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世茂的相關(guān)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)也支持以上觀點(diǎn)。

該公司2011年中報(bào)顯示，截至2011年6月30日，世茂房地產(chǎn)手握3810萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，其中長(zhǎng)三角占34.3%，環(huán)渤海占24.2%，兩大區(qū)域共占58.5%。

2011年世茂中報(bào)顯示，2011年上半年該公司主要銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)區(qū)幾乎為兩大區(qū)域的限購(gòu)區(qū)，如占據(jù)27.9%的北京、占14.3%的杭州、占11.7%的寧波、占4.2%的上海等，此外，沈陽(yáng)、煙臺(tái)、蘇州、南京、徐州等也是兩大區(qū)域的限購(gòu)城市。

財(cái)務(wù)缺口阻礙開(kāi)工進(jìn)程？

銷售減緩確實(shí)是導(dǎo)致世茂土地儲(chǔ)備消化能力弱的原因，但更為重要的是，該公司的自有資金和可融資資金并不足夠支撐公司迅速消耗手上的土地儲(chǔ)備。

根據(jù)世茂集團(tuán)2010年的年報(bào)，世茂旗下的發(fā)展中物業(yè)，其建筑成本及資本化開(kāi)支和土地使用權(quán)的比例接近2:5，這意味著每開(kāi)發(fā)一平方米的土地儲(chǔ)備，平均需要支出的成本約是土地成本的44%。

表面上看，雖然世茂房地產(chǎn)凈資產(chǎn)高達(dá)300多億元，但由于負(fù)債率一直處于上升階段，世茂房地產(chǎn)很難大規(guī)模開(kāi)工。截至去年6月30日，世茂房地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物不過(guò)114億元，但要在一年內(nèi)付清的應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付賬款高達(dá)122億元，另外還有59億元的應(yīng)付稅款和80多億元將到期的銀行貸款。

東方證券的一份研究報(bào)告顯示，2011年114家上市房企中報(bào)中，“招保萬(wàn)金”等4家龍頭房企的平均凈負(fù)債率為59.8%，而其余110家上市房企中報(bào)平均凈負(fù)債率為67.5%，創(chuàng)歷史新高。相較而言，世茂房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的凈負(fù)債率高于行業(yè)平均水平近8個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，為了應(yīng)付財(cái)務(wù)上的壓力，世茂集團(tuán)不僅沒(méi)有增加開(kāi)工，反而在減少開(kāi)工量。此前世茂房地產(chǎn)的操作規(guī)劃是將2011年在建工程面積由原來(lái)計(jì)劃的約1000萬(wàn)平方米減至770萬(wàn)平方米，同時(shí)減少拿地。公司方面表示，“公司在購(gòu)買土地的策略已作出調(diào)整，只會(huì)在銷售進(jìn)度達(dá)標(biāo)后才考慮新購(gòu)?fù)恋?，同時(shí)每年用于購(gòu)買土地的金額不多于該年超出完成銷售的金額。”

事實(shí)上，土地儲(chǔ)備遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)開(kāi)發(fā)、銷售需求的不只世茂一家。此前多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)主要地產(chǎn)商的土地儲(chǔ)備可開(kāi)發(fā)量，均超過(guò)當(dāng)年度房企銷售、開(kāi)發(fā)需求的五到六倍以上。這意味著房企即使五六年不拿地，也依然有足夠的土地可用作開(kāi)發(fā)。

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世茂房地產(chǎn)負(fù)債率可能繼續(xù)上升

對(duì)于世茂房地產(chǎn)2012年的銷售前景，2月初法巴銀行發(fā)表的一份研究報(bào)告指出，公司“集中發(fā)展長(zhǎng)三角及渤海地區(qū)，去年有關(guān)地區(qū)的樓市表現(xiàn)弱于其他城市，估計(jì)今年可能繼續(xù)，因此面對(duì)的挑戰(zhàn)或甚于同業(yè)?！币虼耍ò豌y行將世茂房地產(chǎn)的評(píng)級(jí)由 “買入”降至“持有”，目標(biāo)價(jià)定為8.6港元。

去年12月初，申銀萬(wàn)國(guó)在一份研究報(bào)告中表達(dá)了類似觀點(diǎn)。該研究報(bào)告指出，鑒于世茂房地產(chǎn)銷售低迷以及負(fù)債率高企，維持該公司股票減持評(píng)級(jí)，并將該公司未來(lái)6個(gè)月目標(biāo)價(jià)定為6.09港元。

2012年，世茂房地產(chǎn)銷售可能繼續(xù)受阻，公司負(fù)債率可能繼續(xù)在上揚(yáng)通道中前行。鑒于此，1月6日，穆迪將世茂房地產(chǎn)的Ba3公司家族評(píng)級(jí)和B1高級(jí)無(wú)抵押債券評(píng)級(jí)的展望從“穩(wěn)定”下調(diào)為“負(fù)面”。

穆迪助理副總裁兼分析師曾啟賢對(duì)此解釋說(shuō)，“負(fù)面”展望反映對(duì)世茂房地產(chǎn)流動(dòng)性資金的關(guān)注。2012年該公司的流動(dòng)資金狀況可能會(huì)因?yàn)榇罅壳鍍攤鶆?wù)及支付到期土地款項(xiàng)而轉(zhuǎn)弱。穆迪預(yù)計(jì)，2012年世茂房地產(chǎn)的到期債務(wù)及土地款項(xiàng)將達(dá)160億元，同年新項(xiàng)目銷售及銀行融資的環(huán)境仍然偏緊。

記者注意到，去年以來(lái)，高負(fù)債率運(yùn)行的世茂房地產(chǎn)資金鏈危機(jī)已隱現(xiàn)。比如去年3月2日，該公司就發(fā)生了以債還債的一幕。當(dāng)天公司發(fā)行了本金總額為3.5億美元的擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，年利率11%。而這筆融資的主要用途是贖回2006年浮息票據(jù)的未償還本金額提供資金，以及償還其他現(xiàn)有債務(wù)。2個(gè)月后的5月3日，世茂房地產(chǎn)以這筆融資中的絕大部分贖回了于2006年發(fā)行的本金總額2.5億美元的浮息票據(jù)。