久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，僅今年前兩月，開(kāi)發(fā)商所獲得的資金就達(dá)到14151億元，同比增長(zhǎng)16.2%，創(chuàng)造了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金融資新高。其中，自籌資金5995億元，增長(zhǎng)43.3%；國(guó)內(nèi)貸款3116億元，增長(zhǎng)16.3%；利用外資107億元，增長(zhǎng)24.2%。但在這樣的情況下，上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告依然稱，開(kāi)發(fā)商的資金水平較去年底進(jìn)一步惡化，新一輪的打折降價(jià)潮，將在未來(lái)兩三個(gè)月內(nèi)大范圍展開(kāi)。

為什么在資金增幅超過(guò)16.2%的情況下，開(kāi)發(fā)商依然喊“錢不夠”？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此展開(kāi)調(diào)查，尋找房企的資金“黑洞”，揭開(kāi)是什么在吞噬開(kāi)發(fā)商的資金。

/行業(yè)概況/

凈資產(chǎn)收益率相差15倍，資金利用率成房企融資關(guān)鍵

種種跡象表明，房企缺錢僅僅只是表象，背后的原因是許多企業(yè)不會(huì)利用好開(kāi)發(fā)資金。

在已經(jīng)公布了2011年年報(bào)的房企中，銀基發(fā)展（000511，SZ）等房企的凈資產(chǎn)收益率排名靠后，僅為2.09%。與處于行業(yè)前列的龍湖相比，凈資產(chǎn)收益率相差近15倍。

一位財(cái)務(wù)專業(yè)人士認(rèn)為，房企最重要的能力就是利用資金開(kāi)發(fā)賺錢的能力，越會(huì)賺錢的企業(yè)越容易借到錢，這其中的關(guān)鍵因素就是企業(yè)的資金利用率。

根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)最新研報(bào)，2012年集合類房地產(chǎn)信托本息共到期2037億元，加上單一委托人認(rèn)購(gòu)的單一類房地產(chǎn)信托，共有約3062億元本息到期，將從3月陸續(xù)進(jìn)入償付高峰。在這種情況下，房企的還款能力也備受關(guān)注。

房企再掀融資高潮

3月26日，龍湖地產(chǎn)(龍湖時(shí)代天街龍湖香醍溪岸)北京公司獲得了兩筆分別由中國(guó)銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行發(fā)出的貸款，共計(jì)19億元。今年年初以來(lái)，已經(jīng)有不少房企通過(guò)信托、有息票據(jù)等其他形式進(jìn)行融資。在目前的環(huán)境下，其資金成本無(wú)疑將遠(yuǎn)高于銀行貸款。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1~2月，房企資金來(lái)源14151億元，同比增長(zhǎng)16.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款3116億元，增長(zhǎng)16.3%；利用外資107億元，增長(zhǎng)24.2%；自籌資金5995億元，增長(zhǎng)43.3%；其他資金4933億元，下降5.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款2795億元，下降11.4%；個(gè)人按揭貸款1296億元，增長(zhǎng)1.2%。

可以看出，銀行貸款在房企資金來(lái)源中僅占22.02%，而銀行以外的資金來(lái)源占比接近八成。其中，自籌資金增長(zhǎng)最快，增幅達(dá)43.3%，定金和預(yù)收款卻下降了11.4%，這也在一定程度上反映出房企銷售下滑的整體態(tài)勢(shì)。

在此背景下，房企面臨著更大的融資壓力。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年1月以來(lái)，已經(jīng)有瑞安房產(chǎn)、華南城、中駿置業(yè)、恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展(合生麒麟社合生世界村)、雅居樂(lè)、碧桂園等在香港上市的房企陸續(xù)公布了債券或有息票據(jù)等形式的融資計(jì)劃。

資金利用率成融資關(guān)鍵

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心近期發(fā)布的 “2012年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)”測(cè)評(píng)結(jié)果顯示，資金的利用效率是決定房企綜合實(shí)力排名的關(guān)鍵因素。

上述測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，萬(wàn)科、恒大、萬(wàn)達(dá)、中海、綠地分別列500強(qiáng)綜合測(cè)評(píng)前五位，而這五家均是高周轉(zhuǎn)型房企。該報(bào)告指出，在2011年信貸緊張，資金成本很高的特定環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)顯然已成為眾房企追求的目標(biāo)，“快進(jìn)快出”模式有更大的生存空間。事實(shí)證明，從2011年的表現(xiàn)來(lái)看，高周轉(zhuǎn)模式更勝一籌。從測(cè)評(píng)榜單來(lái)看，領(lǐng)先企業(yè)基本都貫徹了快速銷售的策略，對(duì)市場(chǎng)變化保持極高的靈敏性，或推出針對(duì)首次置業(yè)者和自住的產(chǎn)品，或調(diào)整中高端價(jià)格，率先降價(jià)銷售。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)布了2010年年報(bào)的全部A股上市房企的平均凈資產(chǎn)收益率為13.33%。2011年，這一數(shù)字估計(jì)會(huì)更低。

上述排列前五名的房企中有三家為上市公司，其凈資產(chǎn)收益率均處于行業(yè)較高水平。2011年萬(wàn)科（000002，SZ）全面攤薄凈資產(chǎn)收益率較2010年上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至18.17%，自2008年以來(lái)已連續(xù)3年上升；恒大地產(chǎn)(03333，HK)去年中期財(cái)報(bào)時(shí)的凈資產(chǎn)收益率是21.22%；中國(guó)海外發(fā)展（00688,HK）2011年年報(bào)顯示，其凈資產(chǎn)收益率為21.5%。

能在當(dāng)前的信貸環(huán)境下得到銀行貸款的龍湖地產(chǎn)，資金利用效率也較高。2011年財(cái)報(bào)顯示，其凈資產(chǎn)收益率達(dá)到31.54%。

與之相反，最近兩年業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳的房企，其凈資產(chǎn)收益率大多也較低。在上述2012中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)中排名較靠后的房企中，名流置業(yè)（000667,SZ）截至2011年三季度末凈資產(chǎn)收益率為1.86%。2010年年報(bào)中存貨列A股上市房企第一的天倫置業(yè)（000711，SZ），截至2011年三季度末的凈資產(chǎn)收益率為4.65%。在已經(jīng)公布了2011年年報(bào)的房企中，銀基發(fā)展的凈資產(chǎn)收益率排名靠后，僅為2.09%。更有甚者，豐華股份（600615，SH）凈資產(chǎn)收益率為-3.07%，這直接反映出企業(yè)的盈利能力出現(xiàn)較大問(wèn)題。

一位財(cái)務(wù)專業(yè)人士表示，房企的凈資產(chǎn)收益率基本可以反映資金利用率和資金盈利的能力。良好的資金利用率才能幫房企借到更多錢，相反則很難借到錢。

一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，目前來(lái)看，今后房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分將更明顯，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，高效利用資金、精細(xì)化操作項(xiàng)目的模式或許才能走得更遠(yuǎn)。

/房企個(gè)案/

連續(xù)3年凈資產(chǎn)收益率低于8%高存貨成奧園資金“黑洞”

凈資產(chǎn)收益率通常被拿來(lái)衡量一家企業(yè)運(yùn)用資本的效率。雖然在銷售業(yè)績(jī)和利潤(rùn)方面，近3年來(lái)中國(guó)奧園（03883,HK）交出了不錯(cuò)的成績(jī)單，但2009~2011年，中國(guó)奧園的凈資產(chǎn)收益率連續(xù)3年低于8%，且大大低于行業(yè)平均水平。

與此同時(shí)，中國(guó)奧園大舉購(gòu)地?cái)U(kuò)張的步伐并未停止，2011年拿地的投入甚至是當(dāng)年凈利潤(rùn)的4倍。根據(jù)2011年中報(bào)，該公司可供銷售物業(yè)金額超過(guò)64億元，而公司的凈資產(chǎn)只有61億元。

凈資產(chǎn)收益率連續(xù)3年低迷

中國(guó)奧園發(fā)布的2011年年報(bào)顯示，2011年公司合約銷售約50.16億元，凈利潤(rùn)4.48億元，凈利潤(rùn)較2010年上漲39.6%。2009年、2010年，中國(guó)奧園合約銷售額分別為28.7億元和47.6億元，同比增長(zhǎng)分別高達(dá)111.2%和65.5%，但兩個(gè)年度的凈利潤(rùn)分別只有3.20億元和3.21億元。

從投資收益情況來(lái)看，2009年至2011年，中國(guó)奧園的凈資產(chǎn)（股東權(quán)益）分別為57.2億元、59.2億元和62.9億元，以此計(jì)算，這3年的凈資產(chǎn)收益率分別為5.6%、5.4%和7.1%。

凈資產(chǎn)收益率最高的房企達(dá)到73.94%。當(dāng)年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率也高達(dá)16%。

依據(jù)上述計(jì)算方法，2009年至2011年，萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益率分別為14.2%、16.4和18.1%，2009年及2010年，恒大的這一指標(biāo)分別為8.0%和36.7%（2011年的相關(guān)數(shù)據(jù)尚未披露）。

高力國(guó)際董事陳厚橋?qū)?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一些追求周轉(zhuǎn)速度的房企，由于銷售和回款都比較快，在短期內(nèi)即可獲得收益，所以投資回報(bào)表現(xiàn)也相對(duì)較好。

銷售乏力拖累投資回報(bào)

產(chǎn)品定位與項(xiàng)目布局的不同，造成了中國(guó)奧園與上述房企的差距。

2011年，萬(wàn)科銷售額再破千億，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)依然以中小戶型為主，144平方米以下戶型占比達(dá)到88%。

在項(xiàng)目布局上，恒大的特征表現(xiàn)得更為明顯。2011年，恒大在二、三線城市的銷售額達(dá)到了770億元，占整體銷售的90%以上。

反觀中國(guó)奧園，廣州的項(xiàng)目仍然是其主要的銷售業(yè)績(jī)來(lái)源，在整體銷售中的占比幾乎達(dá)到60%。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)奧園2011年交付的項(xiàng)目中，商業(yè)項(xiàng)目及別墅項(xiàng)目占比達(dá)65.8%，整體銷售均價(jià)由2010年的5856元/平方米提高至9684元/平方米，上升幅度高達(dá)65.4%。2009年，中國(guó)奧園的銷售均價(jià)僅為4491元/平方米。

2009年至2011年，中國(guó)奧園交付項(xiàng)目的平均售價(jià)一直處于大幅上升態(tài)勢(shì)。相比之下，恒大2011年的銷售均價(jià)僅為6590元/平方米，同比僅上漲3.1%。

去年購(gòu)地金額為凈利潤(rùn)4倍

盡管凈資產(chǎn)收益率一直在低位徘徊，但中國(guó)奧園仍在擴(kuò)張。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2011年中國(guó)奧園共購(gòu)得6幅地塊，土地儲(chǔ)備面積（建筑面積，下同）增加108萬(wàn)平方米。記者查閱數(shù)據(jù)計(jì)算得出，中國(guó)奧園購(gòu)得的該6幅地塊，地價(jià)約為19.2億元，而2011年其凈利潤(rùn)僅為4.48億元。這意味著去年中國(guó)奧園拿地金額超過(guò)了當(dāng)年凈利潤(rùn)的4倍。

值得注意的是，6幅地塊中，有3幅位于廣州市番禺區(qū)，用地類型皆為商業(yè)或者金融用地。

中國(guó)奧園這種稍顯激進(jìn)的投資策略能否會(huì)帶來(lái)較好的回報(bào)？記者就此向中國(guó)奧園發(fā)出了采訪函，截至記者發(fā)稿時(shí)，對(duì)方并未回復(fù)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商業(yè)項(xiàng)目雖然可規(guī)避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，但回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)同樣是考驗(yàn)。