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8月6日晚，萬(wàn)科公布半年度業(yè)績(jī)報(bào)告。上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入307.2億元，凈利潤(rùn)37.3億元，同比分別增長(zhǎng)53.7%和25.1%。截至6月底，萬(wàn)科已售未結(jié)資源規(guī)模達(dá)到1392萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)合同金額達(dá)到1464億元，相當(dāng)于公司一年多的銷售量。

另外，萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積602.5萬(wàn)平方米，銷售金額625.4億元，同比下降4.7%。。萬(wàn)科方面表示，根據(jù)目前的推盤計(jì)劃，下半年銷售高于上半年、全年銷售超越去年應(yīng)無(wú)疑問(wèn)。截至6月底，萬(wàn)科持有現(xiàn)金470.1億元，為把握未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)創(chuàng)造了良好條件。此外，繼去年上半年之后，今年上半年萬(wàn)科的整體稅金支出再度超過(guò)百億，達(dá)到103.5億元。

萬(wàn)科總裁郁亮表示，調(diào)控促使住宅日益回歸基本的居住屬性，企業(yè)需要順應(yīng)政策導(dǎo)向和行業(yè)變化趨勢(shì)。未來(lái)萬(wàn)科將繼續(xù)堅(jiān)持面向自住需求的產(chǎn)品定位，堅(jiān)持“為普通人蓋好房子”、“蓋有人住的房子”的產(chǎn)品服務(wù)理念，在提高產(chǎn)品性能的基礎(chǔ)上，繼續(xù)探索和加強(qiáng)服務(wù)配套，提高客戶居住感受。

全年或可銷售1370億

萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰表示，今年萬(wàn)科的新推盤資源主要集中在下半年特別是在四季度，上半年推盤量不大，明顯低于去年同期，但通過(guò)合理的銷售策略，公司仍然保持了銷售面積的同比增長(zhǎng)，此外銷售金額也高于同期推盤金額。9月份之后預(yù)計(jì)推盤會(huì)有明顯增加，只要市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生太大的不利變化，全年銷售超越去年是大概率事件。

中投證券研究報(bào)告指出，萬(wàn)科下半年新推盤較多，在信貸適度寬松及政策微調(diào)繼續(xù)刺激剛需釋放的背景下，下半年銷售將有序釋放，有望創(chuàng)新高。公司12年業(yè)績(jī)?nèi)亢?3年約60%業(yè)績(jī)已鎖定，伴隨房?jī)r(jià)的企穩(wěn)回升，毛利率將逐步提升，盈利持續(xù)向好。

國(guó)金證券也認(rèn)為，萬(wàn)科產(chǎn)品以剛需類型為主，不是調(diào)控針對(duì)的對(duì)象，受調(diào)控的負(fù)面影響響度較?。唤Y(jié)合公司較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)和靈活的銷售策略，預(yù)估公司全年銷售能夠達(dá)到1370億元。

上半年萬(wàn)科的銷售均價(jià)為10380元，較去年同期下降10.6%，與此同時(shí)，公司的結(jié)算均價(jià)也有所降低。譚華杰表示，這反映了市場(chǎng)調(diào)整期部分城市或區(qū)域住房?jī)r(jià)格調(diào)整的影響，但更主要的原因還是銷售結(jié)構(gòu)的變化。

此外，剛剛發(fā)布的銷售月報(bào)還顯示，7月萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積96.0萬(wàn)平方米，銷售金額103.9億元，同比分別上升22.8%和14.4%。截至7月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積698.5萬(wàn)平方米，銷售金額729.3億元，分別同比上升9.6%和下降1.6%。

470億現(xiàn)金隨時(shí)拿地

中報(bào)顯示，上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積263.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)90.7%；結(jié)算收入302.2億元，同比增長(zhǎng)55.4%；營(yíng)業(yè)收入307.2億元，凈利潤(rùn)37.3億元，同比分別增長(zhǎng)53.7%和25.1%。

譚華杰表示，去年上半年結(jié)算資源中，深圳、廣州、上海等城市在市場(chǎng)環(huán)境較好時(shí)銷售的產(chǎn)品占比較高，因此結(jié)算均價(jià)和毛利率均處于較高水平，相比之下，今年上半年結(jié)算均價(jià)和毛利率下降屬于正?，F(xiàn)象。

他同時(shí)指出，雖然利潤(rùn)率有所下降，但投資者最關(guān)心的ROE水平仍然在提升。上半年萬(wàn)科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.76%，比去年同期的6.44%提高0.32個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)了解，截至6月底，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有1392萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約1464億元，較2011年末分別增長(zhǎng)28%和20%，為未來(lái)的業(yè)績(jī)體現(xiàn)奠定了良好基礎(chǔ)。截至6月底，萬(wàn)科各類存貨中，現(xiàn)房庫(kù)存僅81.9億元，占各類庫(kù)存的比例僅為3.62%。

由于已售未結(jié)資源規(guī)模進(jìn)一步提升，預(yù)收帳款增加，萬(wàn)科上半年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78.9%。但如果剔除預(yù)售帳款，萬(wàn)科真實(shí)負(fù)債占總資產(chǎn)的比例只有39.3%，較去年年末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，低于A股房地產(chǎn)上市公司一季報(bào)的整體水平49%。在衡量企業(yè)償債能力的凈負(fù)債率指標(biāo)上，公司中期時(shí)凈負(fù)債率為22.8%，較年初的23.8%有所下降。

截至6月底，萬(wàn)科持有現(xiàn)金470.1億元，較年初提高了37%，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和203.1億元。萬(wàn)科表示，在房地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境尚未有根本改善的情況下，充裕的資金既是確保經(jīng)營(yíng)安全的保障，也為公司把握土地市場(chǎng)上可能出現(xiàn)的機(jī)會(huì)提供了良好的條件。

毛利率有所下滑的擔(dān)憂

上半年萬(wàn)科新獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目13個(gè)，對(duì)應(yīng)萬(wàn)科權(quán)益規(guī)劃建筑面積約174萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)約2230元/平方米。此外，萬(wàn)科還參與1個(gè)城市更新改造類項(xiàng)目，根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，由萬(wàn)科負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的部分用地面積約13萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積約39萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)平均樓面綜合改造成本和地價(jià)約3800元/平方米。

譚華杰表示，今年一季度時(shí)主要城市的地價(jià)相對(duì)于前期有所調(diào)整，但調(diào)整幅度不大；此外，主要城市中，除了少數(shù)幾個(gè)城市供地面積較大外，大多數(shù)城市的土地供應(yīng)面積都出現(xiàn)萎縮，土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)并不多。二季度土地市場(chǎng)成交局部活躍，但整體仍未放量。他預(yù)計(jì)，下半年各地將加大供地力度，土地供應(yīng)規(guī)模將超過(guò)上半年，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資能力尚未全面恢復(fù)，資金充裕的企業(yè)在下半年或許會(huì)有更好的機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，近期萬(wàn)科的拿地動(dòng)作相比上半年已經(jīng)有所加大。萬(wàn)科的銷售月報(bào)顯示，公司在剛剛過(guò)去的7月分別在上海、寧波、南昌、青島、天津、西安新增6個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)萬(wàn)科權(quán)益的建筑面積約84萬(wàn)平方米，需支付地價(jià)款30.2億元。

譚華杰強(qiáng)調(diào)，雖然近期拿地?cái)?shù)量有所增加，但公司并沒(méi)有放松拿地的標(biāo)準(zhǔn)。他指出，7月萬(wàn)科在公開(kāi)市場(chǎng)獲得的項(xiàng)目基本上都以底價(jià)成交，包括上海虹橋商務(wù)區(qū)11號(hào)地塊。除上海虹橋項(xiàng)目因地處核心城市中心區(qū)域情況特殊外，其他項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)為1492元，價(jià)格比較合理。

對(duì)于下半年，譚華杰表示，公司既會(huì)關(guān)注土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，也會(huì)堅(jiān)持嚴(yán)格的項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)把項(xiàng)目的盈利預(yù)期建立在房?jī)r(jià)大幅上漲的假設(shè)前提上。

中信建投證券分析師蘇雪晶認(rèn)為，萬(wàn)科是房地產(chǎn)企業(yè)中杠桿最低的，這使得公司有充足的資金來(lái)抄底土地市場(chǎng)，而各地土地市場(chǎng)價(jià)格也出現(xiàn)了下移，部分地區(qū)甚至比07年的價(jià)格都要低。由于萬(wàn)科這兩年來(lái)銷售價(jià)格有所下降而結(jié)算價(jià)格卻在高位，因此不難理解萬(wàn)科今年的毛利率將會(huì)有所下滑，這是市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科的主要擔(dān)心。