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春節(jié)后，在長三角和珠三角許多樓盤，我看見開發(fā)商一個(gè)個(gè)一籌莫展，個(gè)個(gè)資金鏈正在嘎嘎作響，有的隨時(shí)有可能崩裂。有一個(gè)開發(fā)商，20萬平方米的樓盤，一口氣開了6棟樓，半年才賣了兩套，更加奇怪的是，這兩套住宅的購買人都是老板的朋友，給面子才買下來的。

每年的678月是中國樓市傳統(tǒng)的淡季，而今年的678月，不僅僅只是樓市的季節(jié)性淡季，也是開發(fā)商償債的高峰。別的債務(wù)不說，僅僅只是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，就有近2000億美元到期，基本面臨贖回。這就是寧波、杭州、紹興、南京等長三角地區(qū)四處出現(xiàn)五折買樓的主要原因。沒有債務(wù)壓頂，開發(fā)商是寧死也不會(huì)降價(jià)的。也只有在這種情況下，很多樓盤將開始斷崖式下跌。

開 發(fā)商償債，有兩個(gè)辦法：一個(gè)是借新還舊，把這場龐氏騙局繼續(xù)玩下去，甚至搞一點(diǎn)拉高出貨的把戲，意思是拉高價(jià)格，給投資人房價(jià)一個(gè)上漲的預(yù)期，吸引買家出 手，這種方式對(duì)開發(fā)商目前風(fēng)險(xiǎn)很大，萬一沒有玩好，那么，開發(fā)商就會(huì)永遠(yuǎn)失去一次機(jī)會(huì)，再想出逃可能難上加難；另一個(gè)辦法是，開發(fā)商主動(dòng)將房價(jià)調(diào)整到與當(dāng) 地城市居民收入相均衡的狀態(tài)，促使買家以抄底心態(tài)出手，成功的概率更大。

昨天央行宣布降準(zhǔn)，釋放了一點(diǎn)流動(dòng)性，可以緩解部分開發(fā)商一些資金困境，但是，我們應(yīng)該知道，釋放這么一點(diǎn)流動(dòng)性，即便有一些流進(jìn)房地產(chǎn)，相對(duì)開發(fā)商整體的庫存和債務(wù)根本就是杯水車薪，絲毫不能改變房價(jià)下行的的趨勢。

有一些輿論是可笑的，那就是等城市居民收入提高后，來逐步消除房價(jià)泡沫，這是不可能的。世界上沒有一個(gè)國家，有這方面成功的范例，即便是美國這樣的金融業(yè)高度發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體，也難逃房價(jià)泡沫破滅的命運(yùn)，何況中國乎？

降準(zhǔn)的最大效應(yīng)是改變市場的心理預(yù)期，可能會(huì)有效的阻止房價(jià)在678三個(gè)月出現(xiàn)斷崖式下跌，但是，房價(jià)的上行動(dòng)力一定來自貨幣，我們看見4月份M2的增長只有12.8％。這個(gè)數(shù)據(jù)相對(duì)2009年的29.7％，相對(duì)于近十年來的17％的增長速度，是很可怕的，對(duì)房價(jià)的打擊是致命的。沒有央行貨幣的支持，僅僅依賴開發(fā)商回收一點(diǎn)資金和城鄉(xiāng)居民手頭上這點(diǎn)小錢，是不可能推動(dòng)房價(jià)上漲的，任何城市任何政策也不能改變房價(jià)的下行趨勢。至少在長三角珠三角區(qū)域是如此。