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日前，溫總理表示：合理的房價應該與居民的收入相適合。按照國際慣例，一個家庭6年的總收入可以購買一套房子，以此我們就可以推算出各地的合理房價。

我們按每個家庭擁有2名勞動力計算，按照各地的人均可支配收入乘以2，然后乘以6，基本上就可以得出一個家庭6年總收入，也就是該家庭所能承受的房價總和。然后在這個基礎上除以80(我們以每戶買80平米房子為準)，這樣得出的數(shù)據(jù)大概就是每個城市的合理房價價位了。計算公式為：城市合理房價=(城鎮(zhèn)人均可支配年收入??)/80。

以此算來，上海市的合理房價應該是5734.5元/平米；深圳市的合理房價應該是5475元/平米；北京的合理房價應該是4935.45元/平米。

相信很多人看到這個數(shù)據(jù)都會覺得不可思議，甚至很多人都會認為這是一個不可能實現(xiàn)的夢想。對此，筆者以為，上述合理房價完全可以實現(xiàn)，只是，欲令中國房價回歸合理，須至少具備如下前提。

一、中央政府應確立大房地產(chǎn)意識

一直以來，中央政府對房地產(chǎn)完全市場化的期望值過高，給予房地產(chǎn)市場極大地扶持。房改以來，中央政府對房地產(chǎn)完全市場化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一樣通過市場化來滿足民眾的需求。

于是乎，政府對房地產(chǎn)業(yè)極盡所能進行大力扶持：商品房預售、房地產(chǎn)開發(fā)及銷售期間給予房產(chǎn)商貸款、個人購房貸款、土地使用金延期支付、給予房地產(chǎn)項目極低的資本金比例等。所有這些扶持政策令房產(chǎn)商得以順利地以小博大，得以快速的發(fā)展并聚攏超額財富，與此同時，中國房價也被數(shù)度推高?？梢院敛豢鋸埖卣f，政府對房地產(chǎn)完全市場化的期望值過高是導致中國房價處畸高狀態(tài)的最重要原因。

一直以來，無論是房產(chǎn)商、媒體還是政府官員，只要是提到房地產(chǎn)，他們大多會想當然地認為，商品房市場即等同為房地產(chǎn)市場。而從實踐來看，商品房市場不能滿足民眾普遍住房需求。在目前的市場態(tài)勢下欲令中國房價回歸合理，中央政府必須確立大房地產(chǎn)意識，令中國房地產(chǎn)市場邁向消費市場時代，將中國房地產(chǎn)格局重新定位，由原來的商品房一統(tǒng)天下格局定位為保障房為主、普通商品房（中低價位、中小戶型）為次、高端商品房為輔的格局。

二、地方政府應摒棄土地財政思維

地方政府在土地財政思維指引下，與房產(chǎn)商結成利益共同體，成為維護畸高房價的主力軍。一直以來，地方政府在房地產(chǎn)利益鏈條中占重要一環(huán)已成業(yè)內外共識。這一點，從地方政府的種種表現(xiàn)可見一斑：對中央政府的諸多宏觀調控政策執(zhí)行不到位、在房價剛步入下行通道時迫不及待地救市等；地方政府及相關官員看重GDP、稅收，對房產(chǎn)商給予大力扶持，對房產(chǎn)商的違規(guī)、違紀甚至違法行為眼開眼閉甚至大開方便之門，近年來，各地都有地產(chǎn)領域腐敗官員東窗事發(fā)即為明證。

與此同時，在地方政府的土地財政思維驅使下，土地價格屢創(chuàng)新高，這在很大程度上增加了房屋的成本，也在很大程度上推高了房價。可以說，地方政府的土地財政思維，是導致中國房價畸高且居高不下的重要因素。故此，欲令中國房價回歸合理，地方政府應摒棄土地財政思維，不折不扣地執(zhí)行中央房地產(chǎn)調控及保障房政策。

三、針對普通商品房實行土地批租

目前，就商品房市場而言，土地招拍掛成為主流土地供應政策，在實踐過程中，這一政策暴露出令地方政府依賴土地財政現(xiàn)象日益嚴重、令地方政府與開發(fā)商結成利益共同體、極易滋生地方政府官員腐敗現(xiàn)象、在一定程度上推高了房價并激發(fā)了房地產(chǎn)市場矛盾等諸多弊端。

筆者以為，土地供應政策亟需徹底變革，在目前的市場狀況下，欲令房價回歸合理，須對普通商品房建設用地實行土地批租。這樣，不僅可以大幅降低開發(fā)成本，對開發(fā)商的合理定價將會起積極作用，從而大幅降低房價，減輕購房者的負擔，還能在很大程度上加快開發(fā)商推盤進度。

土地的租金可分兩個階段收取：其一，房產(chǎn)開發(fā)期間，承租方為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，故租金向開發(fā)商收?。黄涠?，房產(chǎn)使用期間，承租方為業(yè)主，故租金向房屋產(chǎn)權者收取。這樣，開發(fā)商在房屋建成后將盡可能快的進行銷售而不是捂盤惜售。

四、變革商品房價格的統(tǒng)計方式

由于前期開發(fā)商所開發(fā)的房屋大多是高端住宅，其顯著特點是大戶型、高總價、高單價，而相對來說，中小戶型、中低價位的普通商品房相對較少。這樣，在以均價作為房價測算標準的今天，房價不可避免地被拉高。

若統(tǒng)計部門能變革房價統(tǒng)計方式，將房價統(tǒng)計分為兩個部分，其一為高端住宅，包括各類別墅、高檔公寓，其二為普通商品房。這樣，民眾將看到兩個有顯著差別的房屋均價。而由于普通民眾只能購買中低價位的普通商品房，其對于高端住宅均價的關注程度必將日漸減弱，就像普通民眾不關心目前奢侈品價格一樣。這樣，將在很大程度上減緩民眾對于高房價的抵觸情緒，從而能在很大程度上緩和高房價所激發(fā)的矛盾。

五、大幅增加普通商品房的供應

如前所述，中低價位的普通商品房供應偏少是導致目前中國房價畸高的一個重要原因。故此，政府應從土地供應、稅收優(yōu)惠、政策傾斜等方面確保大幅增加中低價位普通商品房的供應。一旦市場上中低價位商品房的供應大幅增加，則一方面能從根本上改變供求關系，另一方面，也能令房屋均價大幅降低，從而大幅降低民眾對于高房價的敏感程度。