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    房?jī)r(jià)合理回歸 一線城市房?jī)r(jià)應(yīng)下降10%-25%

2012年堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，已是共識(shí)。我們認(rèn)為，房?jī)r(jià)合理回歸意味著：房?jī)r(jià)首先應(yīng)該在當(dāng)前水平基礎(chǔ)上回調(diào)到多數(shù)居民可以承受的范圍；然后再以相對(duì)穩(wěn)定的較低速度平穩(wěn)增長(zhǎng)。

首先，按照合理的房?jī)r(jià)收入比來(lái)倒推一二三線城市多數(shù)居民可承受的合理房?jī)r(jià)水平。房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際上用于衡量住房承受能力的重要指標(biāo)，一般采用一套標(biāo)準(zhǔn)住房市場(chǎng)價(jià)格的中位數(shù)（或平均數(shù)）與家庭收入的中位數(shù)（或平均數(shù)）的比率來(lái)表示，以測(cè)度住房支出在家庭收入中所占份額。據(jù)聯(lián)合國(guó)公布的資料，1998年96個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間為0.8-30，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。

假設(shè)各地合理的房?jī)r(jià)收入比在6-8之間，不同地區(qū)之間可以略作調(diào)整。由于家庭收入中位數(shù)的數(shù)據(jù)不可獲取，因而家庭收入和住房?jī)r(jià)格均采用平均數(shù)。由于部分家庭收入中包含隱性收入和灰色收入，而且無(wú)法統(tǒng)計(jì)，所以，我們假設(shè)隱性收入和灰色收入在家庭收入中占三分之一，在統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上乘以1.5作為家庭的實(shí)際收入。那么，根據(jù)房?jī)r(jià)收入比和家庭平均收入可以測(cè)算出一套住房的平均價(jià)格，但是各權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的住宅均價(jià)大多是每平米的價(jià)格，因此，需要對(duì)住宅的建筑面積進(jìn)行賦值，以此計(jì)算出每平米住宅比較合理的價(jià)格才能與當(dāng)前的均價(jià)進(jìn)行比較。根據(jù)不同的城市，選取不同的住宅面積標(biāo)準(zhǔn)，一線城市人口密集，最低標(biāo)準(zhǔn)住宅面積以60-65平米計(jì)算，二三線城市則適當(dāng)放寬至80平米左右。

基于以上方法，我們測(cè)算出典型的一二三線城市房?jī)r(jià)合理回歸的幅度，結(jié)果分別是：一線城市房?jī)r(jià)應(yīng)該下降 10%-25%；二線城市的房?jī)r(jià)應(yīng)下降5%-15%；三線城市房?jī)r(jià)需要下調(diào)的幅度不一，部分發(fā)展較快的城市房?jī)r(jià)較高，應(yīng)當(dāng)回調(diào)的幅度較大，超過(guò)10%，也有部分城市目前房?jī)r(jià)較低，接近合理價(jià)格。

其次，按照房?jī)r(jià)增速的歷史數(shù)據(jù)以及居民收入和CPI增速確定未來(lái)房?jī)r(jià)合理的漲幅區(qū)間。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的商品房銷售額和銷售面積可以計(jì)算全國(guó)商品房銷售均價(jià)，2000-2003年房?jī)r(jià)增速較低，在2.5%-6%之間。2003年我國(guó)確定房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱地位以后，房?jī)r(jià)開始快速上漲。2004-2009年期間，除了2006和 2008年以外，全國(guó)商品房均價(jià)均以兩位數(shù)增長(zhǎng)，盡管2010年和2011年，房?jī)r(jià)增速分別回落至7.5%和 8.8%，但是部分地區(qū)的房?jī)r(jià)增速仍然超過(guò)了居民收入增速。我們認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)每年合理漲幅應(yīng)當(dāng)?shù)陀诔擎?zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增速，即剔除通貨膨脹率的收入增速。

綜上，我們經(jīng)過(guò)靜態(tài)測(cè)算得出，一二三線城市房?jī)r(jià)合理回歸的幅度。但是，考慮到未來(lái)收入分配制度改革可能加快推進(jìn)，居民收入增速可能提高，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確提出“未來(lái)將增加低收入群眾收入，提高中等收入者比重”。在這樣的政策背景下，如果居民收入保持較快增長(zhǎng)，各城市房?jī)r(jià)回調(diào)的幅度可適當(dāng)收窄；長(zhǎng)期內(nèi)，房?jī)r(jià)可以以略低于居民實(shí)際收入增速的水平小幅穩(wěn)定增長(zhǎng)。