“40%預(yù)期收益率”背后
據(jù)本報記者調(diào)查,從過去三年的情況看,地產(chǎn)私募給投資人的預(yù)期收益率一般都達到15%-25%,更高的有30%以上。
“我見過最高的超過40%,”北京中倫律師事務(wù)所律師喬文駿告訴本報記者,過去兩年,大多數(shù)但凡有點門路的房企,都是寧愿高成本融資,也不愿輕易降價。
此外,較為普遍的形式是,地產(chǎn)私募以股權(quán)或者土地作抵押,與項目方簽訂對賭協(xié)議,達不到25%的預(yù)期收益率,就把股權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者或者其他懲罰性措施。
“多數(shù)情況下,這是在欺騙投資者?!痹趨菨磥恚坏┰陧椖窟\作過程中出現(xiàn)問題,達不到的預(yù)期收益率,大多數(shù)私募并不及時和投資人溝通、商議,也不告知投資人所發(fā)生的一切。
前述地產(chǎn)私募人士介紹說,目前比較普遍的是,很多私募就是把錢給開發(fā)商了,等著回報,而不管運營,到時候不行了就把(抵押的)東西拿來。如果當(dāng)初有對賭協(xié)議,還可以把抵押物給投資者。如果沒有,對投資者來說不虧損就算好的了。
這位人士表示,真正的私募是股權(quán)投資,投資人和開發(fā)商,共同分擔(dān)和控制項目風(fēng)險,而目前高利貸式的地產(chǎn)私募,基本上沒有風(fēng)險控制可言。
在目前的樓市調(diào)控和樓價下行的趨勢下,這種風(fēng)險正在釋放。國土部4月17日的最新公告顯示,一季度土地市場量價齊跌,其中住宅用地自2009年后首次出現(xiàn)負增長,地價引發(fā)房價下跌的效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。
“現(xiàn)在很多資產(chǎn)管理公司有房地產(chǎn)項目,五折打包賣,還是沒人接,打五折都不一定賣得掉。”吳濤告訴記者,因為買的時候不是現(xiàn)房,是一塊地,或者建到一半。
4月17日,綠城將其上海綠城廣場置業(yè)全部股權(quán)及貸款出售給SOHO中國,套現(xiàn)16.16億元。本報記者查詢發(fā)現(xiàn),從2009年開始,綠城多次進行信托融資,后期部分信托產(chǎn)品出現(xiàn)了類私募傾向。如平安信托安城財富1號房地產(chǎn)信托基金信托產(chǎn)品,預(yù)期收益率為大于等于20%。
在地產(chǎn)界,像綠城這樣的大開發(fā)商以私募融資的不多見,過去兩年,私募融資的主體是中小開發(fā)商?!按箝_發(fā)商旗下項目多,打折賣掉幾個就有現(xiàn)金流,而中小開發(fā)商回旋余地小,資金風(fēng)險更形突出?!辟Y金德信資本董事長陳義楓對本報記者說。
今年以來,廈門、長沙、珠海等地頻頻傳來中小開發(fā)商“跑路”的消息?!叭ツ晗掳肽甑浆F(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生5起,無一例外都是資金鏈斷裂,”前述長沙大型開發(fā)商人士說,“這些小開發(fā)商都是借了以地產(chǎn)私募等形式出現(xiàn)的高利貸。”
“混亂中等來春天”
“因為缺少專業(yè)知識,地產(chǎn)私募今后3年至5年內(nèi)會有各種各樣的問題出現(xiàn),尤其投資人和基金管理人之間可能有很多大的糾紛。”原美林中國主管、安泰盤實基金創(chuàng)始人蓬鋼對地產(chǎn)商發(fā)起成立的地產(chǎn)私募不看好。
依托于2007年生效的《合伙企業(yè)法》,私募有了合法地位,但業(yè)內(nèi)人士認為,目前尚未有任何條例或指引,作用于地產(chǎn)私募,行業(yè)監(jiān)管是完全空白的。
除了上述風(fēng)控缺失,在地產(chǎn)界,開發(fā)商主導(dǎo)的私募基金和獨立私募基金之爭,以及如何規(guī)避開發(fā)商旗下私募和開發(fā)商之間利益輸送的問題,始終存在。
建銀精瑞基金董事長李曉東認為,與開發(fā)商合資成立的基金解決不了利益沖突和關(guān)聯(lián)交易,開發(fā)商出于自身利益,希望基金的成本越便宜越好,最好只有6%;但是作為管理公司,又希望獲得的回報越多越好,恨不得每年獲得30%的回報。
“開發(fā)商兩頭都有表決權(quán),那么開發(fā)商肯定會壓基金公司的收益。這種模式的治理結(jié)構(gòu)本來就有問題,沒有任何的監(jiān)管和風(fēng)險隔離?!崩顣詵|說。
但吳濤對地產(chǎn)私募持樂觀看法。他認為,盡管問題叢生,今年是專業(yè)的房地產(chǎn)私募發(fā)展的好時機。房地產(chǎn)行業(yè)極端惡劣的資金緊缺情況是暫時性的,但以前那種寬松也不會再有。在不遠的未來,行業(yè)會有并購重組,那些真正具備專業(yè)能力、能幫助房地產(chǎn)業(yè)重組的私募將應(yīng)運而生。“去年我們都在找人、找資源、織網(wǎng),基本保持空倉,現(xiàn)在機會來了?!?吳濤說。
“很多人看準了今年房企缺錢,轉(zhuǎn)型或者兼做私募?!北本┮晃坏禺a(chǎn)界人士介紹,以首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光為首的北京某地產(chǎn)俱樂部成員,今年也共同發(fā)起成立了一個私募基金,預(yù)計投資規(guī)模超過10億元。
一些大型開發(fā)商也致力于房地產(chǎn)私募的轉(zhuǎn)型,保利地產(chǎn)董事長宋廣菊對本報記者透露,保利的房地產(chǎn)基金,一般都是5年以上的長期股權(quán)性資金,保利擁有其40%的股權(quán)。
不過,吳濤認為,地產(chǎn)私募能否真正迎來春天,最終取決于行業(yè)的監(jiān)管和凈化?!暗禺a(chǎn)私募的業(yè)務(wù)模式,不像銀行、信托只是個放貸的人,真正的私募,不管是股份還是債的投資,都要管著項目方,爭取每個項目實現(xiàn)封閉式運作,抓好對財務(wù)預(yù)算、現(xiàn)金支出的審批。比如派個財務(wù)經(jīng)理過去,就可以及時制止資金的調(diào)集?!?/p>
“私募如何監(jiān)管是個問題,監(jiān)管并不是消滅虧損,而是使它的風(fēng)險收益更加透明化,使投資人更加成熟。”中航證券首席地產(chǎn)分析師杜麗虹表示。
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