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繼浙江的高利貸危機(jī)之后，下一個引爆的炸彈，會是地產(chǎn)私募基金嗎？

4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，由于樓市調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，與上月相比，全國70個大中城市中，價格下降的城市有48個，持平的城市有22個。與去年12月份相比，1月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了2個。

在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈持續(xù)惡化，在IPO、發(fā)債、外資等融資通道對房企繼續(xù)關(guān)閉情況下，地產(chǎn)私募成為房企籌集資金的唯一通道。據(jù)住建部政策研究中心今年早些時候發(fā)布的研究報告顯示，人民幣房地產(chǎn)私募基金總規(guī)模已達(dá)千億，較2010年增長了1倍。

而最大的危機(jī)在于，這些以債權(quán)形式投資于房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)私募，實際上成了變相高利貸，對大多數(shù)投資人來說，其風(fēng)險處于不可控狀態(tài)。

“目前大概只有5%的房地產(chǎn)私募是規(guī)范的，其他都是‘高利貸’，”一位地產(chǎn)私募資深人士告訴本報記者，在“地產(chǎn)創(chuàng)新融資”外衣下，在高達(dá)25%的預(yù)期收益率承諾背后，是正在燃燒的危機(jī)導(dǎo)火索。隨著各地中小開發(fā)商破產(chǎn)、跑路的消息不斷傳來，私募的風(fēng)險正浮出水面。

高利貸角色

沈明（化名）的開發(fā)公司在2009年中以8億元拍得一幅土地。自有資金4億，私募借了4億。受樓市調(diào)控影響，至今該地塊未動一鍬，而私募計劃于2012年2月到期。

無奈之下，沈明以6億元將土地轉(zhuǎn)讓。私募拿回4億元本金及約1億元利息；沈明僅拿回1億，損失3億。

回想起2009年樓市的瘋狂，沈明很后悔當(dāng)時與私募的約定，30%的年息拖垮了他。

沈明的境遇并非個案。長沙一大型開發(fā)商人士告訴記者，本地開發(fā)商很多都借了高利貸。而這種高利貸的形式，往往以地產(chǎn)私募的名義出現(xiàn)。“在二三線城市，一些中小開發(fā)商發(fā)起的私募基金，主要是為自己的項目提供過橋貸款?！?/p>

“市場上叫房地產(chǎn)私募的，本質(zhì)上95%都是融資顧問公司，” 金地集團(tuán)穩(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤對記者說，“有人去借錢，有人想往外借，高利貸有生存空間。金地原來只做股權(quán)投資，后來發(fā)現(xiàn)，投資者有這種需求，被投資方也有，他們不需要分股份，所以也做了一部分債權(quán)投資。這種債類的業(yè)務(wù)只要有10%的收益率，很多人都愿意做?！?/p>

據(jù)本報記者調(diào)查，2010-2011年間興起的所謂房地產(chǎn)私募，是由商業(yè)銀行的私人銀行和理財部門的客戶作為LP（有限合伙人）進(jìn)行債權(quán)投資，大多按照事先約定的價格進(jìn)行回購。

住建部政策研究中心今年年初的一份研究報告也指出，多數(shù)私募對房企或項目進(jìn)行股權(quán)形式的投資，獲取股權(quán)收益，但實際上僅承擔(dān)了債權(quán)的風(fēng)險?！罢w上看，多數(shù)基金認(rèn)為目前的貨幣環(huán)境和政策環(huán)境適合做債權(quán)投資，風(fēng)險相對較小、回報率較高?！?/p>

前述私募人士透露，這些房地產(chǎn)私募中，大部分實際是以“過橋貸款”為主營業(yè)務(wù)。

所謂過橋貸款，是指一般情況下，私募以股權(quán)形式介入項目的部分環(huán)節(jié)，如拿地、開發(fā)或是銷售。當(dāng)項目獲得銀行貸款，或是進(jìn)入前期銷售后，開發(fā)商即以約定價格回購股份?！霸谶@類案例中，所謂的股權(quán)投資實際上扮演了高利貸的角色?！鼻笆龅禺a(chǎn)私募人士解釋說。