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進(jìn)入4月份以來(lái)，上市房企迎來(lái)年報(bào)發(fā)布季，從各大公司的年報(bào)信息看，雖然房企在收入與利潤(rùn)方面持續(xù)增長(zhǎng)，但上漲更為迅速的庫(kù)存增幅更為嚴(yán)峻，去庫(kù)存化與資金鏈壓力日益緊張。業(yè)內(nèi)專家表示，一季度樓市交易行情讓部分企業(yè)嘗到了降價(jià)促銷的甜頭，隨著五一小黃金周的臨近，新一輪“降價(jià)走量”的策略將在全年持續(xù)上演。

業(yè)績(jī)普漲

截至4月5日，按證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，A股市場(chǎng)共有63家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公布了2011年年報(bào)。雖然遭遇持續(xù)一整年的調(diào)控，但大部分房企均交出了不錯(cuò)的成績(jī)單，業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的達(dá)39家，超過(guò)已公布年報(bào)房企的6成，而同期虧損的公司只有5家。

從已經(jīng)公布的房企年報(bào)顯示，在樓市宏觀調(diào)控持續(xù)深化，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)，與中小房企相比，市場(chǎng)布局合理、銷售策略靈活的房企巨頭在2011年表現(xiàn)得格外突出。

面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的巨大變化，萬(wàn)科2011年保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，全年實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬(wàn)平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長(zhǎng)19.8%和12.4%。繼2010年銷售額突破千億后，蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍，并第二次成為行業(yè)內(nèi)唯一住宅年度銷售過(guò)千億的公司。

此外，另一主打民生地產(chǎn)的恒大憑借定位明確、薄利多銷，發(fā)展模式適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)和政策方向超額完成全年目標(biāo)。恒大年報(bào)顯示，恒大全年銷售面積1219.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.7%，實(shí)現(xiàn)銷售額803.9億元人民幣，同比增長(zhǎng)59.4%，超額完成2011年全年目標(biāo)。與萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、碧桂園、龍湖地產(chǎn)等國(guó)內(nèi)大型房企相比，恒大地產(chǎn)的幾項(xiàng)指標(biāo)均表現(xiàn)突出。其合約銷售面積超過(guò)萬(wàn)科，位居全國(guó)第一，其銷售額和營(yíng)業(yè)額僅次于萬(wàn)科，117.8億元的凈利潤(rùn)則略低于中海地產(chǎn)的125.5億元。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售方式和交付后才計(jì)入結(jié)算收入法人會(huì)計(jì)政策，房地產(chǎn)公司的當(dāng)期銷售收入和當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入并不完全一致，2011年財(cái)報(bào)更多體現(xiàn)的是2010年的銷售收入。上市房企受調(diào)控政策影響有多大，要在明年財(cái)報(bào)中才能反映出來(lái)。

拿地疲軟

萬(wàn)科表示，公司在拓展新項(xiàng)目方面會(huì)更加嚴(yán)格，堅(jiān)決貫徹“寧可錯(cuò)過(guò)，絕不拿錯(cuò)”的方針。在拿地方面，由于萬(wàn)科3月并未新增土地，這也意味著萬(wàn)科第一季度出現(xiàn)“零拿地”。直到4月6日，才以一幅位于唐山市東面郊區(qū)的地塊打破了公司今年以來(lái)的“零拿地”局面。據(jù)了解，上一次萬(wàn)科拿地低潮出現(xiàn)在2008年10月到2009年4月，7個(gè)月的時(shí)間只增加了兩個(gè)項(xiàng)目，而當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)樓市正在經(jīng)受全球性金融危機(jī)的影響。此外，產(chǎn)品線集中在二三線城市的龍頭房企拿地態(tài)度也相當(dāng)謹(jǐn)慎。恒大地產(chǎn)去年下半年幾乎停止拿地，其董事局主席許家印也曾多次向媒體表示，謹(jǐn)慎購(gòu)地。

一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)供應(yīng)放緩的趨勢(shì)。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，1-3月全國(guó)300個(gè)城市共推出土地7052宗，環(huán)比減少39%，同比減少18%。其中，住宅類用地2131宗，環(huán)比減少47%，同比減少33%。北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期不好，開(kāi)發(fā)商普遍放慢開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，土地流拍和底價(jià)成交的現(xiàn)象逐漸增多，如果政府繼續(xù)大力推地，那只會(huì)令地價(jià)越來(lái)越便宜。

張大偉還認(rèn)為，從一季度出讓土地性質(zhì)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)地塊占比比較多，但類似之前中服等熱門(mén)的地塊少；住宅地塊中，除來(lái)廣營(yíng)住宅地塊外，其他住宅地塊位置相對(duì)比較差；商服地塊及綜合地塊，也鮮見(jiàn)亮點(diǎn)地塊。因此，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化鮮少吸引開(kāi)發(fā)商積極出手。2012年北京土地市場(chǎng)的出讓金收入很可能會(huì)繼續(xù)下調(diào)，難以突破千億。

據(jù)萬(wàn)科年報(bào)顯示，2011年新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量為52個(gè)，萬(wàn)科占100%權(quán)益的項(xiàng)目?jī)H有14個(gè)，其他38個(gè)項(xiàng)目是與其他房企共同開(kāi)發(fā)，占項(xiàng)目總數(shù)量的73%。而2010年萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占總項(xiàng)目數(shù)量的比例則為55%。意味著萬(wàn)科在去年的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比重繼續(xù)上升。

抱團(tuán)取暖也成為眾多房企應(yīng)對(duì)之道。佳兆業(yè)執(zhí)行董事兼行政總裁金志剛表示，房地產(chǎn)行業(yè)在度過(guò)黃金十年期后，傳統(tǒng)的模式亟待改變，作為企業(yè)而言，產(chǎn)品上應(yīng)關(guān)注剛需，而合作開(kāi)發(fā)將成為轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)行業(yè)的重要趨勢(shì)。

搶跑賣(mài)房

從新年伊始，消化現(xiàn)有的項(xiàng)目已經(jīng)成為主旋律，今年一季度，窗口期、小陽(yáng)春成了市場(chǎng)熱點(diǎn)，而各大房企也都抓住這個(gè)難得的市場(chǎng)回暖期，進(jìn)行各種促銷活動(dòng)。保利在年報(bào)中就提及，今年將緊跟形勢(shì)，以搶為先，全力落實(shí)年度經(jīng)營(yíng)任務(wù)。今年以來(lái)，首套購(gòu)房按揭貸款額度緊張的情況有所緩解，為首次購(gòu)房需求的釋放提供了條件。

保利地產(chǎn)也在今年1月1日至2月元宵節(jié)期間，就在全國(guó)40多個(gè)主要城市聯(lián)合舉行了“囍春行動(dòng)”，活動(dòng)共涉及100余個(gè)在售項(xiàng)目和兩萬(wàn)套房源。據(jù)保利地產(chǎn)4月9日晚間公告顯示，2012年3月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積93.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)55.08%；實(shí)現(xiàn)簽約金額97.38億元，同比增長(zhǎng)47.27%。2012年一季度，保利地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)簽約面積143.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.98%；實(shí)現(xiàn)簽約金額148.66億元，同比增長(zhǎng)6.07%。來(lái)自融創(chuàng)中國(guó)方面的消息，該公司于今年第一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額人民幣42.6億元(其中，合同銷售金額為人民幣34.4億元，預(yù)訂合同金額為人民幣8.2億元)，同比增長(zhǎng)70.4%，合約銷售面積約27.3萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)約15620元/平方米。

上海易居房地產(chǎn)研究院的最新報(bào)告顯示，截至2012年3月底，10個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量為5530萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)31.86%，與上月相比下降0.88%。庫(kù)存總量同比漲幅持續(xù)收窄，環(huán)比持續(xù)3個(gè)月，預(yù)計(jì)庫(kù)存已于去年12月觸頂。接下去，隨著二季度推盤(pán)量增加，庫(kù)存量變化可能還會(huì)有反復(fù)，但總體上庫(kù)存量將趨于減少。

不過(guò)，楊紅旭表示，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán)、成交持續(xù)回升的態(tài)勢(shì)會(huì)延續(xù)至二季度。在這一過(guò)程中，十大典型城市的存貨將繼續(xù)趨于緩解，存銷比步入下行通道。然而，最大的變量還在于政策，如果二季度房?jī)r(jià)止跌反漲，則不排除出臺(tái)新一輪的調(diào)控政策的可能性，那么下半年存貨量還有可能重新增加。

方正證券的報(bào)告顯示，隨著五一小黃金周的臨近，新一輪“降價(jià)走量”的策略將陸續(xù)上演。一季度樓市交易行情讓部分企業(yè)嘗到了降價(jià)促銷的甜頭，但是4月初成交量的滑鐵盧讓我們看到樓市“價(jià)格戰(zhàn)”背后的真相：降價(jià)的項(xiàng)目被追捧，未降價(jià)的項(xiàng)目依舊冷清。

庫(kù)存高壓

賣(mài)房速度趕不上庫(kù)存速度是不爭(zhēng)的事實(shí)。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)此前發(fā)布的報(bào)告顯示，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，去年全國(guó)樓市銷售仍然保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，500強(qiáng)房企的銷售額創(chuàng)下2.28萬(wàn)億元新高。與此同時(shí)，500強(qiáng)房企的庫(kù)存也達(dá)到驚人的4.9945萬(wàn)億元。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“去庫(kù)存時(shí)代”已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

在萬(wàn)科年報(bào)媒體公布會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰披露了萬(wàn)科統(tǒng)計(jì)的全國(guó)住房存量數(shù)據(jù)：全國(guó)14個(gè)主要城市住宅成交面積在2011年下降19%，成交金額下降17%，但庫(kù)存水平上升了70%。據(jù)保利不久前發(fā)布的年報(bào)顯示，截至2011年末，其存貨約為1521億元。

北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至4月8日，上市房企公布2011年年報(bào)的已經(jīng)達(dá)到了75家，庫(kù)存市值達(dá)到了9048億，同比2010年的6268億元庫(kù)存上漲幅度達(dá)到了44.3%。相比2009年的庫(kù)存4183億更是達(dá)到了兩倍以上，

按房企存貨和營(yíng)業(yè)成本計(jì)算，2011年末75家A股房企整體存貨的消化周期達(dá)到4.5年，而2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.8年。這意味著2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長(zhǎng)了9個(gè)多月。