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外資房企和投資基金正悄然從中國樓市撤退：轉(zhuǎn)讓已有地塊，降價促銷，跑量回款，不一而足。初步預(yù)測，2012年，中國房地產(chǎn)投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創(chuàng)下人民幣升值7周年以來最低值?；仡櫷赓Y“作戰(zhàn)”中國樓市的歷史，可以清晰地看到與人民幣升值周期捆綁的投資曲線。

房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額大幅下降

從今年初開始，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的到位資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)重大變化：利用外資額從1至2月同比增長24.2%，一路下降。前3個月至前7個月的利用外資額同比降幅分別為22.4%、42.9%、36.8%、53.9%和54.3%。以前7個月228億元的利用外資額計，平均每月房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額32.6億元，按此推算，全年或在400億元左右。一個可以對比的數(shù)字是，2011年和2010年，中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額分別為814億元和796億元。也就是說，如果2012年外資投資金額以400億元計算，其同比跌幅可能接近“腰斬”。

在2010年房地產(chǎn)繁榮時期的終結(jié)點前，外資對房地產(chǎn)開發(fā)的貢獻(xiàn)額同比增幅高達(dá)66%，是所有到位資金來源中，增速最快的領(lǐng)域。再遠(yuǎn)一點，回到2007年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資中，利用外資同比增長幅度為632%。即便在2008年全球金融危機(jī)集中爆發(fā)后，外資在2009年中國房地產(chǎn)投資額也有470億元，同比只下降35.5%。

可見，今天中國樓市上外資的身影和姿態(tài)正呈現(xiàn)質(zhì)的變化。如果把這些冰冷冷的數(shù)據(jù)落實到市場上，各類外資企業(yè)收縮中國樓市投資的姿態(tài)，就更加鮮活。

眾多外資房企降價促銷回款

近日，素有美國頭號房企之稱的鐵獅門又開始低調(diào)叫賣囤在手中的中國地塊。記者從業(yè)內(nèi)人士獲悉，此次鐵獅門想轉(zhuǎn)手的是位于上海新江灣城的兩塊地。

除了賣項目以外，更多在華投資的外資房企選擇順應(yīng)市場，降價跑量。

今年以來，注冊于新加坡的仁恒置地在上海等地的豪宅項目陸續(xù)傳出降價消息和質(zhì)量糾紛?！百|(zhì)量糾紛多是在房價下降周期時出現(xiàn)。業(yè)主對價格的不滿情緒有時候會通過交房階段的質(zhì)量投訴體現(xiàn)出來?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱。

更多聰明的外資企業(yè)選擇開盤就降價促銷。比較典型的是和記黃埔和九龍倉。據(jù)了解，和記黃埔旗下常州御翠園項目在今年7月開盤，公寓的價格由原計劃的2萬元/平方米降至1.1萬元/平方米左右，別墅由原計劃4萬元/平方米降至2.4萬元/平方米左右。降幅在40%至50%之間。

除了降價促銷外，間接投資房地產(chǎn)企業(yè)的外資基金公司今年同樣謹(jǐn)言慎行。包括荷蘭ING、摩根大通、華平投資、淡馬錫等傳統(tǒng)基金大鱷今年以來都鮮有動作。

“我們一直密切接觸這些基金，他們目前在中國確實非常謹(jǐn)慎。”中房集團(tuán)分析師薛建雄表示，這里面原因很多，一方面國際融資已經(jīng)不再如前幾年那樣容易。而人民幣匯率階段性貶值，也影響了部分外資在華投資熱情。

外資炒樓熱情“暗合”升值周期

回顧外資“作戰(zhàn)”中國樓市的歷史，可以清晰地看到與人民幣升值周期捆綁的投資曲線。

2005年7月21日，中國人民銀行宣布匯率改革啟動。此后7年，人民幣升值幅度最高攀至30%附近。而外資對中國房地產(chǎn)業(yè)的大舉進(jìn)入，也多集中在2005年后三年，直到2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，外資對中國樓市的投資熱情也只是短暫地冷卻了幾個月，隨即又在一輪經(jīng)濟(jì)刺激和樓市暴漲下卷土重來。其中比較典型的外資投資案例，包括荷蘭ING集團(tuán)、瑞銀集團(tuán)、凱德置地等與金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)等龍頭房企結(jié)盟開發(fā)的眾多房地產(chǎn)項目。

人民幣升值利好房地產(chǎn)的道理非常簡單，外資收購房地產(chǎn)可享受雙重收益，一方面是不動產(chǎn)本身的升值收益，一方面是產(chǎn)業(yè)資本的本幣價值帶來的匯率收益。“前幾年外商投資整體持續(xù)增長，主要就是因為房地產(chǎn)和其他一些投機(jī)資本的加入。房地產(chǎn)遇冷后，F(xiàn)DI(外商直接投資)必然會出現(xiàn)持續(xù)下滑?！鄙虅?wù)部研究院一位研究人員表示。

根據(jù)商務(wù)部8月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月我國FDI金額為75.8億美元，同比下降8.7%，創(chuàng)下了兩年內(nèi)新低。今年前7個月，全國實際使用外資金額666.7億美元，同比下降3.6%。