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“地根”“銀根”“預(yù)期”三大漲價因素推高房價

樓市調(diào)控未曾放松，政策口子并未松動，為何７月份的房價依舊上漲？

地方增收乏力，“地根”放松沖動增加。暗自放松限購、公積金貸款額度上浮、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、發(fā)放購房補(bǔ)貼……２０１１年下半年以來，全國有３３個城市以不同方式“微調(diào)”樓市政策，“財政焦慮”再次凸顯。由于土地出讓金收入銳減，地方政府放松調(diào)控以活躍房地產(chǎn)市場的意愿增強(qiáng)，一些地方屢屢微調(diào)試探調(diào)控底線，房價調(diào)控受到挑戰(zhàn)。

一些地方的地王“重出江湖”。在７月３０日舉行的北京土地拍賣中，和裕地產(chǎn)以３７８７５元／平方米的樓面價捧得一商業(yè)金融地塊，成交價位居北京歷史上同類地塊的第二位。而在６月，恒大地產(chǎn)以１３．２２億元購得廣州珠江新城地塊，溢價率高達(dá)１７０％，引發(fā)市場一片嘩然。

中原市場研究中心數(shù)據(jù)說明了土地市場的這一變化，７月份全國１３個主要城市扭轉(zhuǎn)了上半年的土地市場頹勢，土地出讓金上漲６％。以北京為例，北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，７月北京共成交１６宗土地，獲得土地出讓金共９３．６１億元，創(chuàng)下今年以來單月土地收入新高。

“財政收入減少，土地財政饑渴，不排除一些開發(fā)商去年以來，或者在更早之前，以低價拿地，高價出售，抬高房價的可能性。”陳昇說。

“銀根”放松，房企漲價動力加大。隨著“穩(wěn)增長”一系列措施的出臺，特別是兩次降息之后市場流動性有所寬裕，一度經(jīng)歷“寒冬”的房企日子好過起來。業(yè)內(nèi)人士稱，地產(chǎn)企業(yè)資金負(fù)債率一般平均是在７０％，現(xiàn)在整體在下滑。上市房企已公布的半年報顯示，負(fù)債、現(xiàn)金流都在好轉(zhuǎn)。

房價預(yù)期變動，購房者“加緊”購入。３６５地產(chǎn)家居網(wǎng)近日的一項調(diào)查顯示，超過七成的網(wǎng)友計劃在半年內(nèi)出手買房。購房者的“消化力”從一組數(shù)據(jù)便可窺見一斑：７月份多數(shù)城市樓市庫存大幅減少。其中南京去庫存化最快，單月商品住宅可售面積下降４９.３萬平方米。北京、蘇州、青島的庫存降幅都超過了１０萬平方米。

“樓市庫存的下降為房企‘減負(fù)增效’，反過頭來又會增加開發(fā)商漲價的沖動?！标悤N說。

“樓市調(diào)控其實是政府、房產(chǎn)商和購房者之間的‘信心博弈’?！睆?fù)旦大學(xué)公共傳媒博士徐健認(rèn)為，購房者更應(yīng)該相信政府調(diào)控房價的能力和手段。

調(diào)控基調(diào)不變　“問責(zé)”會否成為“殺手锏”？

隨著房價上漲壓力加大，地產(chǎn)政策調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵之時。“問責(zé)”將可能在這一輪調(diào)控中充當(dāng)更加重要的角色。

“沒有及時有效的監(jiān)督和問責(zé)，限購可能會流于形式、一些初衷很好的政策也可能扭曲變形。”一些購房者認(rèn)為，部分城市政府對樓市調(diào)控“只見表態(tài)，不見效果”“只見口頭批評，鮮有問責(zé)落實”是造成房價“屢調(diào)屢漲”的重要推手。

問責(zé)不能僅僅停留于“隔空喊話”。專家認(rèn)為，在必要的時候?qū)﹂_發(fā)商進(jìn)行“喊話”是有必要的，“但是若本輪調(diào)控的年度目標(biāo)沒有完成，該問責(zé)就當(dāng)問責(zé)。”朱中一說。主管部門應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化監(jiān)察職能，避免一些地方政府和開發(fā)商用變相手段弱化調(diào)控政策，要對政策落實不到位、房價控制目標(biāo)未達(dá)到和保障房建設(shè)滯后的城市實行問責(zé)和整改。

多位專家表示，調(diào)控“組合拳”涉及多個部門、各級政府，經(jīng)過此次督查之后，希望能強(qiáng)化執(zhí)行、監(jiān)管和問責(zé)力度，形成部門合力，杜絕“上有政策、下有對策”的局面。

此外，專家普遍認(rèn)為，“有保有壓”的差異化政策將會是未來一段時間房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。

財稅政策仍有較大操作空間。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴(kuò)容肯定是大方向。同時也要盡量把握好方案的可行性，在試點的基礎(chǔ)上總結(jié)得失，在其他城市跟進(jìn)時進(jìn)行方案優(yōu)化。

優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)仍是長期方向?！澳壳啊袌鲕墶汀Ｕ宪墶p軌統(tǒng)籌的機(jī)制比較明顯?！辟Z康說，“最大化保障房托底的作用，更有效地將有限資源配置給需求方，抑制商品房泡沫。”

專家認(rèn)為，針對當(dāng)前房價上漲壓力，政策儲備很必要，但也要充分考慮到這些儲備政策的副作用，避免誤傷和扭曲房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律。開發(fā)商也最好“潔身自好”，避免招致一輪更嚴(yán)厲的調(diào)控。

這樣一來，制度建設(shè)就顯得格外重要，也是記者采訪時專家表達(dá)最多的看法。朱中一認(rèn)為，房地產(chǎn)制度建設(shè)，政府要給公眾一個清晰的政策思路，只有對未來的政策方向有了明確穩(wěn)定的預(yù)期，企業(yè)才能放心投資，百姓才能理性消費，市場才能持續(xù)健康發(fā)展。