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“40%預(yù)期收益率”背后

據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，從過(guò)去三年的情況看，地產(chǎn)私募給投資人的預(yù)期收益率一般都達(dá)到15%-25%，更高的有30%以上。

“我見(jiàn)過(guò)最高的超過(guò)40%，”北京中倫律師事務(wù)所律師喬文駿告訴本報(bào)記者，過(guò)去兩年，大多數(shù)但凡有點(diǎn)門(mén)路的房企，都是寧愿高成本融資，也不愿輕易降價(jià)。

此外，較為普遍的形式是，地產(chǎn)私募以股權(quán)或者土地作抵押，與項(xiàng)目方簽訂對(duì)賭協(xié)議，達(dá)不到25%的預(yù)期收益率，就把股權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者或者其他懲罰性措施。

“多數(shù)情況下，這是在欺騙投資者?！痹趨菨磥?lái)，一旦在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，達(dá)不到的預(yù)期收益率，大多數(shù)私募并不及時(shí)和投資人溝通、商議，也不告知投資人所發(fā)生的一切。

前述地產(chǎn)私募人士介紹說(shuō)，目前比較普遍的是，很多私募就是把錢(qián)給開(kāi)發(fā)商了，等著回報(bào)，而不管運(yùn)營(yíng)，到時(shí)候不行了就把（抵押的）東西拿來(lái)。如果當(dāng)初有對(duì)賭協(xié)議，還可以把抵押物給投資者。如果沒(méi)有，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)不虧損就算好的了。

這位人士表示，真正的私募是股權(quán)投資，投資人和開(kāi)發(fā)商，共同分擔(dān)和控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，而目前高利貸式的地產(chǎn)私募，基本上沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)控制可言。

在目前的樓市調(diào)控和樓價(jià)下行的趨勢(shì)下，這種風(fēng)險(xiǎn)正在釋放。國(guó)土部4月17日的最新公告顯示，一季度土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，其中住宅用地自2009年后首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，地價(jià)引發(fā)房?jī)r(jià)下跌的效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。

“現(xiàn)在很多資產(chǎn)管理公司有房地產(chǎn)項(xiàng)目，五折打包賣(mài)，還是沒(méi)人接，打五折都不一定賣(mài)得掉。”吳濤告訴記者，因?yàn)橘I(mǎi)的時(shí)候不是現(xiàn)房，是一塊地，或者建到一半。

4月17日，綠城將其上海綠城廣場(chǎng)置業(yè)全部股權(quán)及貸款出售給SOHO中國(guó)，套現(xiàn)16.16億元。本報(bào)記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，從2009年開(kāi)始，綠城多次進(jìn)行信托融資，后期部分信托產(chǎn)品出現(xiàn)了類(lèi)私募傾向。如平安信托安城財(cái)富1號(hào)房地產(chǎn)信托基金信托產(chǎn)品，預(yù)期收益率為大于等于20%。

在地產(chǎn)界，像綠城這樣的大開(kāi)發(fā)商以私募融資的不多見(jiàn)，過(guò)去兩年，私募融資的主體是中小開(kāi)發(fā)商。“大開(kāi)發(fā)商旗下項(xiàng)目多，打折賣(mài)掉幾個(gè)就有現(xiàn)金流，而中小開(kāi)發(fā)商回旋余地小，資金風(fēng)險(xiǎn)更形突出。”資金德信資本董事長(zhǎng)陳義楓對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

今年以來(lái)，廈門(mén)、長(zhǎng)沙、珠海等地頻頻傳來(lái)中小開(kāi)發(fā)商“跑路”的消息。“去年下半年到現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生5起，無(wú)一例外都是資金鏈斷裂，”前述長(zhǎng)沙大型開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)，“這些小開(kāi)發(fā)商都是借了以地產(chǎn)私募等形式出現(xiàn)的高利貸?！?/p>

“混亂中等來(lái)春天”

“因?yàn)槿鄙賹?zhuān)業(yè)知識(shí)，地產(chǎn)私募今后3年至5年內(nèi)會(huì)有各種各樣的問(wèn)題出現(xiàn)，尤其投資人和基金管理人之間可能有很多大的糾紛?！痹懒种袊?guó)主管、安泰盤(pán)實(shí)基金創(chuàng)始人蓬鋼對(duì)地產(chǎn)商發(fā)起成立的地產(chǎn)私募不看好。

依托于2007年生效的《合伙企業(yè)法》，私募有了合法地位，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前尚未有任何條例或指引，作用于地產(chǎn)私募，行業(yè)監(jiān)管是完全空白的。

除了上述風(fēng)控缺失，在地產(chǎn)界，開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的私募基金和獨(dú)立私募基金之爭(zhēng)，以及如何規(guī)避開(kāi)發(fā)商旗下私募和開(kāi)發(fā)商之間利益輸送的問(wèn)題，始終存在。

建銀精瑞基金董事長(zhǎng)李曉東認(rèn)為，與開(kāi)發(fā)商合資成立的基金解決不了利益沖突和關(guān)聯(lián)交易，開(kāi)發(fā)商出于自身利益，希望基金的成本越便宜越好，最好只有6%；但是作為管理公司，又希望獲得的回報(bào)越多越好，恨不得每年獲得30%的回報(bào)。

“開(kāi)發(fā)商兩頭都有表決權(quán)，那么開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)壓基金公司的收益。這種模式的治理結(jié)構(gòu)本來(lái)就有問(wèn)題，沒(méi)有任何的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)隔離?！崩顣詵|說(shuō)。

但吳濤對(duì)地產(chǎn)私募持樂(lè)觀看法。他認(rèn)為，盡管問(wèn)題叢生，今年是專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)私募發(fā)展的好時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)極端惡劣的資金緊缺情況是暫時(shí)性的，但以前那種寬松也不會(huì)再有。在不遠(yuǎn)的未來(lái)，行業(yè)會(huì)有并購(gòu)重組，那些真正具備專(zhuān)業(yè)能力、能幫助房地產(chǎn)業(yè)重組的私募將應(yīng)運(yùn)而生?！叭ツ晡覀兌荚谡胰?、找資源、織網(wǎng)，基本保持空倉(cāng)，現(xiàn)在機(jī)會(huì)來(lái)了。” 吳濤說(shuō)。

“很多人看準(zhǔn)了今年房企缺錢(qián)，轉(zhuǎn)型或者兼做私募?！北本┮晃坏禺a(chǎn)界人士介紹，以首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光為首的北京某地產(chǎn)俱樂(lè)部成員，今年也共同發(fā)起成立了一個(gè)私募基金，預(yù)計(jì)投資規(guī)模超過(guò)10億元。

一些大型開(kāi)發(fā)商也致力于房地產(chǎn)私募的轉(zhuǎn)型，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊對(duì)本報(bào)記者透露，保利的房地產(chǎn)基金，一般都是5年以上的長(zhǎng)期股權(quán)性資金，保利擁有其40%的股權(quán)。

不過(guò)，吳濤認(rèn)為，地產(chǎn)私募能否真正迎來(lái)春天，最終取決于行業(yè)的監(jiān)管和凈化?！暗禺a(chǎn)私募的業(yè)務(wù)模式，不像銀行、信托只是個(gè)放貸的人，真正的私募，不管是股份還是債的投資，都要管著項(xiàng)目方，爭(zhēng)取每個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)封閉式運(yùn)作，抓好對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算、現(xiàn)金支出的審批。比如派個(gè)財(cái)務(wù)經(jīng)理過(guò)去，就可以及時(shí)制止資金的調(diào)集?！?/p>

“私募如何監(jiān)管是個(gè)問(wèn)題，監(jiān)管并不是消滅虧損，而是使它的風(fēng)險(xiǎn)收益更加透明化，使投資人更加成熟?！敝泻阶C券首席地產(chǎn)分析師杜麗虹表示。