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外資房企和投資基金正悄然從中國樓市撤退：轉讓已有地塊，降價促銷，跑量回款，不一而足。初步預測，2012年，中國房地產投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創(chuàng)下人民幣升值7周年以來最低值?；仡櫷赓Y“作戰(zhàn)”中國樓市的歷史，可以清晰地看到與人民幣升值周期捆綁的投資曲線。

房地產開發(fā)利用外資額大幅下降

從今年初開始，全國房地產開發(fā)投資的到位資金結構出現重大變化：利用外資額從1至2月同比增長24.2%，一路下降。前3個月至前7個月的利用外資額同比降幅分別為22.4%、42.9%、36.8%、53.9%和54.3%。以前7個月228億元的利用外資額計，平均每月房地產開發(fā)利用外資額32.6億元，按此推算，全年或在400億元左右。一個可以對比的數字是，2011年和2010年，中國房地產開發(fā)利用外資額分別為814億元和796億元。也就是說，如果2012年外資投資金額以400億元計算，其同比跌幅可能接近“腰斬”。

在2010年房地產繁榮時期的終結點前，外資對房地產開發(fā)的貢獻額同比增幅高達66%，是所有到位資金來源中，增速最快的領域。再遠一點，回到2007年，中國房地產開發(fā)投資中，利用外資同比增長幅度為632%。即便在2008年全球金融危機集中爆發(fā)后，外資在2009年中國房地產投資額也有470億元，同比只下降35.5%。

可見，今天中國樓市上外資的身影和姿態(tài)正呈現質的變化。如果把這些冰冷冷的數據落實到市場上，各類外資企業(yè)收縮中國樓市投資的姿態(tài)，就更加鮮活。

眾多外資房企降價促銷回款

近日，素有美國頭號房企之稱的鐵獅門又開始低調叫賣囤在手中的中國地塊。記者從業(yè)內人士獲悉，此次鐵獅門想轉手的是位于上海新江灣城的兩塊地。

除了賣項目以外，更多在華投資的外資房企選擇順應市場，降價跑量。

今年以來，注冊于新加坡的仁恒置地在上海等地的豪宅項目陸續(xù)傳出降價消息和質量糾紛?！百|量糾紛多是在房價下降周期時出現。業(yè)主對價格的不滿情緒有時候會通過交房階段的質量投訴體現出來。”一位業(yè)內人士稱。

更多聰明的外資企業(yè)選擇開盤就降價促銷。比較典型的是和記黃埔和九龍倉。據了解，和記黃埔旗下常州御翠園項目在今年7月開盤，公寓的價格由原計劃的2萬元/平方米降至1.1萬元/平方米左右，別墅由原計劃4萬元/平方米降至2.4萬元/平方米左右。降幅在40%至50%之間。

除了降價促銷外，間接投資房地產企業(yè)的外資基金公司今年同樣謹言慎行。包括荷蘭ING、摩根大通、華平投資、淡馬錫等傳統(tǒng)基金大鱷今年以來都鮮有動作。

“我們一直密切接觸這些基金，他們目前在中國確實非常謹慎?！敝蟹考瘓F分析師薛建雄表示，這里面原因很多，一方面國際融資已經不再如前幾年那樣容易。而人民幣匯率階段性貶值，也影響了部分外資在華投資熱情。

外資炒樓熱情“暗合”升值周期

回顧外資“作戰(zhàn)”中國樓市的歷史，可以清晰地看到與人民幣升值周期捆綁的投資曲線。

2005年7月21日，中國人民銀行宣布匯率改革啟動。此后7年，人民幣升值幅度最高攀至30%附近。而外資對中國房地產業(yè)的大舉進入，也多集中在2005年后三年，直到2008年經濟危機爆發(fā)，外資對中國樓市的投資熱情也只是短暫地冷卻了幾個月，隨即又在一輪經濟刺激和樓市暴漲下卷土重來。其中比較典型的外資投資案例，包括荷蘭ING集團、瑞銀集團、凱德置地等與金地集團、龍湖地產等龍頭房企結盟開發(fā)的眾多房地產項目。

人民幣升值利好房地產的道理非常簡單，外資收購房地產可享受雙重收益，一方面是不動產本身的升值收益，一方面是產業(yè)資本的本幣價值帶來的匯率收益?！扒皫啄晖馍掏顿Y整體持續(xù)增長，主要就是因為房地產和其他一些投機資本的加入。房地產遇冷后，FDI(外商直接投資)必然會出現持續(xù)下滑?！鄙虅詹垦芯吭阂晃谎芯咳藛T表示。

根據商務部8月16日公布的數據顯示，今年7月我國FDI金額為75.8億美元，同比下降8.7%，創(chuàng)下了兩年內新低。今年前7個月，全國實際使用外資金額666.7億美元，同比下降3.6%。