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未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的方向，應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)，而不必拘泥于限價(jià)。商品房的價(jià)格，還是由市場(chǎng)自己來(lái)決定比較好，政府在這方面完全可以超脫一些”

廣東省中山市今年2月上調(diào)住房交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)后，被質(zhì)疑為調(diào)控政策的“變相松綁”，遭遇輿論批評(píng)后，該市將這一舉措改口為“試行”，而“試行”兩個(gè)月來(lái)，據(jù)說(shuō)中山市的樓市成交量大增 60%。日前，中山市國(guó)土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社記者采訪時(shí)表示，兩個(gè)月前上浮的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)將“無(wú)限期試行”，記者認(rèn)為，該市上調(diào)商品房限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)“終成正果”。

本輪持續(xù)已有兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，一改以往幾次調(diào)控在市場(chǎng)低迷的壓力下不得不半途而廢的“老模式”，一點(diǎn)也不見(jiàn)松動(dòng)的跡象。這讓對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一向依賴度很高的地方政府很難坐得住，去年底今年初，一些二三線城市悄悄地修改了原有的調(diào)控政策，有的放松限購(gòu)，有的給購(gòu)房者以契稅優(yōu)惠，但由于輿論的吵嚷，這些“修政”都很短命，最長(zhǎng)的也不過(guò)維持了一個(gè)星期即被上級(jí)叫停。唯獨(dú)中山市的這項(xiàng)“修政”卻得以存活，其間透露出的微妙之處，值得玩味。

中山的“修政”，只是將限價(jià)提高了適當(dāng)幅度。地方政府對(duì)轄下區(qū)域內(nèi)的商品房設(shè)置最高限價(jià)，這是去年國(guó)家發(fā)改委所作的規(guī)定，但是，即使是一個(gè)城市內(nèi)的商品房，其價(jià)格也因地段、檔次、質(zhì)量、用材等的不同而千差萬(wàn)別，即使是同一幢大樓的同樣面積，也會(huì)因?qū)哟渭俺虻牟煌趦r(jià)格上表現(xiàn)出差異，而由政府來(lái)規(guī)定它們的價(jià)格，顯然不可能顧及每一套住房的這種不同情況，因此這是一個(gè)萬(wàn)難完成的任務(wù)。所以，我們看到的實(shí)際情況是，很多城市的所謂限價(jià)，只是以各地GDP為杠桿，要求房?jī)r(jià)等同于同時(shí)期GDP水平或不能高于GDP水平若干比例，像中山市這樣直接給出價(jià)位，只是獨(dú)此一家。但是，商品房?jī)r(jià)格不可能一成不變，它必然隨著市場(chǎng)的變化而變化，很顯然，隨著時(shí)間的推移，原有的限價(jià)很快就會(huì)與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)，必須修改。事實(shí)上，盡管中山市表示現(xiàn)行的限價(jià)將“無(wú)限期試行”，但我很懷疑，這個(gè)新的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)到底能維持多久。

實(shí)際上，只要我們承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)所具有的市場(chǎng)屬性，由政府來(lái)規(guī)定商品房的限價(jià)，其結(jié)果必然是吃力不討好的。無(wú)論是住房還是其他商品，它們的交易價(jià)格只能由買賣雙方?jīng)Q定，買賣雙方可以通過(guò)博弈來(lái)達(dá)成交易，如果買方不能接受過(guò)高的價(jià)格，他可以選擇放棄交易。當(dāng)然，在這個(gè)過(guò)程中，賣方可以通過(guò)市場(chǎng)壟斷來(lái)操縱價(jià)格，使買方失去博弈的基本條件。因此，政府需要做的就是利用其強(qiáng)制性的行政權(quán)力來(lái)干預(yù)市場(chǎng)上可能存在的壟斷，促使買賣雙方平等地進(jìn)行價(jià)格博弈。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)被投資投機(jī)力量操縱，形成了事實(shí)上的價(jià)格壟斷，使大量住房剛需者不得不承受高房?jī)r(jià)的壓力?，F(xiàn)在政府期望通過(guò)調(diào)控來(lái)使房?jī)r(jià)回歸到合理價(jià)位，關(guān)鍵就在于消除市場(chǎng)的壟斷。但是，由政府越俎代皰地直接規(guī)定價(jià)格，實(shí)際上剝奪了買賣雙方的這種價(jià)格博弈權(quán)力，反而助長(zhǎng)了賣方的價(jià)格壟斷。比如，中山市政府規(guī)定了一個(gè)限價(jià)，當(dāng)?shù)厮猩唐贩康膬r(jià)格不得超過(guò)這個(gè)價(jià)格，但這個(gè)價(jià)格事實(shí)上應(yīng)該是當(dāng)?shù)刈罡邫n商品房的價(jià)格，而大量普通商品房應(yīng)該遠(yuǎn)低于這個(gè)限價(jià)。但是，當(dāng)政府規(guī)定了這個(gè)最高價(jià)后，那些普通商品房的開(kāi)發(fā)商卻有了把房?jī)r(jià)向這個(gè)最高價(jià)靠近的理由。

在目前的調(diào)控政策中，各地根據(jù)中央政府的部署，普遍出臺(tái)了限購(gòu)政策，這曾經(jīng)被輿論批評(píng)為政府越權(quán)干預(yù)市場(chǎng)。其實(shí)，限購(gòu)的目標(biāo)是存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資投機(jī)力量，將這部分力量清除出市場(chǎng)，可以起到消除市場(chǎng)壟斷的積極效果。從目前市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)承受不住投資投機(jī)力量退出市場(chǎng)的后果，不得不減價(jià)拋售原來(lái)囤積著的房源，而購(gòu)房者在價(jià)格博弈中也有了更多話語(yǔ)權(quán)，限購(gòu)政策正在發(fā)揮出它預(yù)期的效果。因此，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的方向，應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)，而不必拘泥于限價(jià)。商品房的價(jià)格，還是由市場(chǎng)自己來(lái)決定比較好，政府在這方面完全可以超脫一些。