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房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本越來(lái)越高?！督鹱C券》記者從多家房地產(chǎn)企業(yè)及信托公司了解到，上半年，多家房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的成本平均接近20%，有些甚至超過(guò)25%，堪比“高利貸”。由于房地產(chǎn)信托融資成本日益高企，今年二季度以來(lái)，盡管新增房地產(chǎn)信托規(guī)模仍在擴(kuò)大，但由于到期產(chǎn)品集中兌付，導(dǎo)致總體規(guī)模出現(xiàn)下滑，目前房地產(chǎn)信托的總體規(guī)模已下滑至2010年三季度以來(lái)的新低。

融資成本在20%左右

自2010年4月份房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)信托發(fā)行如火如荼。對(duì)房地產(chǎn)信托的投資者來(lái)說(shuō)，收益率也是日漸看漲。而日漸看漲的收益率以及日益高企的中間費(fèi)用，使得今年以來(lái)房地產(chǎn)信托發(fā)行的規(guī)模逐步減少。

一家信托中介的理財(cái)經(jīng)理告訴《金證券》記者，由于房地產(chǎn)信托的收益率越來(lái)越高，年化收益率低于10.5%的信托產(chǎn)品根本賣(mài)不動(dòng)。

“對(duì)于一些品牌好的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，10.5%的收益率，許多投資者還勉強(qiáng)能接受，但是對(duì)于一些品牌并不響亮的開(kāi)發(fā)商發(fā)的信托產(chǎn)品，只有高收益率才能吸引到投資者?！痹撔磐兄薪槿耸肯颉督鹱C券》記者透露，他曾經(jīng)賣(mài)的信托產(chǎn)品，年化收益率達(dá)到了16%。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的年化收益率達(dá)到了16%，真正的融資成本卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這么多。

《金證券》記者了解到，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托渠道的融資成本主要有四大塊，一是給予投資人的產(chǎn)品預(yù)期收益；二是給予信托公司的發(fā)行費(fèi)用；三是渠道費(fèi)用；四是支付給資金中介的介紹費(fèi)、第三方資產(chǎn)凈值調(diào)查費(fèi)用。

根據(jù)用益信托工作室數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月，信托公司通過(guò)信托貸款的方式共發(fā)行房地產(chǎn)信托項(xiàng)目176個(gè)，募集資金達(dá)315億元，平均年收益率為10.50%。除了這10.5%外，后面三項(xiàng)費(fèi)用，行業(yè)平均在5%-7%的水平。上述人士表示，后面三項(xiàng)費(fèi)用也要看具體的房地產(chǎn)企業(yè)，如果信譽(yù)好，行業(yè)地位強(qiáng)勢(shì)，后三項(xiàng)費(fèi)用則可以低于行業(yè)平均水平。如果知名度并不響，后三項(xiàng)費(fèi)用則要高出行業(yè)平均水平，有的企業(yè)則高出雙倍左右。

如此算下來(lái)，大型房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托貸款方式的融資成本大概平均在16%-18%左右，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托貸款方式的融資成本最高達(dá)到25%左右。

記者了解到，目前銀行中長(zhǎng)期貸款一至三年(含三年)的利率為6.15%，如果貸款利率上浮10%則為6.765%，與上浮10%后的利率相比，房地產(chǎn)企業(yè)信托融資成本是銀行直接融資成本的3.7倍。

三四季度或再負(fù)增長(zhǎng)

根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，二季度新增房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)770.8億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)74.43%，而兌付規(guī)模卻達(dá)到885億元。今年一季度末房地產(chǎn)信托余額為6865.7億元，環(huán)比下降了0.24%，這是我國(guó)房地產(chǎn)信托規(guī)模自2010年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)披露的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，我國(guó)信托資產(chǎn)規(guī)模突破了5.5萬(wàn)億元，創(chuàng)出歷史新高。在信托總體規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)信托規(guī)模繼續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，較一季度末減少了114.2億元，二季度末房地產(chǎn)信托余額僅為6751.5億元。

對(duì)于二季度末房地產(chǎn)信托規(guī)模的縮水，一位信托業(yè)人士在接受《金證券》記者采訪時(shí)表示，許多信托公司搶在三季度的兌付高峰前進(jìn)行清盤(pán)，導(dǎo)致集中兌付潮提前到來(lái)。而日益高企的融資成本，也使得房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的欲望越來(lái)越低。

房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額負(fù)增長(zhǎng)是由發(fā)行規(guī)模趕不上兌付規(guī)模所致。公開(kāi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度新增房地產(chǎn)信托，包括集合信托與單一信托規(guī)模為441.89億元，兌付規(guī)模卻達(dá)到458.5億元；二季度新增房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)到了770.8億元，兌付規(guī)模卻激增到885億元，環(huán)比大增93%，超過(guò)發(fā)行規(guī)模114.2億元。值得一提的是，今年二季度末，房地產(chǎn)信托規(guī)模占比已下降到12.81%，創(chuàng)2010年三季度以來(lái)新低。

上述人士分析表示，盡管今年二季度房地產(chǎn)信托發(fā)行有回暖趨勢(shì)，但房地產(chǎn)信托余額依然出現(xiàn)下滑，伴隨著近期兌付壓力的增大及政策面的收緊，這種負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)在三四季度可能仍將持續(xù)。