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SOHO中國將旗下物業(yè)轉為出租而非出售的原因，可能與整個上海商業(yè)地產(chǎn)面臨滯銷有關。同策咨詢機構的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，上海新建辦公樓的銷售總量只有83萬平方米，而去年同期的成交量有132萬平方米，上海的寫字樓銷售表現(xiàn)疲軟。

上海寫字樓市場的寒風，對旗下大多數(shù)物業(yè)位于上海的SOHO中國來說，是一個不小的打擊。業(yè)界認為：SOHO中國轉型“持有——租賃”模式的動機，是因為上海寫字樓市場的整體滯銷，才迫使潘石屹改行當“包租公”。根據(jù)SOHO中國此前公布的2012年中期業(yè)績，公司總價值240億元的在售物業(yè)僅僅賣出其中的四分之一，即60億元。

BOMA中國理事李平向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，潘石屹旗下的銷售物業(yè)，由于多數(shù)在項目前期投入不夠，后期運營中又面臨產(chǎn)權林立等問題，很難被市場認可為真正意義上的甲級寫字樓，其租金價格很難提高。

對此，SOHO中國方面強調，SOHO中山廣場一直在出租，從公司未來長遠發(fā)展和發(fā)掘潛力，實現(xiàn)價值最大化的角度考慮，做出轉型，是經(jīng)過深思熟慮的決定。

看好北京上海的租金增長

在2011年的年報中，潘石屹曾透露，2012年上半年SOHO中國可以銷售的物業(yè)總值將達到240億元，而在SOHO臨空項目和SOHO世紀廣場項目正式竣工交付后，該公司可以銷售的物業(yè)總價值將有望達到300億元。

然而，截至今年上半年，SOHO中國只賣了上述物業(yè)價值的1/4，合約銷售額僅為60億元。其中，SOHO中山廣場所有可售面積加起來只有11.2萬平方米，但銷售率僅為29%。

就在本月銷售業(yè)績公布之時，SOHO中國董事長潘石屹對外宣布，放棄原來以售為主的方式，變出售為出租，并向媒體透露，未來五年SOHO中國持有的投資類物業(yè)面積將超過150萬平方米，租金收入總額將達40億元。

研究總監(jiān)薛建雄說，潘石屹當“包租公”的真正目的，也許是為了讓旗下的寫字樓物業(yè)可以帶租約銷售。這一方式將幫助潘石屹非常好地解決眼下的樓盤滯銷問題。

據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計，2011年至今，在中國房企前20強中，SOHO中國是銷售額下降最快的企業(yè)。

蘭德咨詢總裁宋延慶告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，由于業(yè)績不佳，SOHO中國的轉型其實是被動的。宋延慶指出，業(yè)績下滑與SOHO中國之前采取的運營模式有關。該企業(yè)的收購項目以商辦為主，而客戶定位完全以投資者組成，但項目定價普遍高于周邊其他項目，大量透支了商業(yè)項目的投資價值。因此SOHO中國的項目給人的感覺是升值速度特別慢。時間一長，就會影響品牌口碑和銷售額。對此，SOHO中國的推廣部方面則強調，轉型是因為SOHO中國看好北京和上海的租金增長。

轉型動機和能力受質疑

SOHO中國的轉型動機被質疑。

李平說，SOHO中國此前開發(fā)的銷售類寫字樓，雖然宣傳時多自稱是“甲級寫字樓”，但很難被業(yè)界認可。這一類物業(yè)的租金，也是所有寫字樓等級里最低的。

SOHO中國推廣部門根據(jù)CBRE的數(shù)據(jù)稱，京滬優(yōu)質辦公樓租金在過去18個月中分別增長了73%和18%，而空置率都降到了歷史最低水平；租金收益率達到了歷史高峰。其回應《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，SOHO中國的物業(yè)全部都是在黃金地段的優(yōu)質寫字樓等商業(yè)物業(yè)，轉型將給公司帶來可觀的收益率。

但21世紀不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國目前在上海的幾個項目地區(qū)周邊的租金并不高。SOHO海倫廣場周邊項目的租金是4.5元/平方米/日，SOHO虹口項目周邊項目租金4.5元~5元/平方米/日，虹橋臨空周邊的租金則在3.5元~4元/平方米/日。租金超過8元/平方米/日的只有SOHO復興商業(yè)廣場、外灘SOHO、證大8-1地塊等。而按照潘石屹提出的未來五年150平方米持有物業(yè)，租金收入超過40億元的目標，SOHO中國所有項目的平均租金至少需要在7元/平方米/日以上。

在潘石屹宣布上述消息后不久，SOHO中國就在香港資本市場遭遇連續(xù)拋售。

交銀國際宣布，鑒于SOHO中國售房收入的流失超出租金收入的增幅，下調2012年~2014年盈利預測16%~23％。把資產(chǎn)凈值下調5％，并將目標價較資產(chǎn)凈值折讓幅度由30％增加到50％。招商證券也持類似看法，不僅下調了SOHO中國2013年和2014年的凈利潤和未來的凈資產(chǎn)，同時對SOHO中國能否轉型成功表示疑問。

事實上，這樣的疑問不僅存在資本市場，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣不看好SOHO中國的轉型。李平說，SOHO中國轉型為持有房地產(chǎn)的方向是對的，但有沒有能力這么做，卻是個問題。