘書部部長郝飛同意第二種觀點。他認為，房屋交易時間跨度大，限購政策出臺后，直接地對交易過戶登記作出限制，會導致很多在政策出臺前已經開始但尚未到達申請辦理交易過戶登記階段的交易行為被限制。

郝飛認為，仲裁裁決和司法判決有權也應當在個案中對這種缺陷予以修正。事實上，房地產登記機關對于裁判文書中確定的辦理交易過戶手續(xù)的裁判結果，將不進行是否符合限購政策的審查，而直接給予辦理，也顯示了行政管理部門對于司法裁判的尊重和認可。