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難關(guān)剛過的地產(chǎn)企業(yè)正在陷入低利潤率的怪圈，持續(xù)增長的成本與快速下降的利潤率形成合力，正在不斷蠶食著房企未來的發(fā)展預(yù)期。據(jù)銀萬國分類的149家滬深上市房企已經(jīng)公布的2012年上半年年報顯示，上市房企在6月末存貨為14044.7億元，在降價換市場的影響下，盡管房企的資金鏈有所改觀，但是依然面臨著成本快速上漲、庫存積壓過大的影響。

悲壯過關(guān)

雖然大多數(shù)企業(yè)并未像綠城那樣斷臂求生，但是犧牲利潤成為了它們的選擇。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，149家上市房企上半年營收1934.96億元，同比上漲17.82%；實現(xiàn)利潤255.45億元，同比上漲5.12%。這個增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有追上成本的上漲，甚至盈利增長不及成本增長的1/4。

“用人成本快速上漲也是利潤下滑的主要原因，目前北京工地一個泥瓦工一天的工資在250元左右，而且要求只工作8小時，薪酬必須當(dāng)月結(jié)賬，對企業(yè)的壓力非常大?！北本┍＠禺a(chǎn)副總王英男向記者表示。

“像我們這個項目已經(jīng)壓了4年了，資金成本太大了，基本上已經(jīng)沒有什么利潤了?！北本┤赵路康禺a(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)副總錢越向記者表示。他透露，現(xiàn)在北京非上市的中小房企的平均純利潤在15%左右，而上市大房企的純利潤則更低。

在已公布的149家上市房企的財務(wù)報表中記者看到，代表地價和建安成本的營業(yè)成本合計1625.2億元，同比上漲20.87%，財務(wù)、管理和銷售費(fèi)用合計237.57億元，同比上漲25.43%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于利潤增長。

盈利能力下降是企業(yè)發(fā)展過程中必然遇到的危機(jī)。

隨著犧牲利潤換成交量的持續(xù)推進(jìn)，房企的債務(wù)危機(jī)得到了暫時緩解。149家上市房企在6月末持有貨幣資金2793.37億元，與年初相比增加17.14%。銷售回款增長迅猛，上半年房企收到銷售回款2792.11億元，同比增長11%。債務(wù)方面，短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計2780.73億元，與年初相比增長5.87%。

壓力依然

盡管化解了債務(wù)危機(jī)，但是房企依然面臨著巨大的庫存壓力。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，149家上市房企在6月末存貨為14044.7億元，與年初相比增加998億元。同期，149家上市房企6月末預(yù)收款項為5201.3億元，與年初相比增長852.4億元。

鏈家研究部常清認(rèn)為，由于預(yù)售制度使得房企在銷售和交付物業(yè)之間存在時間差，對于已經(jīng)銷售但是尚未交付的物業(yè)價值，在房企的資產(chǎn)負(fù)債表中同時認(rèn)定為資產(chǎn)中的存貨和負(fù)債中的預(yù)收款項，這部分物業(yè)并未對房企形成真實的庫存壓力。所以目前的房企庫存與年初相比僅為微增，上半年謹(jǐn)慎拿地，以價換量成為了房企共識，去庫存效果初顯。雖然下半年開始部分房企收回優(yōu)惠和折扣，部分項目出現(xiàn)了漲價現(xiàn)象，但是目前的庫存依然處在高位，價格上漲的動力和空間有限，下半年的房價依然會以穩(wěn)為主。

值得注意的是，在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房企命運(yùn)出現(xiàn)了截然不同的結(jié)果。以萬科、中海、保利、恒大、龍湖等快周轉(zhuǎn)為代表的房企，通過降價等手段逐步渡過了危機(jī)，而以少項目運(yùn)作追求高利潤的企業(yè)如綠城、星河灣、雅居樂、世紀(jì)金源等均受創(chuàng)嚴(yán)重。

同時中小房企依然面臨著巨大的壓力。8月最后一周，北交所企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)成交金額34.2億元，房地產(chǎn)業(yè)、電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、建筑業(yè)居成交金額前三位。新增掛牌項目總金額1.15億元，石油石化業(yè)、金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)居掛牌金額前三位。北金所、北油所等專業(yè)交易平臺也有多宗重點(diǎn)房地產(chǎn)項目掛牌。

拿地補(bǔ)倉

“企業(yè)做大了，就像被綁在車輪上，即使利潤低也不得不硬著頭皮拿地?！币晃簧鲜泄纠峡傁蛴浾弑硎?。

由于市場調(diào)控影響，在過去一年多的時間內(nèi)，房企基本上未曾大規(guī)模拿地，鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，恒大、中海、保利、富力等18家房企上半年末持有土地儲備建筑面積合計5.99億平方米，與年初相比增加448萬平方米，其中10家房企的土地儲備面積與年初相比出現(xiàn)下降。以上半年銷售面積保守估計，這18家房企土地儲備足夠7年開發(fā)。

但是土地儲備作為衡量房企發(fā)展前景的主要指標(biāo)，各家企業(yè)在今年下半年開始均積極拿地補(bǔ)倉。

以萬科最新公布的8月份月報顯示，8月萬科拿地金額超過40億元，拿地城市基本分布在上海、杭州、東莞、沈陽等主要城市。1-8月合計拿地總額約為160億元。拿地金額達(dá)到去年總額的一半。

同時龍湖地產(chǎn)在7月份拿地金額達(dá)到了42.76億元、8月份達(dá)到了69.7億元，中海地產(chǎn)7月份拿地金額29.7億元、8月份6.36億元。

而接下來的9月份，各地方政府均進(jìn)入了推地高潮，北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年8月推地的面積超過800萬平方米，環(huán)比增長30%，創(chuàng)年內(nèi)新高。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著大量優(yōu)質(zhì)地塊入市房企拿地積極性將被進(jìn)一步調(diào)動，下半年將進(jìn)入瘋狂的補(bǔ)倉期。