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協(xié)調(diào)多元利益法制體系長期缺位政府充當(dāng)利益協(xié)調(diào)者缺乏公信力

我們當(dāng)前的尷尬是，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來了，多元利益已經(jīng)形成了。多元利益的格局已經(jīng)幾十年了，但是到目前為止，我們還沒有建立起協(xié)調(diào)多元利益的法制體系。只能依靠政府作為利益的協(xié)調(diào)人。政府作為利益的協(xié)調(diào)人，不是一個市場經(jīng)濟(jì)中的長遠(yuǎn)解決方案。因?yàn)檎约涸谑袌鲋幸灿欣?，政府的利益往往和社會的利益相沖突。有著自己的利益，在市場中博弈，也就是吹著哨子的裁判，自己是在球場上踢球的。這樣做所產(chǎn)生的后果是人們對政府公信力產(chǎn)生懷疑。

而在法制體系中，每一個利益群體都有著平等的發(fā)言權(quán)。博弈的各方根據(jù)一致同意的規(guī)則和程序進(jìn)行決策。無論對自己有利與否，每一方都必須接受決策的結(jié)果。必須接受這個博弈的結(jié)果。這些年房地產(chǎn)市場的起起伏伏，我感覺到我們現(xiàn)在還沒有找到一種協(xié)調(diào)多元利益的方法，大家普遍接受的方法。政府充當(dāng)利益的協(xié)調(diào)者，這中間存在著非常多的問題。

建立新的利益博弈平臺打破僵局

也許會有一些朋友批評我。說中國社會就是這樣，你為什么老設(shè)計(jì)這些理想的、無法實(shí)現(xiàn)的解決方案。一個以法律為基礎(chǔ)的公平的博弈平臺，建設(shè)不是一天兩天的事情。但是如果我們不建立起這樣的法制體系，現(xiàn)在這樣的紛爭局面又會持續(xù)下去。改革是很困難的，但是不改革困難更大，不改革，問題更多。你總是要想辦法打破現(xiàn)在的僵局。打破現(xiàn)在的僵局就是要建立一個新的利益博弈平臺。大家都能夠認(rèn)可的，認(rèn)為是符合社會公正原則的利益平臺。目前的情況，因?yàn)槿狈@樣的利益平臺，政府和政府之間，政府和民眾之間，民眾和民眾之間關(guān)系出現(xiàn)了緊張。如果沒有替代方案，這種緊張還會持續(xù)下去。這種緊張與不斷平衡是政府的政策制訂背后一個致病源。

社會目前的狀況大家也都看到了，不用我多說，我們并不預(yù)期在一夜之間就建立起這樣的法規(guī)體系。但是建設(shè)這樣法規(guī)體系的第一步是關(guān)鍵的轉(zhuǎn)變。我們需要跳出習(xí)慣性思維的框架來分析這個問題。逐步在討論和爭論中形成社會共識，來搭建一個新的框架。

土地供給不足造成房價(jià)高企18億畝耕地紅線產(chǎn)生土地稀缺預(yù)期

在目前格局下，以限購和限貸為主的調(diào)控政策，不僅無法協(xié)調(diào)各方利益，而且在我看來，沒有什么機(jī)會行使這個政策的初始目標(biāo)。過去的歷史已經(jīng)證明，每次調(diào)控之后，房價(jià)出現(xiàn)短暫的下跌，下跌之后又是報(bào)復(fù)性反彈。

第二個觀點(diǎn)，價(jià)格是由市場的供給和需求決定的。是由預(yù)期的控制和需求決定的。調(diào)控政策暫時(shí)壓制了需求，但是也不可能永久的消除哪怕是部分的需求。需求還在那兒，只是暫時(shí)的壓制住了。隨著人口收入和城鎮(zhèn)化提高，對房地產(chǎn)的需求必然不斷增加。如果供給跟不上，價(jià)格肯定是一路上漲。我們分析一下需求方的因素，人口、收入、城鎮(zhèn)化都是要逐漸提高的，不可能下降。調(diào)控政策不可能使人口增長下降，不可能使收入增長下降，不可能使城鎮(zhèn)化的速度下降。需求肯定是一路上升的。要想抑制房價(jià)，關(guān)鍵是要有足夠的供給。在中國這樣大一個國家，房價(jià)這么高是沒有道理的。世界上高房價(jià)的地區(qū)都是存在天然屏障，土地供應(yīng)無法再增加的情況下，房價(jià)才能持續(xù)的上升。比如說香港的中環(huán)，就是一個島，這個島上的土地已經(jīng)開發(fā)完了，而需求在不斷的上漲。因此港島的房價(jià)從總體趨勢上來說是節(jié)節(jié)升高。紐約的曼哈頓，它是一個半島，三面環(huán)水。曼哈頓的土地已經(jīng)開發(fā)完了。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需求還在不斷上漲。除了這些天然屏障造成的土地供應(yīng)的限制，其他有著比較深度土地的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)，我們沒有看到持續(xù)性的房價(jià)上漲。

我們國家房價(jià)的上漲一定是和人為的土地供應(yīng)的控制有關(guān)。這就是我們一直在講的18億畝紅線。起碼是從預(yù)期上牢牢的建立起了土地稀缺，從而房產(chǎn)稀缺的概念。土地供應(yīng)不增加，需求這一端，人口收入城鎮(zhèn)化都在提高。房價(jià)肯定要上去，為了提供一個長遠(yuǎn)的解決方案，應(yīng)該認(rèn)真的考慮，取消18億畝紅線，認(rèn)真考慮土地制度改革。建立起土地的一級市場。目前土地一級市場是由政府壟斷的，真正的建立起土地一級市場，能夠讓市場來調(diào)節(jié)土地的供應(yīng)。在樓價(jià)、地價(jià)高的時(shí)候有更多的土地進(jìn)入市場，來平抑樓價(jià)和地價(jià)。

在多方利益博弈的房地產(chǎn)市場上，我們現(xiàn)在還缺乏一個協(xié)調(diào)各方利益的公平、公正的平臺。博弈的最終結(jié)果，在很大程度上取決于中央政府和地方政府之間的關(guān)系。第二，要想從根本上解決中國房價(jià)過高的問題，要從改革著手，要更多的面向市場，以改變的思路尋求突破，避免過去出現(xiàn)調(diào)控，暫時(shí)下跌，隨后報(bào)復(fù)性反彈這樣一個歷史的循環(huán)。