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今年以來，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模持續(xù)縮減，產(chǎn)品總數(shù)僅約為去年同期的一半。同時，近期發(fā)行的產(chǎn)品預(yù)期年收益率明顯回落。一些信托公司和房地產(chǎn)企業(yè)的人士表示，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模未來可能還會縮減，在有關(guān)政策的調(diào)控下，地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的能力依然會受到考驗。

發(fā)行規(guī)模銳減

根據(jù)用益信托工作室的統(tǒng)計，今年以來，所有投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品總數(shù)為410個，平均期限為1.79年，預(yù)期年收益率為10.36%，而去年同期相同類型的產(chǎn)品總數(shù)為724個，平均期限為1.87年，預(yù)期年收益率為9.87%。雖然今年的收益率總體上比去年同期更高，但就最近的情況而言，整體年收益率自今年5月以來逐步下滑，8月已下降至不到10%。從一些細(xì)分的產(chǎn)品看，這種回落的趨勢更為明顯。一些地產(chǎn)項目的貸款信托平均收益率只有5%。例如，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)的一個信托產(chǎn)品預(yù)期年收益率僅為3.6%（1年期）和4.6%（2年期）。

另據(jù)統(tǒng)計，今年以來房地產(chǎn)投資信托（直接投向具體房地產(chǎn)項目的信托）總計發(fā)行44只，其中77%以上為5月之前發(fā)行。進(jìn)入6月以后，發(fā)行總數(shù)銳減，單只產(chǎn)品的平均發(fā)行規(guī)模也由5月的7.6億元減少到3.8億元。同時，房地產(chǎn)投資信托的預(yù)期年收益率持續(xù)回落。

中融信托人士介紹，從目前房地產(chǎn)信托的發(fā)行和募集看，不少信托公司都減少了計劃規(guī)模，一方面與前期的市場調(diào)控有關(guān)，另一面也是基于對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的擔(dān)憂。中海信托人士表示，從行業(yè)周期的發(fā)展看，信托與地產(chǎn)高度契合，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道并未有效拓寬，而信托公司為了防范風(fēng)險，今年以來慎重發(fā)行地產(chǎn)項目信托，對地產(chǎn)公司的資質(zhì)和項目進(jìn)展提出了更高的要求，這是當(dāng)前地產(chǎn)信托數(shù)量減少的重要原因。

此前，銀監(jiān)會非銀部主任柯卡生介紹，截至6月底，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額6953億元，占全行業(yè)受托資產(chǎn)總規(guī)模的12.81%，占比明顯降低，房地產(chǎn)信托引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險的可能性不大。多家信托公司的人士表示，雖然從監(jiān)管部門的表態(tài)看，信托業(yè)的風(fēng)險總體可控，但并不意味著房地產(chǎn)公司的項目沒有問題，一些前期比較激進(jìn)的信托公司已積累了不可忽視的風(fēng)險，如果相關(guān)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生問題，這些信托公司將不得不采取措施來保障利益。

資金面依然吃緊

5月房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，銷量開始抬升，一些龍頭企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)同比好轉(zhuǎn)，但這并未明顯緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。截至8月13日，共有32家房地產(chǎn)上市公司公布了半年報。這些公司的償債和付息壓力并未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

據(jù)統(tǒng)計，這32家公司截至6月30日的速動比率為0.42，而去年同期為0.79，速動比率大幅下降說明短期資金償付債務(wù)的能力大幅下降。這32家公司截至6月30日的已獲利息倍數(shù)為12，而去年同期為10，這意味著，利潤的減少、債務(wù)利息的擴(kuò)大使得部分公司的保障倍數(shù)降低。此外，一些公司的帶息債務(wù)/股東權(quán)益大大超過去年同期水平。

房地產(chǎn)業(yè)資金繼續(xù)吃緊的情況從微觀層面也可以得到印證。半年報顯示，眾多房地產(chǎn)上市公司的信托貸款成本依然處于高位。例如，萊茵置業(yè)（000558）上半年發(fā)行了18個月和24個月的信托產(chǎn)品，利率分別達(dá)18%和13%。不僅中小房企資金成本高企，公開信息顯示，龍頭企業(yè)的資金壓力也未減輕多少。自去年底以來，萬科與華潤深國投分四次簽署了總計40億元的信托項目，目前付息累計超過1.5億元。就萬科的規(guī)模占比位列前五位的信托貸款而言，資金利率在9.4%-11.2%的水平。

為了應(yīng)對資金成本高企的情況，部分房地產(chǎn)上市公司提高了資金周轉(zhuǎn)速度，通過縮短期限、減少規(guī)模、提高頻次來加速資金周轉(zhuǎn)。一些公司還采取投資理財產(chǎn)品、加速提高資金收益的辦法來償還到期貸款。

陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托以外的其他渠道謀取資金的行為在當(dāng)前更為普遍。雖然銀行貸款政策有一些變化，但對房地產(chǎn)企業(yè)放貸的標(biāo)準(zhǔn)并未松動，同時，在資本市場融資受限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只有加速去庫存才能更好地緩解資金壓力，未來只有銷量的持續(xù)提升才能從根本上解決資金之渴。