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如果可以拿到相當(dāng)于房產(chǎn)凈值200%的貸款，你相信嗎？

曾經(jīng)不受待見的小微企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，正在成為銀行香餑餑，銀行小微業(yè)務(wù)貸款正在兇猛發(fā)力。

某股份制銀行深圳分行人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者，該行的小微企業(yè)房產(chǎn)抵押經(jīng)營性貸款，一般可以做到房產(chǎn)100%以內(nèi)，如果是優(yōu)質(zhì)客戶，基本上都可以按照100%的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款。

本報記者了解到，在深圳地區(qū)，采取類似做法的銀行已不在少數(shù)。而相對于股份制銀行，城商行的做法更為激進(jìn)，此類貸款額度普遍達(dá)到抵押房產(chǎn)凈值1～2倍之間，甚至有少數(shù)城商行達(dá)到抵押房產(chǎn)凈值的2倍以上。

不過有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前銀行貸款不良率和逾期貸款雙雙上升的情況下，此類貸款模式或隱藏著不小的風(fēng)險預(yù)期。

銀行激進(jìn)

“不要說一倍，如果所有要求都具備，做到兩倍也沒問題?！蹦成鲜谐巧绦猩钲诜中腥耸扛嬖V本報記者，該行新推出了兩款面向小微企業(yè)的經(jīng)營性房產(chǎn)抵押貸款，一種以抵押房產(chǎn)總值為標(biāo)準(zhǔn)，一種則以房產(chǎn)凈值為標(biāo)準(zhǔn)。如果企業(yè)經(jīng)營狀況較好，貸款額度可以達(dá)到抵押房產(chǎn)總值的兩倍。

據(jù)其介紹，在具體操作模式上，既可由該行直接發(fā)放貸款，亦可由擔(dān)保公司提供擔(dān)保再由該行放款。如果企業(yè)提供的資料齊全，一般情況下三天就可以出具審批意見，兩周之內(nèi)資金到賬。

在開展了此類業(yè)務(wù)的銀行中，以房產(chǎn)凈值確定貸款額度仍是主流，以總值確定貸款額度的銀行并不多。

前述股份制銀行人士介紹，銀行通常會要求企業(yè)對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估，評估后總值一般略低于市面價，剔除市場波動、未償還債務(wù)等因素后，其凈值又會低于總值。

但以房產(chǎn)凈值確定貸款額度，并不意味著其杠桿或最終貸款額度低于以總值為標(biāo)準(zhǔn)的額度。

據(jù)一家規(guī)模位居全國前三的城商行深圳分行人士介紹，如果企業(yè)經(jīng)營狀況尚佳，抵押的房產(chǎn)為一手房，可以按房產(chǎn)凈值的100%甚至更高的標(biāo)準(zhǔn)來發(fā)放貸款。

而這樣的杠桿率在城商行中已屬保守。北方一家城商行深圳分行人士直言，該行此類貸款最高額度“不止兩倍”，而且類似貸款并非個例。為了對接不同的客戶群體，該行還根據(jù)貸款額度不同，成立了多個業(yè)務(wù)部門，分別負(fù)責(zé)100萬以內(nèi)、500萬以內(nèi)的小微企業(yè)業(yè)務(wù)。

高額利息

對于一些急需資金的小微企業(yè)來說，無疑在融資方面大獲便利。但在便利的背后，卻是以承受高額利息為代價。

“銀行貸款的門檻降低了，但它們的利息并沒有降低?！鄙钲谝患遗c上述某銀行有業(yè)務(wù)往來的小貸公司高層告訴本報記者，超過房產(chǎn)評估值的抵押貸款，利率遠(yuǎn)較一般貸款為高。

而這種說法也從多家銀行得到證實(shí)。目前，銀行此類貸款的年利率普遍超過8%，若加上擔(dān)保、房產(chǎn)評估等各種費(fèi)用，銀行此類貸款的年利率普遍超過10%。

“雖然額度比較高，但是我們的貸款利息偏高，而且貸得越多利息越貴。”前述北方城商行深圳分行人士笑言，如果貸款額度在房產(chǎn)凈值50%以下，月息為0.7%，如果超過房產(chǎn)凈值50%，月息則高達(dá)0.9%左右，年化后一年期貸款利率高達(dá)8.4%～11%，相當(dāng)于在一年貸款6%的基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了40%～80%。

而上述上市城商行利率則相對優(yōu)惠，并實(shí)行固定利率。但達(dá)到抵押房產(chǎn)總值兩倍以上，亦須在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮30%～35%，兩倍以內(nèi)最低也要上浮25%。“利率方面可以申請優(yōu)惠，但現(xiàn)在比較難，且上浮幅度低于25%的可能性很小?！痹撔猩鲜鋈耸勘硎?，如果是擔(dān)保貸款，企業(yè)還需為此付出貸款金額2%的擔(dān)保費(fèi)。

此外，除了要承擔(dān)高額利息外，部分銀行還要求企業(yè)承擔(dān)房產(chǎn)評估費(fèi)用。進(jìn)行抵押前，需要聘請專業(yè)資產(chǎn)評估公司對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估，而評估費(fèi)用則由企業(yè)承擔(dān)，一般在1000～2000元之間。

前述小貸公司人士認(rèn)為，監(jiān)管層一再強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要服務(wù)小微企業(yè)，銀行需要完成指標(biāo)，但銀行體量太大，需要從總行層面設(shè)立小微業(yè)務(wù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、研發(fā)產(chǎn)品、配備人員，因此成本較高。而另一方面，今年經(jīng)濟(jì)形勢很差，符合銀行要求的客戶減少，銀行也需要維持一定的價格水平以保證利潤。

“貸款需求減少，貸款利率應(yīng)該降低才對。實(shí)際上這和每家銀行的風(fēng)險偏好有關(guān)，如果貸款風(fēng)險偏高，那么利率水平相對較高也是正常的?！鼻笆錾鲜谐巧绦猩钲诜中幸晃桓邔颖硎?。

風(fēng)險隱憂

從目前已經(jīng)披露完畢的16家上市銀行半年報來看，不良貸款和逾期貸款上升，已成為銀行需要共同面對的問題。而上述銀行此類業(yè)務(wù)模式，是否也隱藏著巨大風(fēng)險？

本報記者了解到，在發(fā)放此類貸款時，銀行通常引進(jìn)擔(dān)保公司提供擔(dān)保，并與企業(yè)法定代表人或?qū)嶋H控制人簽訂連帶責(zé)任擔(dān)保，以降低貸款風(fēng)險。此外，對于抵押的房產(chǎn)，也普遍要求為一手房，流動性較差的二手房則被銀行排斥在外。

前述大型城商行人士稱，無論貸款額度是否超過房產(chǎn)凈值，該行都會要求企業(yè)實(shí)際控制人或股東必須與其簽訂個人連帶責(zé)任擔(dān)保協(xié)議。貸款額度達(dá)到抵押房產(chǎn)凈值的100%時，如果房產(chǎn)凈值可以覆蓋貸款，由企業(yè)股東提供個人連帶責(zé)任擔(dān)保即可；如果貸款超過房產(chǎn)凈值，則需要擔(dān)保公司擔(dān)保。

而上述上市城商行人士則表示，考慮到貸款風(fēng)險，該行目前已經(jīng)很少直接發(fā)放額度達(dá)到抵押房產(chǎn)凈值2倍的貸款，一般都會要求擔(dān)保公司擔(dān)保，并且追加企業(yè)老板個人連帶責(zé)任。發(fā)生風(fēng)險后，即可進(jìn)行追償。

據(jù)其介紹，為緩解企業(yè)還款壓力，該行推出了一些新產(chǎn)品，允許企業(yè)貸款后每月不定額還本付息，而還款額度則由企業(yè)經(jīng)營狀況和貸款金額確定，還款時間則為每個月的25日。如果是一兩百萬元的貸款，加上利息，每個月只需要償還幾萬元，不會對企業(yè)構(gòu)成很大壓力。同時銀行可以隨時掌握企業(yè)的現(xiàn)金流和經(jīng)營狀況，將風(fēng)險降到最低。

“以前按抵押房產(chǎn)凈值70%貸款時就有風(fēng)險，放大到200%風(fēng)險就更大了，而且這些措施也不足以防范風(fēng)險發(fā)生?！睂τ阢y行在此類業(yè)務(wù)上的激進(jìn)做法，業(yè)內(nèi)人士不無擔(dān)憂。由于抵押物不足，這種高杠桿的貸款隱藏著巨大風(fēng)險，尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行期間，小微企業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定，風(fēng)險隨時可能發(fā)生。

而深圳一家股份制銀行中高層則認(rèn)為，從目前的形勢來看，這種高杠桿模式產(chǎn)生風(fēng)險的預(yù)期很大，但具體要看各家銀行對企業(yè)的風(fēng)險評估狀況。能否將風(fēng)險降到最低，要看各家銀行的風(fēng)控能力。

而前述上市城商行高層亦稱，小微企業(yè)房產(chǎn)抵押經(jīng)營性貸款的杠桿與各家銀行的風(fēng)險偏好有關(guān)，但從目前的經(jīng)濟(jì)形勢來看，他并不太支持這一做法，“還是謹(jǐn)慎點(diǎn)好”。但他隨即話鋒一轉(zhuǎn)：“如果所有銀行都在看抵押物，而不允許進(jìn)行創(chuàng)新，那么銀行不就成了典當(dāng)行嗎？”