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4月12日，本報(bào)從房地產(chǎn)、銀行業(yè)多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉，目前一線城市部分商業(yè)銀行出現(xiàn)了首套房貸利率85折，但就整體而言，依然保持在9折甚至基準(zhǔn)利率的水平。

這在一些房地產(chǎn)業(yè)界人士看來(lái)，意味著政策的微調(diào)。但首套房貸利率能否回落至8折乃至2009年時(shí)的7折，目前仍難明晰。

在中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌看來(lái)，盡管宏觀方面的政策沒(méi)有出現(xiàn)新的變化，但商業(yè)銀行對(duì)首套房貸利率的調(diào)節(jié)，實(shí)際上是一種微調(diào)，在貨幣供應(yīng)量適度寬松，國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)漸好的情況下，房?jī)r(jià)可以“穩(wěn)中有降”。

他進(jìn)一步表示，2012年剛開始，后面的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看不準(zhǔn)，“首套房貸利率優(yōu)惠會(huì)不會(huì)持續(xù)甚至折扣更低，要看市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r。”

對(duì)于開發(fā)商們而言，個(gè)貸利率優(yōu)惠意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)的到來(lái)，“地產(chǎn)商仍需以價(jià)換量?！眰I(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉對(duì)本報(bào)說(shuō)。

受市場(chǎng)寬松政策預(yù)期的刺激，4月12日，股市收盤走高，地產(chǎn)股走勢(shì)強(qiáng)于大盤。

房貸利率下調(diào)

利率實(shí)質(zhì)性松動(dòng)經(jīng)歷了一個(gè)過(guò)程。

“從春節(jié)后開始，去年利率上浮到基準(zhǔn)利率10%-20%的首套房貸款，開始逐漸下調(diào)，”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部剛剛發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京、上海、深圳等一線城市的主流情況是，首套房貸款利率已經(jīng)從2月份的基準(zhǔn)利率(首套房7.05%，二次貸款利率上浮10%)再次下調(diào)到9折左右，一小部分銀行可以做到85折。

本報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，在北京區(qū)域，目前中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、匯豐銀行、花旗銀行等可以有條件地實(shí)行首套房貸8.5折優(yōu)惠。此外，建行目前首套房利率可以申請(qǐng)9折優(yōu)惠，工行則是基準(zhǔn)利率。

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉對(duì)本報(bào)表示，8.5折應(yīng)該是針對(duì)某些商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)客戶， 目前更普遍的是9折。

民生銀行一位不便具名的內(nèi)部人士也告訴本報(bào)，85折目前仍非普遍現(xiàn)象，能做到85折的以國(guó)有銀行和外資銀行為主，本土股份制銀行較少。

深圳一商業(yè)銀行人士透露，3月份監(jiān)管層召集四大行人士開會(huì)，明確提出要滿足居民首次購(gòu)買自住普通商品房的貸款需求，鼓勵(lì)各家金融機(jī)構(gòu)在央行的基準(zhǔn)利率和首套商品普通住宅貸款優(yōu)惠利率的下限之間，根據(jù)借款人的財(cái)務(wù)狀況權(quán)衡定價(jià)。

上述人士表示，2月底3月初開始，隨著樓市成交回暖，深圳、北京等地的國(guó)有大行首套房貸款利率逐步下浮，這對(duì)中小銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)形成“搶客戶”沖擊。

“畢竟，對(duì)資金充裕的國(guó)有大行和競(jìng)爭(zhēng)力較差的股份制銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)貸依然可算是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)較低。”該人士說(shuō)。

一些股份制銀行則開始轉(zhuǎn)向。上述民生銀行內(nèi)部人士介紹，民生銀行目前已經(jīng)基本不做房屋個(gè)貸業(yè)務(wù)，而是將其賣給了中國(guó)郵儲(chǔ)銀行。

該人士稱，對(duì)民生銀行來(lái)說(shuō)，其“小微”貸款業(yè)務(wù)利率平均可上浮40%，利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個(gè)貸，在信貸整體仍然緊張的背景下，盈利能力強(qiáng)大的股份制銀行，會(huì)考慮將資源投入利潤(rùn)更高的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

此番放松首套房貸利率，或與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的變化有直接關(guān)聯(lián)。

方正證券分析師譚輝說(shuō)，今年前兩個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)透露出實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

考慮到風(fēng)險(xiǎn)控制，相比開發(fā)貸，銀行更可能放松的是首套房個(gè)貸。一家大型央企地產(chǎn)商高層告訴本報(bào)，“今年開發(fā)貸很緊，我們爭(zhēng)取了一些，但一般也要利率上浮10%以上”。

繼續(xù)下調(diào)可能性

隨之而來(lái)的問(wèn)題是，這種差別化的優(yōu)惠是否可持續(xù)？

首先看信貸量。央行公布的2月份信貸數(shù)據(jù)顯示，2月份新增貸款7107億元，比1月份的7381億元減少了274億元，低于市場(chǎng)預(yù)期。

而央行4月12日最新公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份新增貸款達(dá)到1.01萬(wàn)億，創(chuàng)出14個(gè)月新高，與市場(chǎng)預(yù)期基本相符。有論者認(rèn)為，這一部分是首套房貸的利好信息。

而從全年來(lái)看，前述民生銀行人士則稱，按照信貸發(fā)放3：3：2：2的節(jié)奏慣例，預(yù)計(jì)全年信貸仍是從緊狀態(tài)。

其次是存準(zhǔn)金率。瑞銀集團(tuán)中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，由于3月份貸款開始回升而外匯流入仍然疲弱，中國(guó)央行可能需要在未來(lái)一到兩個(gè)月內(nèi)再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

這似乎已被一些大型地產(chǎn)商猜中。3月初，在香港業(yè)績(jī)會(huì)上，中海外主席孔慶平預(yù)計(jì)，包括存準(zhǔn)金率下調(diào)、首套房貸的放松在內(nèi)，今年宏觀調(diào)控可能會(huì)有微調(diào)。不過(guò)，很多房企高管均認(rèn)為政策整體基調(diào)仍從緊。

“下調(diào)存準(zhǔn)金率是釋放流動(dòng)性，并不意味著放松信貸。”世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松稱，目前主要看通脹，而不是看失業(yè)，GDP放緩點(diǎn)可以接受，CPI再上去就危險(xiǎn)了。而M1與CPI直接相關(guān)，因此信貸不會(huì)放松到哪兒去。

但胡景暉說(shuō)，銀行有自主確定貸款利率的權(quán)力，“2012年保持首套房貸款利率8.5折到9折的區(qū)間應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題。”

甚至，他預(yù)計(jì)，在出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸和房屋庫(kù)存量加大的情況下，首套房貸款利率有可能降至8折。

不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，商業(yè)銀行出于自身風(fēng)險(xiǎn)和利益考慮，首套房貸大幅優(yōu)惠回到7折不太可能，首付重回二成更不可能。

房?jī)r(jià)風(fēng)向

“相信首套房貸款利率的優(yōu)惠政策，會(huì)使調(diào)控中所要求的‘降價(jià)’變得更有意義?！焙皶熣f(shuō)。

根據(jù)中原地產(chǎn)的測(cè)算，以一套200萬(wàn)房產(chǎn)計(jì)算，貸款100萬(wàn)，在利率上浮10%時(shí)利息多出近40萬(wàn)，接近房?jī)r(jià)20%左右。如今利率下調(diào)，即相當(dāng)于房?jī)r(jià)下跌，再加上開發(fā)商打折降價(jià)，可能會(huì)促使剛需出手機(jī)會(huì)增大。

但部分論者認(rèn)為房?jī)r(jià)反彈可能性不大。胡景暉說(shuō)，以北京為例，商品房庫(kù)存量約13萬(wàn)套，今年預(yù)計(jì)新增7萬(wàn)套，加上政府保障房10萬(wàn)套，二手房20萬(wàn)套，算起來(lái)大概有50萬(wàn)套房源的供應(yīng)量。而從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，北京今年有購(gòu)房需求的人也就20萬(wàn)左右。

因此，胡景暉相信，利率優(yōu)惠并不會(huì)改變供大于求的格局，房?jī)r(jià)不會(huì)反彈。

胡景暉稱，2月下旬多個(gè)城市出現(xiàn)的樓市“小陽(yáng)春”只是春節(jié)后環(huán)比而言，而實(shí)際上大部分城市的樓市成交量與去年同期相比還在下降，比如北京一季度樓市成交量同比下降14.2%，創(chuàng)2007年以來(lái)新低。

而且，這種“小陽(yáng)春”行情目前似乎已經(jīng)在消退。包括中海外、萬(wàn)科、恒大等在內(nèi)的大型房企3月下旬的銷售開始下滑，中海外3月銷售環(huán)比下滑逾30%。

胡景暉預(yù)測(cè)，目前，北京市場(chǎng)上具有購(gòu)買資格的“新人”的購(gòu)房需求只能維持到6月份，之后市場(chǎng)需求會(huì)重現(xiàn)低迷，因此，“開發(fā)商仍需以價(jià)換量”。

對(duì)開發(fā)商們來(lái)說(shuō)，每一次的微調(diào)就意味著銷售窗口期，“高庫(kù)存將倒逼開發(fā)商繼續(xù)降價(jià)。”WIND資訊顯示，截至目前，已公布年報(bào)的75家上市房企存貨已高達(dá)萬(wàn)億元。