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2012年，精裝房的多事之秋。

這邊廂，各路媒體不斷爆出精裝房存在偷工減料、裝修質(zhì)量參差等問(wèn)題，從地板、到門、從瓷磚到馬桶，各種問(wèn)題，一揭到底；那邊廂，精裝房的前景依舊春光燦爛。國(guó)家住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，為規(guī)范精裝修住宅市場(chǎng)，國(guó)家正在著手出臺(tái)“強(qiáng)制性精裝國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)”。有深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)5年左右，精裝房將會(huì)逐漸取代毛坯房。

細(xì)看深圳市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在已拿到預(yù)售許可證的112個(gè)樓盤項(xiàng)目中，帶精裝修的有19個(gè)，占比約為17%。業(yè)內(nèi)人士表示，在接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，毛坯房銷售仍為深圳市場(chǎng)的主力。

在采訪過(guò)程中，受訪對(duì)象無(wú)一不堅(jiān)持說(shuō)“精裝房是行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)”，但囿于監(jiān)管、驗(yàn)收等一系列流程標(biāo)準(zhǔn)化的缺失，精裝房雖銷售情況理想，但質(zhì)疑聲總是緊隨其后?！扒巴臼枪饷鞯?，道路是曲折的”，可看作精裝房發(fā)展最貼切的描述。 

購(gòu)買人群

70后80后夫妻成主力

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月9日，深圳全市已取得預(yù)售許可證的在售樓盤項(xiàng)目有112個(gè)，包括19個(gè)帶精裝修的項(xiàng)目，占比16.9%。其中，龍崗區(qū)無(wú)論在項(xiàng)目總數(shù)還是精裝修項(xiàng)目數(shù)量上，均居全市六區(qū)之首：38個(gè)項(xiàng)目中，帶精裝修的有11個(gè)。

從銷售情況上看，預(yù)售時(shí)間為今年的樓盤有3個(gè)，分別是南山區(qū)的海境界(1月7日)、羅湖區(qū)的港澳8號(hào)(1月10日)、寶安區(qū)的中糧錦云(7月29日)，已售比例依次為63.29%、71.3%、0.08%。除上述3個(gè)項(xiàng)目，其余14個(gè)帶精裝修項(xiàng)目的已售比例多在80%至90%之間(見(jiàn)附表)。

有鑒于上述的中糧錦云、港澳8號(hào)以及海境界3個(gè)項(xiàng)目所宣傳的精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)依次為每平方米2000元、3000元、4000元三個(gè)梯度，記者近日走訪了3個(gè)項(xiàng)目的樣板房一探精裝修差別。

記者從置業(yè)顧問(wèn)口中了解到，前來(lái)購(gòu)買精裝修房源的客戶，大部分為70后、80后夫妻，而這些客戶中，主要以白領(lǐng)、公務(wù)員群體為主，只有一部分客戶購(gòu)買小戶型的精裝房，用于投資。

7月29日，中糧錦云在深圳大中華廣場(chǎng)開(kāi)盤，雖然開(kāi)盤幾天以后，記者關(guān)注到許多購(gòu)房者對(duì)中糧多次提高售價(jià)，甚至更改國(guó)土局備案價(jià)格，以及未兌現(xiàn)開(kāi)盤折扣的做法有諸多不滿，但開(kāi)發(fā)商方面給出的銷售情況說(shuō)明卻絲毫未受影響。

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目首批600多套78至180平方米2—5房，90平方米以下戶型帶精裝發(fā)售，均價(jià)在每平方米1.8至2.2萬(wàn)之間，目前首批單位已售罄，后加推200套，售出約九成，2批單位推出時(shí)間待定。

在項(xiàng)目精裝修品牌表上，記者看到臥室、客廳、廚衛(wèi)、廚房電器、室內(nèi)門、入戶門等部位均注明選用品牌的名稱，馬可波羅、TOTO、中意、方太等耳熟能詳?shù)钠放凭涣衅渲?，但也僅限于品牌名稱，無(wú)細(xì)化至具體型號(hào)。

隨后，記者在中糧錦云業(yè)主論壇瀏覽關(guān)于項(xiàng)目精裝房信息時(shí)發(fā)現(xiàn)，多位準(zhǔn)業(yè)主通過(guò)對(duì)同城另一開(kāi)出2000元精裝修標(biāo)準(zhǔn)的樓盤進(jìn)行對(duì)比，質(zhì)疑中糧標(biāo)準(zhǔn)存在較大程度“縮水”。

標(biāo)準(zhǔn)公示

品牌名稱“可以有”

具體型號(hào)“真沒(méi)有”

記者又來(lái)到有后海“剛需”盤之稱的海境界。自今年1月7日開(kāi)盤以來(lái)，項(xiàng)目呈現(xiàn)的銷售情況良好，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)稱，目前只剩下8套位于3棟的148平方米精裝3、4房在售，價(jià)格在3.3萬(wàn)至3.5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在購(gòu)房可享總價(jià)減15萬(wàn)元優(yōu)惠，按時(shí)簽約還送5萬(wàn)元家俬禮券。

海境界的精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)定在4000元/平方米，樣板房?jī)?nèi)的陳設(shè)頗為高端：日立的家用“全自動(dòng)除濕變頻中央空調(diào)”系統(tǒng)、西門子Digi數(shù)感智控吸油煙機(jī)、TOTO浴室全套、鴻基木地板……

記者在項(xiàng)目裝修一覽表中看到，表中分為地面、墻面、廚房、衛(wèi)生間配置、其他等六大塊。中央空調(diào)明確品牌為“日立”，抽油煙機(jī)也寫明西門子，衛(wèi)浴也全是TOTO品牌，臥室地板同樣是“鴻基”的多層實(shí)木復(fù)合木地板。該表是記者在三個(gè)項(xiàng)目中看到的最為詳細(xì)的一份，但一樣沒(méi)有具體到型號(hào)。

與前兩處不同，港澳8號(hào)是獨(dú)棟塔樓建筑，13.8超高容積率，難尋可供住戶休閑的園林和綠化地，但臨近龍崗線和羅寶線交匯處老街站，東門步行街就在一旁，茂業(yè)百貨、新一佳等購(gòu)物場(chǎng)所舉步可達(dá)，還是吸引了買家關(guān)注。

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)稱，在港澳8號(hào)的整體成交中，投資客占比過(guò)近半，其中也有不少香港客戶。“投資客有現(xiàn)金沒(méi)名額，我們不限購(gòu)，戶型小，地段好，定價(jià)又比較合理，在限購(gòu)令之下受投資客青睞很正常?！?/p>

記者看到其樣板房門口公示的裝修材料，除了天花的高級(jí)乳膠漆明寫明選用品牌為“多樂(lè)士(DULUX)”之外，其他的地板、櫥柜、廚房電器、潔具等均籠統(tǒng)注明“國(guó)產(chǎn)名牌”、“進(jìn)口品牌”，并無(wú)詳細(xì)名稱。隨屋附送的熱水器也僅僅標(biāo)注為“燃?xì)鉄崴鳌?。這就是開(kāi)發(fā)商宣傳的3000元/平方米精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)。

市場(chǎng)前景

短期內(nèi)毛坯房唱主角

精裝房代表發(fā)展趨勢(shì)

精裝房的發(fā)展歷史雖沒(méi)有毛坯房這么久遠(yuǎn)，但卻早已有強(qiáng)大的“后臺(tái)”依托。

早在1999年，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》，提出發(fā)展精裝房；住建部在2008年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》中鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達(dá)到取消毛坯房、直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)。

“是否需要發(fā)展精裝房，公司內(nèi)部早已經(jīng)過(guò)多次論證，結(jié)論是肯定的：精裝房是未來(lái)發(fā)展的大趨勢(shì)?！币晃徊辉妇呙姆科髢?nèi)部人士表示，然而政策有引導(dǎo)作用，但最終的選擇權(quán)還是市場(chǎng)，如果置業(yè)者不認(rèn)可，再好的政策也難以推行，而一些“在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中難以避免”的質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重傷害了精裝房的市場(chǎng)形象，因此，公司到現(xiàn)在也沒(méi)有將精裝房計(jì)劃付諸實(shí)踐?！昂伪剡€沒(méi)事兒給自己找事兒？”他說(shuō)道。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)徐楓告訴記者，深圳的普通住宅仍以毛坯房為主，從項(xiàng)目個(gè)體來(lái)說(shuō)，許多置業(yè)者不喜歡精裝修房，這一點(diǎn)越往內(nèi)地延伸，感覺(jué)越明顯?！皣?guó)家相關(guān)部門強(qiáng)制性精裝是一回事兒，但市場(chǎng)接受度又是一回事兒了。下半年采用精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)發(fā)售的新盤，用兩只手都能數(shù)得過(guò)來(lái)，毛坯仍是深圳新上市普通住宅的首選?！?/p>

從目前精裝房的銷售來(lái)看，萬(wàn)科旗下的清林徑和金域緹香花園的精裝修房源銷售最為理想，均達(dá)到了99%以上。雖然精裝房被越來(lái)越多置業(yè)者所接受，但相比于市場(chǎng)上體量更大的毛坯房房源，毛坯房顯然更有市場(chǎng)。

“如果說(shuō)5年內(nèi)精裝房取代毛坯房，這應(yīng)該是理想狀態(tài)?！毙鞐鹘忉專b房比較難推存在多方阻力，但主要來(lái)自市場(chǎng)。市場(chǎng)接受度不高是一方面，裝修風(fēng)格是主觀性的概念，眾口難調(diào)。

其次，就是開(kāi)發(fā)成本這一塊，在深圳，精裝修的項(xiàng)目還是比毛坯房項(xiàng)目?jī)r(jià)格高一些，個(gè)別樓盤更是把精裝修作為加價(jià)的砝碼。置業(yè)者選擇精裝項(xiàng)目的可能性還是有待提升。

不放松的調(diào)控政策也是討論精裝房發(fā)展繞不過(guò)去的一道坎。對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心林銳華表示，部分開(kāi)發(fā)商也改變了交樓標(biāo)準(zhǔn)，如一部分精裝修，一部分毛坯，這樣既能保證開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，也符合限價(jià)令。目前這種銷售模式尚未傳播開(kāi)來(lái)，不過(guò)預(yù)計(jì)在原有政策調(diào)控不變的情況下，開(kāi)發(fā)商有可能采取此措施。

掙脫桎梏

精裝國(guó)標(biāo)有望年內(nèi)出臺(tái)

深圳及時(shí)跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)落地

既得先天優(yōu)勢(shì)，為何精裝房的發(fā)展如此糾結(jié)？

深圳市住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)邱學(xué)武認(rèn)為，從環(huán)保、安全性和專業(yè)化的角度看，全裝修是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。一方面，一些置業(yè)者自行裝修會(huì)導(dǎo)致一個(gè)樓盤在蓋好的一兩年內(nèi)不斷有住戶在搞裝修，不僅污染環(huán)境，也有擾民之嫌。

另一方面，精裝房的選擇性較差，難以滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求。而且，目前的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)粗放，概念不清的精裝房在質(zhì)量上參差不齊，關(guān)于精裝房的丑聞也是時(shí)有耳聞。兩者的矛盾短期內(nèi)難以調(diào)和，目前置業(yè)者缺少可以兩全的選擇。

誠(chéng)然，上述中糧錦云項(xiàng)目的一位準(zhǔn)業(yè)主在博客上貼出自己簽訂的《中糧錦云項(xiàng)目裝修委托協(xié)議》，其中“乙方可自行選用同檔次的其他材料及設(shè)備代替，甲方完全認(rèn)可乙方選定的替代材料/設(shè)備，并不會(huì)因此追究乙方任何違約責(zé)任”，“如甲方對(duì)本商品房裝修質(zhì)量有異議的，可委托具法定質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行核驗(yàn)，如有質(zhì)量缺陷由施工單位承擔(dān)，與乙方無(wú)關(guān)”等條款明顯對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)脫責(zé)任有利，“看到這里，我已失望至極，無(wú)話可說(shuō)?！边@位準(zhǔn)業(yè)主如是寫道。

邱學(xué)武建議，精裝房需要得到長(zhǎng)遠(yuǎn)的良性發(fā)展，需要相關(guān)部門對(duì)裝修質(zhì)檢環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)化提升，不僅要完善相應(yīng)的法律法規(guī)、制定清晰的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)檢程序，還應(yīng)該加大檢查力度?！霸诮环框?yàn)收環(huán)節(jié)，質(zhì)監(jiān)部門對(duì)于房屋主體結(jié)構(gòu)的檢查比較嚴(yán)格，但對(duì)于裝修質(zhì)量的檢查則較弱，抽檢率較低，并且很多檢查流于表面化，導(dǎo)致一些問(wèn)題無(wú)法被檢查出來(lái)?！?/p>

邱學(xué)武強(qiáng)調(diào)，相應(yīng)的法律法規(guī)還應(yīng)明確各類裝修問(wèn)題的相應(yīng)賠償標(biāo)準(zhǔn)，尤其要加大懲罰措施，出問(wèn)題需“罰到底”。

因90%的房源都是精裝房，萬(wàn)科可稱為精裝房的忠實(shí)擁護(hù)者。其總裁郁亮曾在公開(kāi)場(chǎng)合建議政府加快包括裝修房標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)的住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)制定，只有建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，才利于行業(yè)平穩(wěn)順利發(fā)展?！熬b修從材料到工藝更新速度太快，2003年曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)的精裝修規(guī)范如今已經(jīng)不完全適用。”

今年3月底，中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)相關(guān)人士透露，住宅精裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有望年內(nèi)出臺(tái)，具體細(xì)節(jié)涉及精裝修的墻面、地面、防水、門窗等系列標(biāo)準(zhǔn)，并且為“強(qiáng)制性”標(biāo)準(zhǔn)，而非現(xiàn)在的“推薦性”標(biāo)準(zhǔn)。

深圳市人居委相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)明確表示，該“國(guó)標(biāo)”已編制完成，不久將出臺(tái)，深圳市參與了該標(biāo)準(zhǔn)的制定工作，待該標(biāo)準(zhǔn)正式發(fā)布后將及時(shí)跟進(jìn)相關(guān)工作。