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“你不要浪費(fèi)了這次經(jīng)濟(jì)危機(jī)”。美國(guó)總統(tǒng)顧問(wèn)對(duì)奧巴馬如是說(shuō)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐漸放緩的當(dāng)下，這句話(huà)也為國(guó)人所津津樂(lè)道。

SOHO中國(guó)也面臨著類(lèi)似的遭遇，這既是一次發(fā)展機(jī)會(huì)，也是一個(gè)重大挑戰(zhàn)。

純利大跌

“SOHO中國(guó)今年上半年盈利下降，這不是出乎意料的事情，所有房企人士都知道會(huì)下降，如果是一個(gè)出乎意料的事情，我們會(huì)做一些策略調(diào)整?！痹?月16日于香港召開(kāi)的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)公司上半年核心利潤(rùn)下降超五成一事，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹如此解釋。

數(shù)據(jù)顯示，2012年前6個(gè)月， SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣12.22億元，同比下降約54%；凈利潤(rùn)為人民幣6.13億元，同比下降約65%；核心純利為人民幣2.32億元，核心凈利潤(rùn)率19%。

公告指，純利下降主要是由于本期間內(nèi)沒(méi)有新完工項(xiàng)目可供結(jié)算以及較少的投資物業(yè)評(píng)估增值所致。

在純利潤(rùn)下降六成的同時(shí)，SOHO中國(guó)上半年的銷(xiāo)售也并不如人意。

今年上半年，SOHO中國(guó)完成合同銷(xiāo)售60億元，主要來(lái)自望京SOHO和SOHO中山廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目。

事實(shí)上，受存款準(zhǔn)備金率下調(diào)等的影響，SOHO中國(guó)自3月以來(lái)的銷(xiāo)售已經(jīng)出現(xiàn)“直線(xiàn)上升”的趨勢(shì)。即便如此，2012年上半年的銷(xiāo)售還是無(wú)法企及2011上半年83億元的業(yè)績(jī)。

受此影響，SOHO中國(guó)將銷(xiāo)售目標(biāo)從年初的230億元削減了一半，至120億元。

下調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)的原因，還包括原計(jì)劃銷(xiāo)售的北京望京SOHO最高的一棟樓、上海世紀(jì)大道SOHO項(xiàng)目、SOHO天山廣場(chǎng)項(xiàng)目中的辦公樓和商鋪部分，在SOHO中國(guó)新的戰(zhàn)略下，將全部持有。

據(jù)老潘透露，截止目前，SOHO中國(guó)現(xiàn)在可以銷(xiāo)售的項(xiàng)目和已經(jīng)銷(xiāo)售出去的60億元，加起來(lái)差不多有120億，下半年拿到預(yù)售證的大概有70億左右。

模式求變

在業(yè)績(jī)大幅下滑的同時(shí)，SOHO中國(guó)今天業(yè)績(jī)會(huì)上的另一個(gè)關(guān)鍵詞是“轉(zhuǎn)型”。

按SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹的說(shuō)法，就是“SOHO中國(guó)將告別以往的散售模式，開(kāi)始持有北京、上海繁華地段的物業(yè)，從今年起，SOHO會(huì)成為一個(gè)包租婆，公司開(kāi)始進(jìn)入真正的成熟期”。

根據(jù)計(jì)劃，SOHO中國(guó)這一轉(zhuǎn)型需要三年時(shí)間，三年之后，SOHO中國(guó)主要收入來(lái)源就是租金收入，五年之后，現(xiàn)有的150萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)成熟，預(yù)計(jì)每一年能夠收到的資金收入超過(guò)40億人民幣。

這個(gè)被任志強(qiáng)調(diào)侃為“調(diào)控迫使的華麗轉(zhuǎn)身”，也是SOHO中國(guó)在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下一個(gè)不得已的選擇。

老潘稱(chēng)，SOHO中國(guó)過(guò)去也是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但跟住宅開(kāi)發(fā)商一樣，項(xiàng)目建好就銷(xiāo)售，且由于項(xiàng)目交付期的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)績(jī)波動(dòng)性較大，投資者和股東對(duì)公司的模式也是看不懂。

與此同時(shí)，由于建成物業(yè)只供銷(xiāo)售，“這個(gè)月銷(xiāo)售得好不能說(shuō)明下個(gè)月銷(xiāo)售得好，今年銷(xiāo)售得好不能明年銷(xiāo)售得更好。對(duì)未來(lái)的發(fā)展、租金收入沒(méi)有一個(gè)可預(yù)期的時(shí)間。而轉(zhuǎn)型后，150萬(wàn)平方米物業(yè)未來(lái)租金能夠漲多少、跌多少的預(yù)計(jì)性就會(huì)非常強(qiáng)”。

潘石屹透露，在SOHO中國(guó)內(nèi)部，這一準(zhǔn)備工作已做了半年時(shí)間，而過(guò)去一兩個(gè)月里，SOHO主要是征求國(guó)內(nèi)外投資者的意見(jiàn)，尤其是美國(guó)華爾街投資者的意見(jiàn)。

事實(shí)上，在今年7月間他就曾談到，由于以往散售模式得不到國(guó)際資本市場(chǎng)支持，地方政府也支持開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)，所以，未來(lái)3年SOHO中國(guó)將不斷提高自持物業(yè)比例。

前門(mén)預(yù)警

將商用物業(yè)持有本是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)，但公布戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型當(dāng)天，SOHO中國(guó)股價(jià)便由最高價(jià)5.93港元跌落至5.71港元，這或許反映出投資者對(duì)于SOHO中國(guó)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的憂(yōu)慮。

雖然持有商業(yè)物業(yè)符合商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，但就SOHO中國(guó)而言，是否具備獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，也是值得擔(dān)憂(yōu)的事情。

雖然三年前SOHO中國(guó)成立了物業(yè)管理公司，管理超過(guò)一半的已建好250萬(wàn)平方米物業(yè)，但在商業(yè)管理方面，SOHO中國(guó)有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)的也只有前門(mén)項(xiàng)目。

作為SOHO中國(guó)第一個(gè)持有物業(yè)，前門(mén)項(xiàng)目目前仍面臨著一些懸而未決的問(wèn)題。

在業(yè)績(jī)會(huì)召開(kāi)兩天前，有媒體爆料稱(chēng)，SOHO中國(guó)北京前門(mén)大街項(xiàng)目，因定位不清、欠缺營(yíng)運(yùn)管理經(jīng)驗(yàn)而致使出租率欠佳。

消息稱(chēng)，出租率欠佳的原因有兩個(gè)，一是租金太高，該項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)平均每方米每天租金40元；二是翻新后，國(guó)際品牌店居多，北京文化特色店鋪減少繼而影響客流量。

潘石屹承認(rèn)，這個(gè)項(xiàng)目本身存在一定缺陷。首先，項(xiàng)目是分幾期開(kāi)發(fā)的，項(xiàng)目第一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)只是開(kāi)發(fā)門(mén)面，下面沒(méi)有停車(chē)位，基本的硬件設(shè)施都沒(méi)有，對(duì)商家經(jīng)營(yíng)造成一定的缺陷，而這種情況只有在二三四期項(xiàng)目建成后才能提高。

第二，今年5月18日，SOHO中國(guó)就前門(mén)項(xiàng)目與一家專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司簽約合作，并對(duì)出租進(jìn)行重新定位，但這個(gè)效果要到年底才能看到。

另外，即便項(xiàng)目一期出租率曾高達(dá)99%，但截至去年底，該項(xiàng)目租金收入僅9109萬(wàn)元，且按年下跌17%，對(duì)其業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)非常低。

雖然SOHO中國(guó)稱(chēng)，如果持有物業(yè)會(huì)選擇與國(guó)際上專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司合作，但目前合作尚未簽最后的合同。

而且，SOHO自己的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，要逐步運(yùn)營(yíng)150萬(wàn)平米商業(yè)物業(yè)，對(duì)SOHO中國(guó)商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力無(wú)疑是個(gè)巨大考驗(yàn)。

要完成計(jì)劃中150萬(wàn)平米持有物業(yè)的建設(shè)，亦需要SOHO中國(guó)不斷投入資金。潘石屹也表示，要建好該部分項(xiàng)目，僅SOHO中國(guó)的資金是不夠的。但究竟是與基金合作還是成立自己的基金，目前尚未確定。與此同時(shí)，SOHO中國(guó)并沒(méi)有改變其在北京、上海的收購(gòu)計(jì)劃，這就對(duì)其資金提出了更多要求。