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近期各地政策環(huán)境維持相對(duì)平穩(wěn)，樓市相繼呈季節(jié)性回暖，但擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收城市范圍的政策吹風(fēng)，成為近日樓市關(guān)注焦點(diǎn)。在全國(guó)范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅，已是大勢(shì)所趨，盡管操作尚需時(shí)日，但將對(duì)樓市形成長(zhǎng)期抑制性的心理預(yù)期，尤其對(duì)北京、深圳等投資性需求占較大比重的城市將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。而近期樓市雖然出現(xiàn)階段性回升，但由于庫(kù)存量高企，各房企的資金安全程度仍不容樂(lè)觀，"去庫(kù)存"成了整個(gè)行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

庫(kù)存高壓成為行業(yè)難題

賣房速度趕不上庫(kù)存速度是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到4月8日，上市房企已公布2011年銷售業(yè)績(jī)的75家房企中，庫(kù)存市值達(dá)到了9048億。這個(gè)數(shù)字同比2010年的6268億元上漲幅度達(dá)到44.3%，相比2009年的庫(kù)存4183億元更是飆升兩倍以上。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)此前發(fā)布的報(bào)告顯示，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，去年全國(guó)樓市銷售仍然保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，500強(qiáng)房企的銷售額創(chuàng)下2.28萬(wàn)億元新高。與此同時(shí)，500強(qiáng)房企的庫(kù)存也達(dá)到驚人的4.9945萬(wàn)億元，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進(jìn)一步攀升6.47個(gè)百分點(diǎn)，平均每家500強(qiáng)房企的存貨已達(dá)到99.89億元，創(chuàng)歷史新高。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

近期有媒體從住建部?jī)?nèi)部會(huì)議獲悉，該部準(zhǔn)備對(duì)樓市中的高庫(kù)存 “動(dòng)真格”，操作方式就是預(yù)售證管控。具體方式是，如果一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目最新一期推出的房源消化率未達(dá)到70%，相關(guān)地方住建系統(tǒng)將提高新房源預(yù)售證的審批門檻。雖然被證實(shí)沒(méi)有此事，但高庫(kù)存壓力毫無(wú)疑問(wèn)已經(jīng)成了懸在開發(fā)商頭上的一把刀，另眾多開發(fā)商難以承受。

開發(fā)商采取保守?cái)U(kuò)張策略和高周轉(zhuǎn)策略

以萬(wàn)科為例，今年1月~3月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積300.9萬(wàn)平方米，同比基本持平；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額310.7億元，同比下降12.5%。在銷售面積持平的情況下銷售額明顯降低，也是萬(wàn)科積極推盤的的策略反映。

公告還顯示，萬(wàn)科在3月份沒(méi)有新增任何土地。這是時(shí)隔33個(gè)月后，萬(wàn)科首次連續(xù)兩月零拿地，上一次萬(wàn)科單月零拿地還是在2009年4月。

萬(wàn)科表示，公司在拓展新項(xiàng)目方面會(huì)更加嚴(yán)格，堅(jiān)決貫徹“寧可錯(cuò)過(guò)，絕不拿錯(cuò)”的方針。在拿地方面，由于萬(wàn)科3月并未新增土地，這也意味著萬(wàn)科第一季度出現(xiàn)“零拿地”。直到4月6日，才以一幅位于唐山市東面郊區(qū)的地塊打破了公司今年以來(lái)的“零拿地”局面。據(jù)了解，上一次萬(wàn)科拿地低潮出現(xiàn)在2008年10月到2009年4月，7個(gè)月的時(shí)間只增加了兩個(gè)項(xiàng)目，而當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)樓市正在經(jīng)受全球性金融危機(jī)的影響。

此外，產(chǎn)品線集中在二三線城市的龍頭房企拿地態(tài)度也相當(dāng)謹(jǐn)慎。恒大地產(chǎn)去年下半年幾乎停止拿地，其董事局主席許家印也曾多次向媒體表示，謹(jǐn)慎購(gòu)地。

一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)開始呈現(xiàn)供應(yīng)放緩的趨勢(shì)。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，1-3月全國(guó)300個(gè)城市共推出土地7052宗，環(huán)比減少39%，同比減少18%。其中，住宅類用地2131宗，環(huán)比減少47%，同比減少33%。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期不好，開發(fā)商普遍放慢開發(fā)的節(jié)奏，土地流拍和底價(jià)成交的現(xiàn)象逐漸增多，如果政府繼續(xù)大力推地，那只會(huì)令地價(jià)越來(lái)越便宜。

龍湖地產(chǎn)制定了“三搶”的策略，搶先訂貨，搶先取貨，搶先回款，并且加大了開盤節(jié)奏，我們大學(xué)城的項(xiàng)目幾乎每周都有開盤，并且開盤當(dāng)天都有80%以上的選房。由此可見，各大開發(fā)商都在以高推盤為主要目的，高去化為主要目標(biāo)。

據(jù)保利地產(chǎn)4月9日晚間公告顯示，2012年3月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積93.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)55.08%；實(shí)現(xiàn)簽約金額97.38億元，同比增長(zhǎng)47.27%。2012年一季度，保利地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)簽約面積143.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.98%；實(shí)現(xiàn)簽約金額148.66億元，同比增長(zhǎng)6.07%。來(lái)自融創(chuàng)中國(guó)方面的消息，該公司于今年第一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額人民幣42.6億元（其中，合同銷售金額為人民幣34.4億元，預(yù)訂合同金額為人民幣8.2億元），同比增長(zhǎng)70.4%，合約銷售面積約27.3萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)約15620元/平方米。

綠城算是"全民賣房"的始作俑者。"綠城資金鏈要斷了"，"綠城將成為倒下去的第一個(gè)知名開發(fā)商"……在外界的議論聲中，今年初，綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平宣布，將對(duì)綠城的銷售模式進(jìn)行三點(diǎn)變革：其一是將銷售人員趕出售樓部，主動(dòng)出擊找客戶；其二是招募社會(huì)上的中介經(jīng)紀(jì)人，從中挑選優(yōu)秀人選簽約，使他們成為綠城賣房的"雇傭軍"；其三，向社會(huì)成員完全開放，任何人給綠城賣房都能拿到傭金。同時(shí)，宋衛(wèi)平也以身作則，自己及辦公室人員身上擔(dān)負(fù)好幾個(gè)億的銷售任務(wù)，并且目前已有不小的收獲。

由于房子難賣，只有銷售員才能賣房的時(shí)代已被打破，不少開發(fā)商都發(fā)出"不管誰(shuí)賣出房子都有提成"的聲音。

綠城曾在招聘廣告中這樣表述：具有新房、二手房、安利直銷、保險(xiǎn)產(chǎn)品、奢侈品、高端汽車、化妝品、金融產(chǎn)品等銷售工作經(jīng)驗(yàn)，擁有高端客戶資源者優(yōu)先，加盟的形式可專職也可兼職，任務(wù)就是"參與綠城各樓盤銷售"。薪資方面，綠城的廣告語(yǔ)給應(yīng)聘者留下了很大的想象空間--"薪酬無(wú)上限"。

不僅是圈里人開始全員賣房，外行也開始介入進(jìn)來(lái)，最近，京東商城就聯(lián)手北京一家地產(chǎn)商推出的線上促銷活動(dòng)，凡是符合北京市購(gòu)房條件的京東商城注冊(cè)用戶都可以在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，在線預(yù)約看房，為網(wǎng)上用戶提供優(yōu)惠價(jià)格和購(gòu)房機(jī)會(huì)，成為第一家賣房子的電商。信誠(chéng)保險(xiǎn)公司的一位經(jīng)紀(jì)人也向記者介紹，最近有多家開發(fā)商和中介的經(jīng)紀(jì)人來(lái)找他，希望他能介紹客戶買房子，在賣保險(xiǎn)的同時(shí)也搭售房子。

如果能夠延續(xù)著這樣的思路進(jìn)行下去，未來(lái)幾個(gè)月樓市將呈現(xiàn)小步回暖的態(tài)勢(shì)，然而這其中在政策方面依然存在著難以確定的變數(shù)。市場(chǎng)局部惡化有可能導(dǎo)致政策的微調(diào)，進(jìn)而影響整個(gè)行業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期，樓市難免陷入新一輪的博弈當(dāng)中。因此今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，在于政府調(diào)控的思路是否足夠明確，在于市場(chǎng)能夠在調(diào)控下進(jìn)行積極的自我調(diào)整，也在于真實(shí)的房地產(chǎn)泡沫大小。