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“繼續(xù)指導(dǎo)督促限購(gòu)城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施，確保限購(gòu)措施實(shí)施效果。適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房?jī)r(jià)過快上漲的地區(qū)實(shí)行問責(zé)。”據(jù)人民日?qǐng)?bào)9月23日?qǐng)?bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受專訪時(shí)，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控政策尤其是限購(gòu)政策的延續(xù)性。

“從近期督查情況看，盡管不少城市環(huán)比上漲，但同比漲幅普遍仍為回落，有的仍是負(fù)增長(zhǎng)，沒有出現(xiàn)大范圍的房?jī)r(jià)大幅反彈現(xiàn)象。房?jī)r(jià)尚不具備全面反彈的條件?！边@位負(fù)責(zé)人說。

一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人的表態(tài)特別提到“指導(dǎo)督促”對(duì)象，是已執(zhí)行限購(gòu)政策的城市。這可能意味著，限購(gòu)擴(kuò)圍的概率大大降低。不過，即便調(diào)控政策不加碼，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖難度也不小。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也認(rèn)為，今年下半年，不會(huì)出臺(tái)新“國(guó)八條”之外的調(diào)控新政。

住建部上述負(fù)責(zé)人還進(jìn)一步指出，有關(guān)部門要密切關(guān)注住房成交量、房?jī)r(jià)等關(guān)鍵指標(biāo)的新變化，做好防止房?jī)r(jià)反彈的政策預(yù)案。

“部分改善型需求出局”

雖然6月以來平均房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比三連漲，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)下房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)。

“房?jī)r(jià)經(jīng)過了近兩年的調(diào)控，回到了原點(diǎn)，也就是說沒有漲?！甭櫭飞?2日說，調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用很明顯，不但投資行為已經(jīng)出局，一部分改善型需求甚至也出局了。

聶梅生是在當(dāng)天召開的“中歐國(guó)際工商學(xué)院2012第三屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇”上作出上述表述的。

這一判斷與上述住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人的觀點(diǎn)頗為接近。

該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，隨著交易量回升，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)微漲，但多數(shù)城市房?jī)r(jià)同比仍為下降。

這位負(fù)責(zé)人還提到，總體來看，當(dāng)前市場(chǎng)的購(gòu)房者多為首次置業(yè)的自住住房需求，大部分城市這個(gè)比例高達(dá)90%以上。

眼下，各地樓市的庫(kù)存量依然高企。

人民日?qǐng)?bào)23日?qǐng)?bào)道稱，截至8月底，全國(guó)重點(diǎn)城市可售新建商品住房面積仍處于歷史高位，短期內(nèi)樓市不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求。

調(diào)控政策“趨穩(wěn)”呼聲

房?jī)r(jià)趨穩(wěn)之際，不少業(yè)界人士呼吁調(diào)控政策也應(yīng)“趨穩(wěn)”。

“調(diào)控政策頻繁出臺(tái)會(huì)增加市場(chǎng)的不穩(wěn)定性?！痹ㄔO(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾在與聶梅生的同一場(chǎng)合稱，房?jī)r(jià)上漲或下跌是市場(chǎng)供求關(guān)系導(dǎo)致的。長(zhǎng)期政策應(yīng)立足于“供求關(guān)系基本平衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房?jī)r(jià)基本合理，始終控制投資性購(gòu)房的進(jìn)入”。

回顧過往的調(diào)控，聶梅生將其形容為“10年10調(diào)”。

全國(guó)人大常委會(huì)委員、財(cái)經(jīng)委副主任委員、央行原副行長(zhǎng)吳曉靈也認(rèn)為，這種較為頻繁的政策變動(dòng)會(huì)使居民對(duì)住房消費(fèi)這一長(zhǎng)期行為失去穩(wěn)定預(yù)期，很難對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)和收入做一個(gè)穩(wěn)定的、長(zhǎng)期的規(guī)劃。

九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司副主席周安橋稱，該公司的應(yīng)對(duì)之道是，在低潮時(shí)買地，高潮時(shí)賣樓。但實(shí)際上恐怕沒那么容易，因?yàn)椴恢赖统钡投嗑茫膊恢栏叱庇卸嚅L(zhǎng)。

謝家瑾稱，中長(zhǎng)期來看，供不應(yīng)求隨時(shí)可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，要想在限購(gòu)政策退出之后避免房?jī)r(jià)反彈，必須要增加供給。當(dāng)務(wù)之急是增加用地供應(yīng)，督促各地開工，加快城市配套，提高容積率、提高土地使用效率。

增加供應(yīng)的重要性不言而喻。

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)人民日?qǐng)?bào)稱，有關(guān)部門將督促各地切實(shí)提高住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率，加大普通住房用地供應(yīng)規(guī)模，盡快形成住房有效供應(yīng)。指導(dǎo)各地提高行政辦事效率，加快普通商品住房項(xiàng)目的建設(shè)和上市。

房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的“兩個(gè)斷層”

對(duì)于備受關(guān)注的個(gè)人住房房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，上述住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人的表態(tài)是“加快推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍工作”。

這一表態(tài)與此前的官方表態(tài)并無二致。

此前有報(bào)道稱，國(guó)家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明20日透露，房產(chǎn)稅下一步將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度，房地產(chǎn)稅具體深化時(shí)間可能在年底或明年初，“目標(biāo)是消滅房產(chǎn)稅，建立房地產(chǎn)稅。”

按國(guó)家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所所長(zhǎng)劉佐此前在一篇專欄文章中的解釋，房地產(chǎn)稅，又稱不動(dòng)產(chǎn)稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅，通常指對(duì)房地產(chǎn)征收的稅收。目前中國(guó)的房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種。

叢明介紹，目前上海房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，重慶計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)交易價(jià)。如果按照原值征收是房產(chǎn)稅，如果按照評(píng)估價(jià)值征收則是房地產(chǎn)稅，評(píng)估價(jià)值里包括了地價(jià)。

上述住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)人民日?qǐng)?bào)稱，未來要“進(jìn)一步完善應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房的稅收征管工作”。

對(duì)于房產(chǎn)稅擴(kuò)圍及收取方式，學(xué)界有頗多謹(jǐn)慎聲音。

吳曉靈認(rèn)為，針對(duì)房產(chǎn)這樣一個(gè)家庭重要的資產(chǎn)進(jìn)行征稅是一個(gè)非常嚴(yán)肅的事情。而且稅收制度應(yīng)該是全國(guó)人大制定。

聶梅生則提出，眼下還有兩個(gè)斷層沒解決。一個(gè)斷層是房改，因?yàn)?998年的房改，使很多人都有了房產(chǎn)，那個(gè)時(shí)候可能是幾萬塊，現(xiàn)在上海北京的房?jī)r(jià)動(dòng)輒幾百萬。按照評(píng)估值收，就算是0.5%或者1%的稅率，也可能高于這些人的收入，“你拿我那套房子來說，比如說我的退休工資是5000元，按照1%收，可能要收我9000元，我可能給你嗎?”第二個(gè)斷層是2003年后房?jī)r(jià)飛漲。這個(gè)斷層怎么彌補(bǔ)?

中長(zhǎng)期制度建設(shè)

事實(shí)上，放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度建設(shè)，遠(yuǎn)不止房產(chǎn)稅一塊。

謝家瑾認(rèn)為，發(fā)達(dá)國(guó)家都鼓勵(lì)購(gòu)買第二第三套住房，這是租賃市場(chǎng)最重要的來源。如果說把這些都限制死了，未來租賃市場(chǎng)會(huì)帶來很大的問題。近年來房租大幅度的上漲，北京去年所謂的房?jī)r(jià)下降6%，但租金上漲了14%。

謝家瑾還提出，須改革現(xiàn)行的土地出讓制度，推行年租制。目前地方政府財(cái)政依賴土地收入，為了保證土地獲得高收益，地方政府往往采取饑渴性供應(yīng)。高額的地價(jià)推漲了房?jī)r(jià)。產(chǎn)生問題的，是土地出讓制度而不是地方政府。

吳曉靈則建議，應(yīng)不斷完善與房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)相關(guān)的制度，比如簡(jiǎn)化住房供給制度。她認(rèn)為，住房種類最終可簡(jiǎn)化至兩類：公租房和商品房。不過，她也指出，名目繁多的住房種類短時(shí)間內(nèi)很難完全改變，因此在過渡期內(nèi)也可以保留不允許上市的經(jīng)濟(jì)適用房。