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房地產(chǎn)市場形勢真的逆轉(zhuǎn)得了嗎？“春江水暖鴨先知”，只有身在其中的房企才能感受房地產(chǎn)市場的真實變化。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，十大標(biāo)桿房企今年以來拿地支出超過556億元，僅在7月拿地支出便高達(dá)142億元，環(huán)比上漲16%。

在陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖看來，土地市場已經(jīng)從低谷慢慢復(fù)蘇，房企也經(jīng)過一段時間熱銷之后，對后市判斷有了信心，“可以說房地產(chǎn)最危險的時候已經(jīng)過去了”。

低價抄地

8月6日，龍湖地產(chǎn)以42.2億元的價格拿下重慶北部新區(qū)禮嘉組團4塊地，占地面積達(dá)1318畝，平均樓面價約2125元/平方米。龍湖的拿地節(jié)奏也同2012年中國房地產(chǎn)一樣，先抑后揚：2012年一季度，龍湖新增土地總建筑面積還不足50萬平方米，進(jìn)入6月份后，龍湖開始加大拿地力度，7月龍湖先后在大連、青島等地獲取5幅地塊，總建面達(dá)到175.53萬平方米，加上此次在重慶的拿地，龍湖今年新增土地近3200畝。

但龍湖并非個案。7月31日，萬科在一天時間內(nèi)在杭州、成都兩地共斥資18.67億元拿地。而在7月份，萬科在上海、重慶、寧波、南昌、青島、天津、西安均搶得土地。據(jù)不完全統(tǒng)計，自4月開始出手土地市場以來，萬科今年至今已新增項目共18個，總地價約112億元，合計新增權(quán)益土地儲備214.4萬平方米。保利地產(chǎn)則公告其近期在沈陽、重慶等地累計獲得9宗地塊，總成交價格29.93億元。

實際上，進(jìn)入6月以來，大型房企在全國各地拿地的情況就已經(jīng)開始多起來。

中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，7月份，全國13個主要城市土地出讓金335.5億元，環(huán)比上漲6%。其中，天津的土地出讓金環(huán)比上漲49%、長春則大漲550%，杭州、蘇州也明顯上漲。

“盡管各地土地出讓金出現(xiàn)明顯上漲，但仔細(xì)分析各大房企近期的拿地情況，大多屬于底價拿地或低溢價?！毙侣暤禺a(chǎn)研究部童小鷗表示。

以龍湖地產(chǎn)此次重慶拿地為例，4幅土地的平均樓板價僅為2125元/平方米，雖然高于重慶市今年來的平均樓板價，但就此次拿地的北部新區(qū)來看，仍略低于該板塊1到7月份 2352元/平方米的平均樓板價。而萬科上半年所拿得土地平均樓面地價僅2230元/平方米，“同比下降約10%左右”。

補倉還是賭后市？

從4月份之前幾乎零拿地到進(jìn)入六七月份后密集拿地，房企的信心是否跟隨銷售量的增加而爆棚了呢？

龍湖地產(chǎn)表示，謹(jǐn)慎、有選擇地拿地仍然是當(dāng)前的首選，而在房地產(chǎn)專業(yè)檢測機構(gòu)CRIC看來，上一輪龍湖在重慶拿地是在2011年7月份，而龍湖重慶在今年上半年實現(xiàn)銷售超過57億元，由于銷售去化影響，需要對重慶的土地儲備總量進(jìn)行補充，“底價拿地只是把握了節(jié)奏”。

在童小鷗看來，近期密集拿地的開發(fā)商均是在實現(xiàn)熱銷的區(qū)域?qū)ν恋貎溥M(jìn)行的一輪補倉行動，“這些開發(fā)商在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)超過1年沒有新增土地，隨著銷售逐漸走旺，房企必須儲備新的土地資源，否則之后將"無米下鍋"?！?/p>

不過在部分業(yè)內(nèi)人士看來，隨著銷售好轉(zhuǎn)，房企資金回籠加快，資金緊張局面緩解，下半年開發(fā)商拿地的速度很有可能會加快，可能將造成部分中小型房企跟賭后市的局面。此前不久天津新地王由中海地產(chǎn)以29.7億元摘得，樓面價為13026元/平方米，一度造成了土地市場“搶手”的現(xiàn)象。

萬科董秘譚華杰對土地市場有著自己的解讀。他表示，萬科拿地是一種正常的經(jīng)濟行為，并不能單純理解為看好后市，“我們對房地產(chǎn)市場依然謹(jǐn)慎”。

有關(guān)資料顯示，截至6月底，萬科持有現(xiàn)金470.1億元，與今年初相比提高了37%，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期借款總和的203.1億元。而萬科凈負(fù)債率為23%，上半年拿地金額僅60 億元左右，與合同銷售額的比值不到10%，下降到近年來的最低點?！耙呀?jīng)從財務(wù)表現(xiàn)上出現(xiàn)了拿地的好時機”。

在范小沖看來，土地市場的回暖程度還不明顯，多數(shù)房企拿地仍保持著按需索取、高性價比拿地的原則，而隨著下半年土地供給壓力的加大，開發(fā)商的選擇余地也變大，有望取得相對合理的地價。

“像萬科、龍湖、保利等行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)在取得熱銷之后能否把握住本輪拿地周期將是下一次規(guī)模增長的關(guān)鍵?！蓖→t表示。

土地財政重啟

而在CRIC看來，除去房企根據(jù)銷售狀況主動拿地之外，地方政府積極推動土地入市，謀求開發(fā)商推進(jìn)土地財政也是拿地潮出現(xiàn)的重要原因。

就在龍湖此輪重慶拿地之前，二季度以來重慶土地市場成交一直表現(xiàn)低迷，尤其是7月份，經(jīng)營性用地重慶僅成交了3幅，“急需通過標(biāo)桿房企拿地樹立信心”。

“出售土地仍是很多地方政府的主要收入來源之一。之前由于房地產(chǎn)市場不景氣，土地市場頗受影響。而地方財政趨緊，地方政府賣地的需求也越來越迫切?！痹谥袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院陳晟看來，全國土地市場出現(xiàn)了明顯升溫，主要是因為最近一個月地方政府迫切地想增加土地的出讓金額，推出的優(yōu)質(zhì)地塊較前幾個月多，加之開發(fā)商對后市的預(yù)期有所變化?！暗胤秸谕恋毓?yīng)上的策略與企業(yè)經(jīng)營類似，只有在開發(fā)商有資金購買土地時，土地才可能賣出好價錢?！?/p>

瑞銀證券認(rèn)為，上半年土地成交金額低于政府預(yù)期，給地方政府造成了較大的資金壓力，地方政府不時推出房地產(chǎn)微調(diào)政策，期望通過炒熱樓市來帶動土地市場。

以南京土地市場為例，7月中旬，南京一口氣推出41幅地塊，總面積達(dá)到230萬平方米，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。而南京也是近期房地產(chǎn)微調(diào)政策出臺最為密集的城市之一。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息平臺CREIS數(shù)據(jù)顯示，40個大中城市6月和7月平均供地規(guī)模約648億元，較1~5月平均供地規(guī)模上升41.3%。在范小沖看來，隨著土地市場的大規(guī)模開啟，預(yù)計下半年地方政府將加大土地供應(yīng)力度，那些通過以價換量取得充?，F(xiàn)金流的房企將迎來拿地的好時機。