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“40%預(yù)期收益率”背后

據(jù)本報記者調(diào)查，從過去三年的情況看，地產(chǎn)私募給投資人的預(yù)期收益率一般都達到15%-25%，更高的有30%以上。

“我見過最高的超過40%，”北京中倫律師事務(wù)所律師喬文駿告訴本報記者，過去兩年，大多數(shù)但凡有點門路的房企，都是寧愿高成本融資，也不愿輕易降價。

此外，較為普遍的形式是，地產(chǎn)私募以股權(quán)或者土地作抵押，與項目方簽訂對賭協(xié)議，達不到25%的預(yù)期收益率，就把股權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者或者其他懲罰性措施。

“多數(shù)情況下，這是在欺騙投資者?！痹趨菨磥恚坏┰陧椖窟\作過程中出現(xiàn)問題，達不到的預(yù)期收益率，大多數(shù)私募并不及時和投資人溝通、商議，也不告知投資人所發(fā)生的一切。

前述地產(chǎn)私募人士介紹說，目前比較普遍的是，很多私募就是把錢給開發(fā)商了，等著回報，而不管運營，到時候不行了就把（抵押的）東西拿來。如果當(dāng)初有對賭協(xié)議，還可以把抵押物給投資者。如果沒有，對投資者來說不虧損就算好的了。

這位人士表示，真正的私募是股權(quán)投資，投資人和開發(fā)商，共同分擔(dān)和控制項目風(fēng)險，而目前高利貸式的地產(chǎn)私募，基本上沒有風(fēng)險控制可言。

在目前的樓市調(diào)控和樓價下行的趨勢下，這種風(fēng)險正在釋放。國土部4月17日的最新公告顯示，一季度土地市場量價齊跌，其中住宅用地自2009年后首次出現(xiàn)負增長，地價引發(fā)房價下跌的效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。

“現(xiàn)在很多資產(chǎn)管理公司有房地產(chǎn)項目，五折打包賣，還是沒人接，打五折都不一定賣得掉。”吳濤告訴記者，因為買的時候不是現(xiàn)房，是一塊地，或者建到一半。

4月17日，綠城將其上海綠城廣場置業(yè)全部股權(quán)及貸款出售給SOHO中國，套現(xiàn)16.16億元。本報記者查詢發(fā)現(xiàn)，從2009年開始，綠城多次進行信托融資，后期部分信托產(chǎn)品出現(xiàn)了類私募傾向。如平安信托安城財富1號房地產(chǎn)信托基金信托產(chǎn)品，預(yù)期收益率為大于等于20%。

在地產(chǎn)界，像綠城這樣的大開發(fā)商以私募融資的不多見，過去兩年，私募融資的主體是中小開發(fā)商?！按箝_發(fā)商旗下項目多，打折賣掉幾個就有現(xiàn)金流，而中小開發(fā)商回旋余地小，資金風(fēng)險更形突出?！辟Y金德信資本董事長陳義楓對本報記者說。

今年以來，廈門、長沙、珠海等地頻頻傳來中小開發(fā)商“跑路”的消息?！叭ツ晗掳肽甑浆F(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生5起，無一例外都是資金鏈斷裂，”前述長沙大型開發(fā)商人士說，“這些小開發(fā)商都是借了以地產(chǎn)私募等形式出現(xiàn)的高利貸。”

“混亂中等來春天”

“因為缺少專業(yè)知識，地產(chǎn)私募今后3年至5年內(nèi)會有各種各樣的問題出現(xiàn)，尤其投資人和基金管理人之間可能有很多大的糾紛。”原美林中國主管、安泰盤實基金創(chuàng)始人蓬鋼對地產(chǎn)商發(fā)起成立的地產(chǎn)私募不看好。

依托于2007年生效的《合伙企業(yè)法》，私募有了合法地位，但業(yè)內(nèi)人士認為，目前尚未有任何條例或指引，作用于地產(chǎn)私募，行業(yè)監(jiān)管是完全空白的。

除了上述風(fēng)控缺失，在地產(chǎn)界，開發(fā)商主導(dǎo)的私募基金和獨立私募基金之爭，以及如何規(guī)避開發(fā)商旗下私募和開發(fā)商之間利益輸送的問題，始終存在。

建銀精瑞基金董事長李曉東認為，與開發(fā)商合資成立的基金解決不了利益沖突和關(guān)聯(lián)交易，開發(fā)商出于自身利益，希望基金的成本越便宜越好，最好只有6%；但是作為管理公司，又希望獲得的回報越多越好，恨不得每年獲得30%的回報。

“開發(fā)商兩頭都有表決權(quán)，那么開發(fā)商肯定會壓基金公司的收益。這種模式的治理結(jié)構(gòu)本來就有問題，沒有任何的監(jiān)管和風(fēng)險隔離?！崩顣詵|說。

但吳濤對地產(chǎn)私募持樂觀看法。他認為，盡管問題叢生，今年是專業(yè)的房地產(chǎn)私募發(fā)展的好時機。房地產(chǎn)行業(yè)極端惡劣的資金緊缺情況是暫時性的，但以前那種寬松也不會再有。在不遠的未來，行業(yè)會有并購重組，那些真正具備專業(yè)能力、能幫助房地產(chǎn)業(yè)重組的私募將應(yīng)運而生。“去年我們都在找人、找資源、織網(wǎng)，基本保持空倉，現(xiàn)在機會來了?！?吳濤說。

“很多人看準了今年房企缺錢，轉(zhuǎn)型或者兼做私募?！北本┮晃坏禺a(chǎn)界人士介紹，以首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光為首的北京某地產(chǎn)俱樂部成員，今年也共同發(fā)起成立了一個私募基金，預(yù)計投資規(guī)模超過10億元。

一些大型開發(fā)商也致力于房地產(chǎn)私募的轉(zhuǎn)型，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊對本報記者透露，保利的房地產(chǎn)基金，一般都是5年以上的長期股權(quán)性資金，保利擁有其40%的股權(quán)。

不過，吳濤認為，地產(chǎn)私募能否真正迎來春天，最終取決于行業(yè)的監(jiān)管和凈化?！暗禺a(chǎn)私募的業(yè)務(wù)模式，不像銀行、信托只是個放貸的人，真正的私募，不管是股份還是債的投資，都要管著項目方，爭取每個項目實現(xiàn)封閉式運作，抓好對財務(wù)預(yù)算、現(xiàn)金支出的審批。比如派個財務(wù)經(jīng)理過去，就可以及時制止資金的調(diào)集?！?/p>

“私募如何監(jiān)管是個問題，監(jiān)管并不是消滅虧損，而是使它的風(fēng)險收益更加透明化，使投資人更加成熟。”中航證券首席地產(chǎn)分析師杜麗虹表示。