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雖然竭力撇清大股東張志熔卷入內幕交易案可能帶來的不利影響，但恒盛地產(chǎn)（00845.HK）今年上半年卻經(jīng)歷了前所未有的業(yè)績下滑之痛，同時飽受債務到期壓力。

8月28日，恒盛地產(chǎn)公布中期業(yè)績，銷售收入13.4億元（人民幣，下同），較2011年同期23.8億元下降43.6%，凈利潤同比減少82.2%至1.7億元，而每股盈利僅為0.02元，較2011年同期下降83.3%。

疲弱的銷售導致公司資金鏈緊繃，由近年持續(xù)融資累積而成的債務危機也在此刻一觸即發(fā)。招銀國際的報告顯示，截至2012 年6月30 日的短期債務占借貸總額153 億元65%，但公司同期手頭現(xiàn)金僅為34 億元。

“我們對短期債務的償還能力有點擔心。因此，恒盛地產(chǎn)必須努力改善債務到期的問題?！闭秀y國際分析師指出。

摩根大通在7月底也提醒：今年第三季度恒盛地產(chǎn)將有一筆12億元的信托貸款到期，第四季度還將有一筆2.95億美元離岸銀行貸款需要償還，若公司因為大股東內幕交易而不能再融資，現(xiàn)金流將面臨較大風險。

項目進展緩慢

恒盛地產(chǎn)旗下多個項目處于停滯狀態(tài)，也許正是公司資金緊張的真實寫照。

2009年恒盛地產(chǎn)曾以19.7億元收購的南京三汊河項目，恒盛地產(chǎn)持有該項目60%股權。項目占地面積21萬平方米，規(guī)劃的住宅建筑面積約31萬平方米，總投資額達到60億元。南京三汊河項目一度對外宣稱要打造成南京最高端的江景豪宅，并預計2011年入市，但事實上，該項目至今仍未開工。

2011年，恒盛地產(chǎn)以6.6億元收購江蘇演藝文化產(chǎn)業(yè)股份（下稱“江蘇演藝”）54%股權。江蘇演藝有限公司號稱將投資250億元開發(fā)南京創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地，但記者從江蘇演藝了解到，公司至今尚未開展實際業(yè)務。

另據(jù)媒體報道，恒盛地產(chǎn)旗下的南通熔盛大廈，由一幢52層高寫字樓和一幢48層高五星級酒店組成，原定2011年12月竣工，但項目至今只建成3層，并已停工半年。

恒盛地產(chǎn)預計下半年將有20個項目在售，但新推出的樓盤只有3個，而在售項目的表現(xiàn)也并不佳。今年上半年，上海地區(qū)銷售額同比下降12.3%，長三角地區(qū)銷售額下降47.4%，環(huán)渤海地區(qū)銷售額下降52.8%。

融資依賴

2009年上市至今，恒盛地產(chǎn)似乎從未真正擺脫缺錢的狀態(tài)，而公司也一直通過“借新還舊”的方式不斷化險為夷。

恒盛地產(chǎn)2007年向投行及私募發(fā)行5億美元票據(jù),但2008年首次上市失敗令本金和利息在2009年6月時已累計達到7.1億美元。

為擺脫債務危機，恒盛地產(chǎn)當時不得不通過與上海實業(yè)協(xié)議融資償還部分債務。上海實業(yè)以20億元的價格收購上海尚海灣豪庭項目四幢在建樓盤，而恒盛地產(chǎn)每年也將為此向上海實業(yè)支付相應的項目股權收益，三年后恒盛地產(chǎn)有權回購該項目。

恒盛地產(chǎn)得以暫時緩解當時的資金緊張狀況，但也付出不菲代價。在當時銀行貸款利率約6%的情況下，上海實業(yè)的年收益率達到15%。

三年到期后，恒盛地產(chǎn)不得不又通過新的境外融資安排才完成對項目權益的回購。2010年10月，恒盛地產(chǎn)完成3億美元、13.00%利率優(yōu)先票據(jù)發(fā)行，票據(jù)的利率遠高于同期銀行貸款利率。

在2010年，恒盛地產(chǎn)還嘗試借道信托，為旗下“恒盛南通尚海灣項目”進行股權融資。江蘇信托于2010年10月9日發(fā)起成立的“南通恒盛煒達股權投資集合資金信托計劃”共籌集16.7億元，其中12.5億元來自公眾投資者，另外4.2億元來自恒盛地產(chǎn)。

根據(jù)相關協(xié)議，恒盛地產(chǎn)須在信托到期時回購江蘇信托持有的相應權益，其中回購公眾投資者手中持有的信托，恒盛地產(chǎn)除了需要支付公眾投資者相應的認購金額外，還須支付認購金額16%~17%的利息。該信托即將于今年10月到期，而截至6月30日，“恒盛南通尚海灣項目”實現(xiàn)銷售收入14.57億元，剛好覆蓋公眾投資者本息。

無論發(fā)行高息票據(jù)還是信托，都顯示出恒盛地產(chǎn)對資金的渴求，而持續(xù)的融資也正不斷推高公司的負債水平以及償債風險。

二三線城市，奶酪還是毒藥？

在恒盛地產(chǎn)所有土地儲備中，19.6%位于一線城市，其余80.4%位于二、三線城市。但事實上，二三線城市的項目至今尚未能為公司貢獻有力的銷售收入，相反造成巨大的財務負擔。

恒盛地產(chǎn)上半年業(yè)績顯示，一線城市項目合計銷售收入占76.7%，而二三線城市項目的合計銷售收入只占23.3%。二三線城市項目未有起色。不過恒盛地產(chǎn)依然熱衷進入二三線城市，背后另有隱情。

在恒盛地產(chǎn)2010年財報中，有一筆高達6.6億元的政府獎勵收入，但并未說明地方政府獎勵具體來自哪些城市。得益于巨額政府獎勵，恒盛地產(chǎn)業(yè)績因此增色不少。當年恒盛地產(chǎn)凈利潤為36億元，除投資物業(yè)的公允價值后僅為17.7億元，而政府獎勵即達到6.6億元。

有地產(chǎn)業(yè)人士曾對記者透露,地方政府獎勵、補貼房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)象在二、三線城市十分普遍，因此在二三線開發(fā)項目也格外依賴政府資源。

不過受到地方政府獎勵的恒盛地產(chǎn)，卻沒能贏得投資者的信心。招銀國際估計恒盛地產(chǎn)至2012 年底的資產(chǎn)凈值為每股6.77 港元，而恒盛地產(chǎn)8月30日收盤時的股價僅在1.05港元，較資產(chǎn)凈值折讓超過八成。