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隨著國務院督察組檢查各地房地產(chǎn)調控情況公布等消息傳出，周一申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.14%，在各行業(yè)指數(shù)中跌幅居首。從6月中旬開始，地產(chǎn)板塊行情發(fā)生逆轉——從年初以來持續(xù)領漲，逐步過渡到成為市場主要做空動力。分析人士認為，地產(chǎn)股近兩個月明顯下跌與行業(yè)調控政策從緊預期提升有關，如果政策擔憂不能化解，地產(chǎn)板塊估值將持續(xù)受到抑制?？紤]到政策決定因素在于房價，因此房價未來走勢將成為地產(chǎn)股股價最重要的反向風向標。

政策調控讓地產(chǎn)股承壓

伴隨房地產(chǎn)稅試點或擴大等消息在周末傳出，地產(chǎn)股本周一出現(xiàn)明顯下跌。截至收盤，申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.14%，在各行業(yè)指數(shù)中處于跌幅第一位，成為A股當日最大做空力量。從個股角度看，金科股份、陽光城、世茂股份、保利地產(chǎn)等四只地產(chǎn)股周一的跌幅超過3%，跌幅在2%以上的個股有15只，而全日出現(xiàn)下跌的個股則多達94只，占全部地產(chǎn)指數(shù)成分股數(shù)量的63%。

昨日地產(chǎn)股領跌市場的情形近期屢次出現(xiàn)。統(tǒng)計顯示，從6月14日至8月20日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌了16.57%，而滬綜指同期僅下跌了9.14%，地產(chǎn)股指數(shù)在2個月內跑輸大盤近8個百分點。

與最近兩個月中多數(shù)下跌板塊不同，中報因素并非地產(chǎn)股下跌主因。從目前已經(jīng)披露的中報看，地產(chǎn)板塊中期凈利潤同比增速高達93.95%，即便在扣除了異常值后，業(yè)績增速在20%以上的個股也非常眾多。此外，考慮到項目結算因素，地產(chǎn)板塊全年業(yè)績應該會比中報體現(xiàn)出更好的增長。

分析人士認為，應該是短期業(yè)績以外的因素抑制了行業(yè)整體估值水平，目前來看這一因素主要是政策預期。實際上，最近兩個月伴隨房價反彈態(tài)勢出現(xiàn)，地產(chǎn)行業(yè)調控政策重新趨緊的擔憂逐漸上升，這明顯抑制了行業(yè)內個股的走勢。

房價走向成為關鍵變量

從7月份數(shù)據(jù)看，房價確實出現(xiàn)了整體反彈跡象。統(tǒng)計局日前公布了7月份70個大中城市房價指數(shù)，環(huán)比上漲的城市有50個，較6月再增25個；持平城市11個；下降城市9個。房價環(huán)比上漲城市數(shù)量超出了此前市場預期。在房價此前下降預期逐步確立的情況下，近期房價的小幅反彈確實值得關注，因為在經(jīng)濟結構性問題亟待解決的背景下，如果房價出現(xiàn)進一步上漲勢頭，幾乎可以肯定“有形之手”將再度收緊。

對于房價未來的走勢，現(xiàn)階段市場觀點存在明顯分歧。有分析認為當前的房價上漲不可持續(xù)。國泰君安證券認為，目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)和媒體報道的房價上漲有部分原因和統(tǒng)計方法、成交結構有關。如去年同期、今年上半年成交慘淡的高檔樓盤7月開始回暖，拉高了均價；又如同一樓盤此前成交的是公寓，但7月開始別墅成交。同時，政策延續(xù)、高庫存、經(jīng)濟下滑等因素令房價上漲不可持續(xù)，年內后續(xù)房價將逐漸穩(wěn)定。

與此同時，也有市場人士認為房價繼續(xù)上漲風險很大。莫尼塔表示，房價上漲因素開始強化。支持房價上漲的幾個因素，包括銷售情況、新項目去化速度以及流動性環(huán)境等，都釋放出了明顯的支持房價后期持續(xù)上漲的信號。具體而言，7月樓市成交環(huán)比上升已經(jīng)從一二線城市逐漸擴散到三線城市，全國范圍內的房地產(chǎn)市場成交回暖情況開始出現(xiàn)；去庫存深化加之信貸環(huán)境改善，令開發(fā)商資金鏈情況逐漸寬松。

考慮到房價未來走勢仍存在較大分歧，分析人士認為調控政策從緊預期將繼續(xù)壓制短期地產(chǎn)股整體走勢，而后續(xù)房價上漲預期一旦進一步強化，則地產(chǎn)股存在繼續(xù)下跌的可能。當然，從中期看，如果未來房產(chǎn)稅推廣預期兌現(xiàn)，則地產(chǎn)股反而可能因為系統(tǒng)性風險全部釋放而面臨較好的結構性機會。