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嚴(yán)厲調(diào)控下大多數(shù)房企的凈利潤指標(biāo)不降反升，可能在有些人看來是調(diào)控效果還不明顯，但如果深入分析其背后的原因，就會發(fā)現(xiàn)有許多積極的因素。

“研評（六）”發(fā)表后，多家媒體找到筆者，問“為什么嚴(yán)厲調(diào)控下大多數(shù)企業(yè)還是實(shí)現(xiàn)了業(yè)績增長”。這個問題很簡單：只要是正增長，例如營業(yè)收入由100億元增長到101億元，就算是增長。反之，如果是95億元，就是負(fù)增長。如果逐一閱讀一百多家企業(yè)的年報，你會發(fā)現(xiàn)負(fù)增長的企業(yè)確實(shí)不到30%。

據(jù)監(jiān)測，截至4月8日，共有108家上市房企發(fā)布了年報全文。其中，滬深兩市有74家，在香港上市的內(nèi)地房企有34家。

從營業(yè)收入看，74家上市房企中有48家實(shí)現(xiàn)了業(yè)績增長，占64.9%。只有26家企業(yè)同比下降。其中，云南城投[簡介 最新動態(tài)]、魯商置業(yè)[簡介 最新動態(tài)]、豐華股份、津?yàn)I[簡介 最新動態(tài)]發(fā)展等均下降50%左右。另外，有15家企業(yè)的營業(yè)收入超平均增速44.07%。其中，增速10%以下占10.8%；10%~20%之間占12.2%；20%~30%之間占5.4%；30%~40%之間占8.1%；40%~50%之間占5.4%；超過50%占23%。一線房企營業(yè)收入增速超過30%的有32家。例如，2011年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入717.8億元，同比增長41.5%；保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入470.36億元，同比增長31.04%。

再重點(diǎn)看一下凈利潤指標(biāo)。

74家上市房企中，凈利潤為負(fù)的5家，僅占6.8%，分別是津?yàn)I發(fā)展、華夏建通、豐華股份、ST昌魚、ST聯(lián)華。也就是說，在嚴(yán)厲調(diào)控下，還是有93.2%的上市房企盈利。凈利潤50~100億元的企業(yè)有2家，占2.5%。其中，萬科實(shí)現(xiàn)凈利潤96.25億元，保利實(shí)現(xiàn)凈利潤65.31億元。10~50億元的有7家，占9.5%；10億元以下的有60家，占81.1%。凈利潤超過100億元的企業(yè)有兩家，是在香港上市的中海和恒大，2011年實(shí)現(xiàn)凈利潤分別是121.81億元人民幣和113.82億元人民幣。

從凈利潤增長來看。69家盈利企業(yè)中，凈利潤同比下降的企業(yè)，只有25家；有49家實(shí)現(xiàn)了同比增長，占66.2%。降速較快的企業(yè)是豐華股份、津?yàn)I發(fā)展等，分別同比下降149.97%和411.11%。同比增長的企業(yè)中，增速10%以下的有5家，占6.8%；10%~20%之間的占14.9%；20%~30%之間的占10.8%；30%~40%之間的占8.1%；40%~50%之間的占1.4%；超過50%的占24.3%。其中一線房企中，萬科凈利潤同比增長32.15%，保利地產(chǎn)32.74%。

再看看銷售（營業(yè)）利潤率指標(biāo)。滬深兩市69家凈利潤為正的企業(yè)中，利潤率低于10%的有18家，占24.3%。利潤率15%以下的有33家，占44.6%。其中，萬科營業(yè)利潤率是13.4%，結(jié)算凈利率是15.01%。利潤率在15%~20%之間的，占20.3%。其中招商的凈利潤達(dá)到了17.15%。在香港上市的綠城的凈利潤達(dá)到了18.7%。利潤率在20%~25%之間的占16.2%；超過25%的，有9家，占12.2%。其中金融街的利潤率為24.79%，世茂股份的利潤率為20.81%。在香港上市的中海地產(chǎn)的利潤率是30.9%。參照wind數(shù)據(jù)，基于2007-2011年連續(xù)五年對房企“盈利能力指標(biāo)”的跟蹤監(jiān)測，房地產(chǎn)企業(yè)“銷售（營業(yè)）利潤率”指標(biāo)數(shù)據(jù)如下：優(yōu)秀值25%，良好值20%，平均值15%，較低值10%。2010年上市房企的平均利潤率就是15%。2011年到底是多少，在全部年報出來后就知道了，預(yù)計(jì)還是15%左右。

2011年上市房企主要業(yè)績指標(biāo)增長，特別是凈利潤不降反升，主要得益于四個方面的原因。

一是受益于銷售均價上升。2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，銷售總額5.91億元，平均銷售價格5377元/平方米，同比分別增長4.9%、12.1%和6.84%。雖然增速較2010年進(jìn)一步放緩，但卻依然在增長。

二是，自2008年以來，許多房企都主動調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。例如，萬科所售住宅中，144平方米以下戶型占比達(dá)到了88%。再例如，華潤置地的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已調(diào)整為“六成住宅，四成投資物業(yè)”。其中所售的住宅中，針對自住型客戶所開發(fā)的小戶型的比例已經(jīng)占到80%，高端項(xiàng)目占比已調(diào)整為不到20%（詳見“研評（四）”）。

第三也是最主要的原因是2010年的高預(yù)收賬款的支持。由于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)算相對于銷售存在滯后性，所以2011年所結(jié)算的項(xiàng)目，許多都是2010年下半年已售未結(jié)算資源以及2011上半年所銷售的項(xiàng)目。例如萬科，2010年萬科合并報表范圍內(nèi)已銷售未結(jié)算資源面積為680萬平方米，對應(yīng)合同金額820億元。2011年，萬科的這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)則達(dá)到了1085萬平方米和1222億元，分別增長了59.6%和49.0%。由此可以預(yù)見，如此高的預(yù)收賬款也足以支持萬科2012年度的銷售業(yè)績、營業(yè)收入和利潤率增長。

第四是“練內(nèi)功”的結(jié)果。近年來，許多房企除了積極尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和調(diào)整企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)外，也開始了補(bǔ)課、練內(nèi)功工作。這在一定程度上降低了開發(fā)成本和費(fèi)用。例如在產(chǎn)品系列化、標(biāo)準(zhǔn)化方面，目前房地產(chǎn)業(yè)界幾乎所有一線房企都已經(jīng)形成了多個產(chǎn)品系列和多條產(chǎn)品線，并在不同城市的不同項(xiàng)目上進(jìn)行著標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的連鎖、復(fù)制開發(fā)。我們的專題研究結(jié)果顯示，當(dāng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率達(dá)到40%時，周轉(zhuǎn)率和杠桿率都會明顯提高，投資回報率更會大幅度提升。另外，加強(qiáng)內(nèi)部管控也能提高開發(fā)效率，降低費(fèi)用。

可能在有些人看來，嚴(yán)厲調(diào)控下大多數(shù)房企的凈利潤指標(biāo)不降反升，可以簡單地歸咎為調(diào)控效果還不明顯，但如果深入分析其背后的原因，就會發(fā)現(xiàn)有許多積極的因素。這些因素，是值得推崇的，也是值得更多業(yè)內(nèi)企業(yè)領(lǐng)悟并付諸行動的。