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用數(shù)據(jù)說話、以敢言著稱、對市場和政策常有獨到見解的全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生教授近日來到天津，出席投資天津功勛企業(yè)暨品牌地產頒獎活動，暢談房地產業(yè)現(xiàn)狀和未來趨勢。

在聶梅生看來，當前房地產市場已經逼近上次2009年初的谷底，房價進入同比下降通道的同時，一些城市環(huán)比下降幅度開始減小，開發(fā)商以價換量和剛需釋放，在成交量緩慢提升的同時，房價逐步走穩(wěn)并將在今后一段時間內處于筑底階段。而長效調控機制的建立和適度、適量、預調、微調將成為未來房地產政策的主要調控思路。

樓市

高庫存擠壓保障房建設

國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份國房景氣指數(shù)為95.62，連續(xù)11個月下調，同比去年4月份回落7.3個百分點?！皣烤皻庵笖?shù)連續(xù)6個月處于100以下，反映出全行業(yè)在近半年時間內一直處于不景氣狀況?！甭櫭飞硎荆瑖烤皻庵笖?shù)已經逼近在2009年3月創(chuàng)下的94.74的最低值，而且5月份的國房景氣指數(shù)可能進一步下滑，很可能低于95。

隨著國房景氣指數(shù)跌至谷底，樓市的銷售面積和銷售額均大幅下滑。今年1-4月，全國商品房銷售面積和銷售額同比分別下降13.4%和11.8%，而2011年1-4月這兩項數(shù)據(jù)分別為同比上漲6.3%和13.3%?！叭ツ旰徒衲甑匿N售面積落差達到近20個百分點，而銷售金額方面的落差更是超過25個百分點，樓市在2012年的遇冷可見一斑，真正進入深度回調。”聶梅生表示。

在聶梅生看來，比樓市受影響更大的是土地市場。今年1-4月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積9657萬平方米，同比下降19.3%。而之前的1-3月份，同比下降幅度則為3.9%，僅4月份一個月降幅就比1-3月份擴大了15.4個百分點。開發(fā)企業(yè)拿地意愿的急劇下降，為地方財政帶來了巨大壓力。

與此同時，房地產投資增速也在急劇下滑。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年1-4月，全國房地產開發(fā)投資15835億元，同比增長18.7%，增速比1-3月回落4.8個百分點。“去年12月的時候，房地產投資增速的同比增長還是27.9%，我們當時雖然預計到今年一季度投資增速會下滑，但并未預料到會下滑這么快?！甭櫭飞硎荆@意味著大多數(shù)開發(fā)商目前采取不買地、不投資、不開工的“三不策略”，使得房地產開發(fā)投資增速低于1-4月固定資產投資20.2%的同比增速，對固定資產投資形成負拉動。“需要注意的是，這還是算上保障房投資在內的結果，單算1-4月商品房的投資增速，已經低于15%，而4月單月的投資增速更是低于10%。在商品房和保障房這么多的在建面積的情況下，出現(xiàn)這么低的投資增速，意味著整個房地產市場正面臨著投資熄火的局面?！甭櫭飞粺o擔憂地表示，如果存量房問題不解決，投資下滑趨勢還將持續(xù)。而地方政府正值地方債務平臺的還貸期，在財政壓力之下，必然無法大力投資保障房，使得保障房投資填補商品房投資下滑空缺的計劃面臨考驗。

房企方面，2012年一季度149家上市房企中，78家出現(xiàn)業(yè)績下滑，同時虧損房企數(shù)量達到了41家，接近總數(shù)的三分之一。聶梅生表示，能上市的房企，大都是行業(yè)的標桿企業(yè)，中小房企的日子無疑更難過。而149家房企的庫存高達1.37萬億元，正好接近建造1000萬套保障房所需的資金量?！耙贿吋泳o投資保障房，另一邊卻在不停造成以普通商品房為主的商品房庫存，使得雙軌制近期難以形成?！甭櫭飞鸁o奈地表示。

政策

堅持調控不動搖

全國平均房價真正進入負增長的只有2008年，當年房價相比2007年下降4%。而2009年在各項刺激政策之下，平均房價出現(xiàn)21.3%的漲幅。“當前的房價問題主要就緣于2009年，當年超過20%的房價漲幅，超過GDP增速和人們收入增長水平過多。”聶梅生表示，調控開始后，2010年和2011年的房價同比漲幅分別為7.2%和6.7%，基本控制在合理漲幅范圍內，而限購城市2011年的房價基本保持不漲不跌的態(tài)勢。

不久前公布的4月百城價格指數(shù)顯示，全國100個城市住宅平均價格8711元/平方米，同比下跌0.71%，百城價格指數(shù)同比首次出現(xiàn)下跌。而限購嚴重的10大城市中，4月房價同比下跌幅度達到2.6%?！安贿^值得注意的是，雖然全國百城房價連續(xù)8個月環(huán)比下降，但是最近幾個月一些城市環(huán)比下降幅度開始減小，主要原因就是開發(fā)商在春節(jié)后開始以價換量，剛需釋放使得成交緩慢回升，房價開始進入筑底階段?！甭櫭飞硎荆涍^兩年的調控，房價開始同比首跌，效果逐步顯現(xiàn)，而高庫存局面使得房價在現(xiàn)有基礎上還會有所回調。

“現(xiàn)在全國百城平均房價跌幅只有0.71%，卻付出了房地產投資接近熄火、國房景氣指數(shù)接近最低值的代價。除非中國或世界經濟出大問題，否則有預測全國房價跌50%不太可能。”不過聶梅生同時表示，從城市的個別區(qū)塊、個別樓盤看，房價跌20%，甚至50%也是可能的。

對于接下來的政策走勢，聶梅生表示，調控政策依然不能放松，否則好不容易取得的調控成果有可能落空。可以預見在較長時期內，堅持調控不動搖的態(tài)勢不會改變?！爱斍罢{控政策的著力點在開發(fā)商和購房者上，這只是暫時的權宜之計。”聶梅生指出，本輪房價上漲的原動力在于土地供給機制和市場需求不匹配，貨幣政策過于寬松和流動性過剩。住房雙軌制建立、土地供給機制改革、房產稅如何突破、房地產行業(yè)轉型和健康發(fā)展都需要建立相應長效機制。“目前來看，支持剛需購房，保持房價穩(wěn)定前提下，不會再出臺更嚴厲的房地產打壓政策。抓緊時機建立長效機制和因勢利導地適度、適量、預調、微調將成為未來房地產政策的主要調控思路?！甭櫭飞硎?。