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企業(yè)是以盈利為目的的，一直以來，企業(yè)使用各種方法來提高自己的收入。杜邦公司研究了企業(yè)創(chuàng)造利潤的杜邦體系，提出企業(yè)的利益需要利潤率、周轉(zhuǎn)率和杠桿貢獻(xiàn)率三駕馬車齊頭并進(jìn)。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，近年來在利潤率和杠桿貢獻(xiàn)率可算是使盡招數(shù)，它們一直是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)暴利的兩大核心要素。在今天各種政策調(diào)控的制約下，再想從利潤率和杠桿率上賺大錢就不太可能了，房地產(chǎn)不得不重視忽視已久的周轉(zhuǎn)率，加快規(guī)范化的進(jìn)程。下面就分別從利潤率、杠桿率和周轉(zhuǎn)率來分別討論三駕馬車對房地產(chǎn)企業(yè)增長的影響。

利潤率降低，回歸合理是大勢所趨

近日，滬深兩市已有49家房企以快報(bào)或預(yù)告等形式公布了上半年業(yè)績情況。其中，僅有21家房企業(yè)績有所增長，其余近六成房企均出現(xiàn)了不同程度的虧損或利潤下滑，數(shù)量同比有所增加。雖然7,8月全國多地樓市成交量回升，價(jià)格也有微漲的現(xiàn)象，但難掩整體樓市業(yè)績的蕭條。作為房地產(chǎn)龍頭的萬科，8月7日發(fā)布了半年報(bào)，在不俗的業(yè)績背后，毛利率和利潤率的下降更引起了不少投資者的關(guān)注，這是整個(gè)行業(yè)的普遍想象。除此外，樓市是典型的“政策市”，若政府新的下一輪不溫和的調(diào)控政策在9月出臺，以及房產(chǎn)稅的擴(kuò)充試點(diǎn)，都將為未來的樓市價(jià)格帶來重大影響。所以房地產(chǎn)已經(jīng)過了暴利的野蠻生長階段，再想從利潤率上賺大錢就不太可能了。此次調(diào)控或許給很多開發(fā)商帶來了不便，但它卻是規(guī)范整個(gè)行業(yè)走上正軌的開端?！拔锔偺鞊?，適者生存”這是任何行業(yè)都不可能逃避的。所以在大家所謂的房地產(chǎn)“寒冬”里，大型或明智的企業(yè)選擇適應(yīng)市場，調(diào)整自己，走市場細(xì)化化道路或加強(qiáng)管理，為管理要效益，而不是一味埋怨利潤的下降。

高杠桿率勢必帶來高風(fēng)險(xiǎn)

中國房地產(chǎn)行業(yè)真可謂把杠桿率用到了極致，銀行一塊錢可以杠九塊錢買地，以此來周轉(zhuǎn)賺取暴利。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房企的負(fù)債率依然很高，一多半的大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過安全警戒線。更令人堪憂的是，大多數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值，且部分大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)互相擔(dān)保的貸款占其全部貸款的三成。杠桿率是把雙刃劍，在它為企業(yè)帶來顯著的杠桿效應(yīng)的同時(shí)，也讓企業(yè)忘乎所以，忽略其帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。正是開發(fā)商只看到它的好處，大肆擴(kuò)建，造成很多企業(yè)資金鏈異常緊張，甚至出現(xiàn)很多開發(fā)商攜款逃跑的情況。為了規(guī)范市場，銀行在信貸等方面都加大了調(diào)控力度，直接導(dǎo)致開發(fā)商融資困難。對于招保萬金等大型房地產(chǎn)企業(yè)，底氣較足，資金鏈狀況還不錯(cuò)，相應(yīng)地，融資成本保持在7%至8%。相反對于三、四線城市的中小型房企，他們要多承擔(dān)30%至40%的融資成本。這對中小企業(yè)是致命的打擊，很多中小企業(yè)也就敗在資金鏈上。一位具有國資背景的PE高管表示，雖然自三月以來，樓市成交回暖明顯，但在高庫存、高負(fù)債仍未改觀的背景下，房地產(chǎn)商的資金仍然繃得很緊。而且對于資金緊張的房地產(chǎn)商，由于融資成本的加大，部分房企沒有能力支撐漲價(jià)而沽，而且如果國家繼續(xù)出臺下一輪新政，不排除房企開啟新一輪的降價(jià)。所以在市場不明確以及銀行對房地產(chǎn)企業(yè)信貸嚴(yán)控不放松的情況下，開發(fā)商應(yīng)盡快回籠資金，堅(jiān)持去庫存，降低自身資金風(fēng)險(xiǎn)。

加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)的意義

鋒尚國際的董事長張?jiān)跂|在參加華本俱樂部活動(dòng)時(shí)提到，在利潤率和杠桿率發(fā)揮作用殆盡的今天，對宏觀房地產(chǎn)市場來說，就可以通過加快周轉(zhuǎn)率來追求效益。一提到加速周轉(zhuǎn)，大家第一反應(yīng)就是今年的“以價(jià)換量”去庫存化。沒錯(cuò)，這是加速周轉(zhuǎn)的很重要的方法。因?yàn)閷τ诜康禺a(chǎn)行業(yè)來說，存貨的銷售是回籠資金的最主要渠道，而且相對于其它行業(yè)，存貨在房地產(chǎn)行業(yè)所占的比重也最大，所以加速周轉(zhuǎn)，去庫存化對房地產(chǎn)意義非凡。而且在下半年調(diào)控不放松的情況下，采用靈活的銷售策略緩解不斷攀升的庫存壓力，加快資金回籠速度，依然是開發(fā)商當(dāng)前亟待解決的艱巨任務(wù)。除此外，房地產(chǎn)業(yè)每個(gè)項(xiàng)目跨度周期長，如何加快項(xiàng)目進(jìn)度，縮短周期，減少資金的占用量等都是加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的方式。所以在面對市場回歸合理的大環(huán)境，企業(yè)要加強(qiáng)自身管理，走上規(guī)范化道路，為自身創(chuàng)造價(jià)值。