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住建部日前發(fā)布《關(guān)于做好“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃編制工作的通知》，標(biāo)志著“十二五”期間住房建設(shè)層面頂層設(shè)計(jì)正在積極推進(jìn)。目前透露出的消息顯示，房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃初稿，已上報(bào)至住建部。參與制訂房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃初稿的中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一公開(kāi)表示，房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃中明確贊同開(kāi)征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅。此外，相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)期思路也將在該規(guī)劃中明確。目前還無(wú)法看到房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃初稿的具體內(nèi)容，我們希望通過(guò)對(duì)“十一五”期間房地產(chǎn)的發(fā)展情況進(jìn)行回顧，來(lái)展望“十二五”房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

回顧“十一五”

在住建部2006年發(fā)布的《建設(shè)事業(yè)“十一五”規(guī)劃綱要》中，房地產(chǎn)領(lǐng)域“十一五”期間的目標(biāo)是城鎮(zhèn)每年新建住宅約為5-6億平方米，其中普通住宅占比60%以上，保障房占比15%-20%。此外進(jìn)一步深化住房制度改革，完善住房公積金制度，健全城鎮(zhèn)住房保障制度，大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展等也被提及。

而當(dāng)“十一五”結(jié)束的時(shí)候，房地產(chǎn)供給大幅增長(zhǎng)。中國(guó)社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》顯示，“十一五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工房屋面積為33.2億平方米，其中住房竣工面積為27億平方米，分別比“十五”增加了13億平方米和10.5億平方米，“十一五”期間城鎮(zhèn)居民居住條件有了很大的改善，到2009年底，城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到近30平方米，比2005年增加近4平方米?！笆晃濉逼陂g房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率不斷提高，2009年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為12.1%，比2005年提高1.9個(gè)百分點(diǎn)?！笆晃濉逼陂g房地產(chǎn)稅費(fèi)貢獻(xiàn)不斷提高，2010年全國(guó)稅收總收入為7.3萬(wàn)億，和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收之和占稅收總收入的比重為8.9，比2007年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。2010年全國(guó)國(guó)有土地有償出讓收入為2.9萬(wàn)億元，占全國(guó)財(cái)政收入的35.4%，比2009年提高14.6個(gè)百分點(diǎn)。2009年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)為191萬(wàn)人，比2005年增加了44萬(wàn)人；建筑業(yè)2005年就業(yè)人數(shù)為1178萬(wàn)人，比2005年增加了251萬(wàn)人。

在維持房地產(chǎn)供給增長(zhǎng)和改善居民住房水平方面，“十一五”期間超額完成規(guī)劃，取得了很大成就。但是在維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定方面，顯然就有些不盡如人意了。雖然“十一五”期間出臺(tái)了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)制度，完善了土地“招拍掛”出讓制度和住房保障制度。但是“十一五”期間房?jī)r(jià)上漲較快，特別是2008年下半年和2009年的快速上漲，卻成為共識(shí)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)住房成交均價(jià)4695元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。全年房?jī)r(jià)漲幅24%，平均每平方米上漲813元。而2008年房地產(chǎn)調(diào)控造成的行業(yè)低谷，也在“4萬(wàn)億救市”的刺激下，得到迅速拉升，還造成了投資投機(jī)性需求大量入市的結(jié)果，直接導(dǎo)致2010年再次進(jìn)入房地產(chǎn)調(diào)控周期。此外，在房地產(chǎn)稅收方面，物業(yè)稅為首的稅費(fèi)改革，也顯得動(dòng)力不足。只在部分省份進(jìn)行了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”，距離真正實(shí)施還有較大距離。

展望“十二五”

如今的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控中走進(jìn)了“十二五”?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)控，投資投機(jī)需求已經(jīng)基本退出市場(chǎng)，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭也一定程度上得到遏制。接下來(lái)要考慮的就是增加供給，以及如何建立一套適合房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，來(lái)取代目前限購(gòu)、限貸為主的短期行政調(diào)控手段?！睒I(yè)內(nèi)人士對(duì)新金融記者表示。

此前在住建部剛剛啟動(dòng)住房“十二五”規(guī)劃時(shí)，中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮就表示，“十二五”住房規(guī)劃制訂時(shí)，應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持對(duì)自住型和改善型住房需求給予政策扶植。但在鼓勵(lì)自住型和改善型住房需求的同時(shí)，還要對(duì)別墅等豪華型房屋或享受型住房需求提出限制性策略。

而在保障房領(lǐng)域，“十二五”期間建設(shè)3600萬(wàn)套保障房目標(biāo)的提出，則成為房地產(chǎn)調(diào)控中的重要一環(huán)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年全年新開(kāi)工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房1043萬(wàn)套，基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房432萬(wàn)套。不過(guò)從去年的實(shí)施來(lái)看，目標(biāo)由建設(shè)完成改為新開(kāi)工，雖然完成了2011年的保障性住房新開(kāi)工建設(shè)任務(wù)，但是也暴露出地方政府保障房建設(shè)資金嚴(yán)重不足的問(wèn)題。2012年的保障性安居工程建設(shè)任務(wù)由原本的1000萬(wàn)套調(diào)整至700萬(wàn)套，保障房建設(shè)依然面臨較大挑戰(zhàn)。

在房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中，目前被提及較多的，則是房產(chǎn)稅，而在房地產(chǎn)“十一五”規(guī)劃中則以物業(yè)稅的形式被提及。朱中一在出席2012年博鰲房地產(chǎn)論壇時(shí)曾透露，個(gè)人住房信息系統(tǒng)2013年將覆蓋全國(guó)，是在為房產(chǎn)稅鋪路。國(guó)稅總局近日就在回答人民網(wǎng)網(wǎng)友提問(wèn)時(shí)表示，按照《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”的要求及2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，我們會(huì)同財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)滬、渝兩市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，正在積極研究推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍問(wèn)題。

財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀在接受新金融記者采訪時(shí)表示，房產(chǎn)稅推出已是大勢(shì)所趨，而對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一波強(qiáng)烈沖擊?！暗情_(kāi)征房產(chǎn)稅的前提，則是對(duì)于復(fù)雜的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，需要一個(gè)系統(tǒng)梳理過(guò)程?！比~檀表示。