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盡管經(jīng)歷了限制最高價(jià)格、推遲競(jìng)拍，新地王還是在北京誕生。

10日16:55，海淀區(qū)萬柳地區(qū)居住用地項(xiàng)目以26.3億元的價(jià)格、配建16400平方米回購房的條件，被中赫置地下屬的北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得。

按照北京中原市場(chǎng)部的計(jì)算，這塊土地的樓面價(jià)格高達(dá)4.42萬元/平方米。這不僅是北京住宅類地塊的第一名，在全國也是第一名。在已知的全國住宅類地塊中，此前未出現(xiàn)過這么高的價(jià)格。

在北京歷史上，樓面價(jià)高于此次拍賣的海淀區(qū)萬柳地區(qū)居住地項(xiàng)目的，僅有4塊加油站用地。之前出讓的王府井商業(yè)地塊，樓面價(jià)也僅為43228元/平方米。 

盡管樓市限購的政策并未有絲毫的松動(dòng)，盡管從中央政府到普通民眾都不希望看到地王的出現(xiàn)，但在樓市交易量反彈的情況下，地王依然出現(xiàn)了。

競(jìng)拍一波三折

這個(gè)新地王的誕生并不容易。

萬柳板塊是北京有名的高檔社區(qū)聚集地，目前已有項(xiàng)目的均價(jià)在5萬元以上，有些項(xiàng)目售價(jià)甚至高達(dá)8萬元。也許正是這個(gè)原因，這個(gè)地塊自從5月30日在北京土地儲(chǔ)備中心掛牌開始就吸引了眾多關(guān)注。

6月19日，該地塊開始首次競(jìng)價(jià)，當(dāng)天上午就獲得186600萬元的報(bào)價(jià)。到了7月3日，該地塊已經(jīng)累計(jì)獲得10次報(bào)價(jià)，價(jià)格達(dá)到195600萬元。這個(gè)時(shí)候，該地塊還僅僅處在競(jìng)拍前的報(bào)價(jià)階段，正式競(jìng)拍還沒有開始，樓面價(jià)就已經(jīng)超過了2.5萬元/平方米。

這樣來勢(shì)兇猛的報(bào)價(jià)，引發(fā)了相關(guān)部門的關(guān)注。7月3日晚，北京市國土資源局發(fā)出一則公告，將該地塊的公開競(jìng)拍日期推遲到7月10日。而按照原定計(jì)劃，該地塊應(yīng)該于7月4日正式競(jìng)拍。

不僅競(jìng)拍日期推遲，價(jià)格限制也隨之出現(xiàn)在了該地塊競(jìng)拍的規(guī)則中。按照北京市國土資源局的公告，萬柳地塊競(jìng)價(jià)在到達(dá)價(jià)格上限后，將通過競(jìng)爭(zhēng)地塊上配建“回購房”的面積，確定該地塊的最終歸屬。

盡管如此，十余家房地產(chǎn)企業(yè)依然摩拳擦掌。

7月10日，人民日?qǐng)?bào)發(fā)出評(píng)論，呼吁央企退出該地塊的競(jìng)拍，不過仍然有數(shù)家央企堅(jiān)持參與競(jìng)拍。

7月10日下午，萬科、中化方興、中赫置地、龍湖、融創(chuàng)、中冶、懋源、中建、招商、華京投資、九龍倉-中建聯(lián)合體等房地產(chǎn)企業(yè)悉數(shù)到場(chǎng)，等待競(jìng)拍開始。

不過，就在競(jìng)拍開始前不到半個(gè)小時(shí)，此前一直積極參與的保利地產(chǎn)突然發(fā)出公告，表示根據(jù)國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，考慮到北京萬柳地塊情況，宣布退出該地塊的競(jìng)拍。

15:30，競(jìng)拍正式開始。僅僅15分鐘，報(bào)價(jià)就達(dá)到了北京市國土資源局對(duì)該地塊價(jià)格的上限：26.3億元。

中化方興、中赫置地、龍湖、懋源、融創(chuàng)等5家企業(yè)進(jìn)入回購房面積的競(jìng)爭(zhēng)階段。從100平方米到5000平方米，再到11550平方米，有3家企業(yè)不再舉牌，現(xiàn)場(chǎng)只剩下融創(chuàng)和中赫置地兩家企業(yè)。

16:45，當(dāng)中赫置地報(bào)出16400平方米的回購面積之后，最終戰(zhàn)勝融創(chuàng)，拿下該地塊。

“這個(gè)競(jìng)拍過程真是驚心動(dòng)魄?！币患覅⑴c此次競(jìng)拍的房地產(chǎn)企業(yè)員工告訴中國青年報(bào)記者，整個(gè)過程讓她心跳加速，而最終的價(jià)格也讓她驚訝。這個(gè)過程讓她想到了2009年北京接連三個(gè)地王誕生的場(chǎng)面。

而另一家參與此次競(jìng)拍的房地產(chǎn)企業(yè)中層管理人士告訴中國青年報(bào)記者，對(duì)最終這個(gè)價(jià)格并不驚訝，如果北京市國土資源局之前不對(duì)這個(gè)地塊進(jìn)行價(jià)格限制，最終競(jìng)拍出來的價(jià)格會(huì)更高。

“從現(xiàn)在的情況看，這個(gè)地塊建成的項(xiàng)目可能要賣到單價(jià)8萬元才能保本。而且，由于回購面積大，實(shí)際可供建成商品房出售的面積已經(jīng)沒有多少了，不知道中赫置地會(huì)怎么開發(fā)?！痹撊耸空f。

對(duì)大多數(shù)人來說，拿下該地塊的中赫置地是個(gè)陌生的公司，但是，該公司開發(fā)建設(shè)的“釣魚臺(tái)7號(hào)院”則是北京市赫赫有名的豪宅項(xiàng)目。

自從6月以來，北京、上海、廣州數(shù)個(gè)地塊高價(jià)成交。其中，6月18日，廣州拍出新地王，折合樓面價(jià)32968元/平方米。不到一個(gè)月，北京則以超過4萬元/平方米的價(jià)格拍出了全國的新地王。

不過，在眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士眼中，北京這個(gè)新地王是一個(gè)特殊的地塊，非常稀缺，并不足以衡量整個(gè)北京市的土地市場(chǎng)。

地王項(xiàng)目收益并不太好

自從這一輪史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控開展以來，中央政府多次表態(tài)，要將房?jī)r(jià)調(diào)回合理區(qū)間。

今年上半年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就三次表態(tài)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控毫不動(dòng)搖。國家發(fā)展和改革委員會(huì)、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)也相繼發(fā)出公告，澄清個(gè)別地方、媒體、公眾對(duì)其政策的錯(cuò)誤理解。

7月7日，國務(wù)院總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)表態(tài)，稱“要毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。這已經(jīng)是他今年第五次談到要促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京市合計(jì)出讓的72個(gè)地塊中，總土地出讓金僅為144.88億元，同比上年同期的328.46億萬元下調(diào)了55.9%，這一出讓金也創(chuàng)造了最近5年來的最低值。這其中，住宅用地僅出讓了8塊，基本都是遠(yuǎn)郊區(qū)地塊。

“好不容易推出萬柳這樣的優(yōu)質(zhì)地塊，自然會(huì)吸引很多開發(fā)商競(jìng)拍?！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)告訴記者，這個(gè)地塊本身不是問題，高價(jià)拍賣也不是問題，關(guān)鍵是拍賣的時(shí)機(jī)不太合適。

程浩業(yè)告訴記者，對(duì)北京市來說，這個(gè)地塊的競(jìng)拍時(shí)機(jī)可能也是迫不得已。這是一塊早就儲(chǔ)備好的土地，如果在北京儲(chǔ)備中心存放的時(shí)間太長(zhǎng)，政府的推地成本就會(huì)更高。

從以往的數(shù)據(jù)來看，北京市每年用于土地開發(fā)的資金差不多在1000億元左右，這筆資金都是三至五年的銀行短期貸款，如果不能盡快賣出，政府的資金壓力很大。

上述房地產(chǎn)企業(yè)管理人士在今年上半年對(duì)一些地區(qū)土地市場(chǎng)的考察中發(fā)現(xiàn)，各地政府對(duì)土地的基準(zhǔn)價(jià)并沒有下調(diào)，地方政府還是希望通過各種方式吸引房地產(chǎn)企業(yè)以較高的價(jià)格拿地。不過，在他看來，盡管從6月以來已經(jīng)有多個(gè)地塊高價(jià)出讓，但在很多地方，土地流拍的情況依然存在，土地市場(chǎng)還沒有真正走出冷清的局面。

有統(tǒng)計(jì)顯示，即使是高價(jià)出讓的土地，目前的收益情況也并不好。

用保障房壓地價(jià)

北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉拿出的數(shù)據(jù)顯示，從2009年5月開始出現(xiàn)了溢價(jià)率超過100%的住宅類屬性地塊，合計(jì)有30塊，其中剔除個(gè)別已經(jīng)退地及還在建未銷售的地塊，合計(jì)入市地塊為19塊。

這19個(gè)項(xiàng)目中，累計(jì)到目前的銷售額為446.46億元，而這19個(gè)項(xiàng)目的合計(jì)總土地出讓金則達(dá)到468.76億元。也就是說，因?yàn)闃鞘姓{(diào)控導(dǎo)致銷售市場(chǎng)蕭條，19個(gè)地王項(xiàng)目合計(jì)的銷售額還未將土地出讓金回本。而如果剔除其中銷售比較好的個(gè)別項(xiàng)目，地王項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)簡(jiǎn)直可以用慘淡來形容。

“北京這個(gè)新地王的價(jià)格確實(shí)有些高?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國強(qiáng)告訴記者，這個(gè)地塊的成交價(jià)格高出了很多人的預(yù)期，可能會(huì)很燙手。但這個(gè)地王的出現(xiàn)，還不足以說明整個(gè)土地市場(chǎng)出現(xiàn)了根本性的變化。

在陳國強(qiáng)看來，有這么多企業(yè)參與這個(gè)地塊的競(jìng)拍，說明部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)依然有信心，但從整體市場(chǎng)來看，依然不能說明市場(chǎng)接下來會(huì)反彈。

陳國強(qiáng)告訴記者，北京市政府已經(jīng)對(duì)新地王的產(chǎn)生作出了一定的努力，對(duì)萬柳這個(gè)地塊進(jìn)行了價(jià)格限制和政府回購，接下來，要更多地關(guān)注對(duì)這個(gè)地塊政府回購部分的分類和利用。

按照此前北京市國土資源局的設(shè)計(jì)，萬柳地塊競(jìng)配的回購房將由海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行回購，回購價(jià)格為10000元/平方米。

“政府回購的這部分應(yīng)該會(huì)與同一地塊的商品房分割開來，但都會(huì)由同一個(gè)開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)。建設(shè)之后的政府回購房應(yīng)該是保障房。由于是地王上的保障房，這部分房子該如何分配，這是接下來要重點(diǎn)關(guān)注和研究的問題。”陳國強(qiáng)說。