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樓市調(diào)控持續(xù)從緊，萬億債務(wù)將陸續(xù)到期，在雙重壓力下，減少新開工量成為很多房企的共同選擇，這導(dǎo)致開發(fā)商大量土地閑置或開工緩慢?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》近日對(duì)上海部分閑置地塊進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些閑置地塊中有的周邊房價(jià)已經(jīng)超過了6萬元/平方米，有的甚至是當(dāng)初風(fēng)云一時(shí)的地王。開發(fā)商閑置或者放緩開工背后，有著各自的難處，然而閑置并不是長久之計(jì)——去年年底國土資源部發(fā)布《閑置土地處置辦法(修訂草案)》公開征求意見，擬加大對(duì)閑置土地的處置力度。

開工，還是不開工，成了擺在許多房企面前的艱難抉擇。

每平方米住宅能賣6萬元的地塊，卻因?yàn)殚L期閑置變成了附近居民的垃圾場？去年6月，有網(wǎng)友爆料稱 ，上海浦東浦城路世茂濱江花園空地成了垃圾場，在大熱天里發(fā)出陣陣臭味。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者15日在浦城路濰坊西路調(diào)查時(shí)，確實(shí)發(fā)現(xiàn)了外圍圍墻漆有“世茂集團(tuán)”字樣的未動(dòng)工地塊。雖然無法證實(shí)地塊是否成為垃圾場，但看守地塊的外來務(wù)工人員已經(jīng)把這一地塊當(dāng)作了天然的曬衣場。地塊內(nèi)已長有半人高的青黃野草可以說明，該地塊閑置時(shí)間已有一些年頭。而就在這一地塊的周邊，號(hào)稱是世茂濱江花園“壓軸大作”的5號(hào)樓售價(jià)已經(jīng)超過6萬元/平方米。

開發(fā)十余年仍有空地？

上述地塊圍墻上用油漆所寫的“世茂集團(tuán)”，表明了其歸屬。但由于沒有動(dòng)工，記者在現(xiàn)場找不到項(xiàng)目的施工銘牌以確認(rèn)該項(xiàng)目的身份?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱世茂房地產(chǎn)2011年中報(bào)、2010年年報(bào)，均未發(fā)現(xiàn)該公司在上海浦城路、濰坊路上還有除世茂濱江花園以外的其他項(xiàng)目。

為了進(jìn)一步確認(rèn)該地塊的項(xiàng)目名稱，記者昨日向世茂集團(tuán)發(fā)出采訪郵件求證，但對(duì)方除了確認(rèn)上述地塊屬于世茂房地產(chǎn)外，并未回復(fù)上述地塊屬于哪個(gè)項(xiàng)目，只表示世茂濱江花園在售的五號(hào)樓為該項(xiàng)目最后一幢住宅樓宇，且已具備現(xiàn)房銷售條件。

由于上述地塊臨近世茂濱江花園，外界認(rèn)為這一地塊最有可能屬于該樓盤的未開發(fā)部分，而世茂集團(tuán)的回復(fù)也沒有否認(rèn)該地塊屬于世茂濱江花園。但接踵而來的問題是，早在2000年就已經(jīng)獲得土地使用權(quán)的上述項(xiàng)目，為何至今仍沒有動(dòng)工呢？在周邊一些江景項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)已達(dá)到15萬元/平方米以上的情況下，為什么該地塊仍然在“曬地皮”？

世茂集團(tuán)的回應(yīng)是，上海世茂房地產(chǎn)有限公司一直積極要求推進(jìn)該地塊的開發(fā)建設(shè)，已向政府申辦開發(fā)手續(xù)，因周邊居民的協(xié)調(diào)工作，目前政府仍在審批中。集團(tuán)各項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)依法進(jìn)行，不存在違法閑置土地的情形。

年銷量或不及土地儲(chǔ)備的1/10

記者查閱該公司2011年中報(bào)和2010年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，過去幾年中，世茂集團(tuán)儲(chǔ)備的土地遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了企業(yè)開發(fā)、動(dòng)工、銷售的能力。

早在2010年年底，世茂集團(tuán)可開發(fā)的土地儲(chǔ)備就多達(dá)3480萬平方米。但當(dāng)時(shí)，該公司計(jì)劃新開工的項(xiàng)目卻只有555萬平方米，施工面積僅為1088萬平方米。即使是在銷售情況較好的2009年，世茂集團(tuán)對(duì)第二年制訂的施工量計(jì)劃也只占3000多萬平方米土地儲(chǔ)備的1/3.

事實(shí)上，過去幾年世茂地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備一直超過當(dāng)年度的竣工面積。2009年，世茂集團(tuán)新竣工的面積不到200萬平方米，新增土地儲(chǔ)備卻達(dá)到了640萬平方米；2011年更是新增了1000萬平方米土地儲(chǔ)備，但竣工的面積只有272萬平方米。

世茂集團(tuán)較弱的銷售能力，或者是造成世茂集團(tuán)土地儲(chǔ)備遠(yuǎn)超開發(fā)需求的原因。世茂集團(tuán)2012年一季度季刊顯示，公司2011年的銷售面積只有239萬平方米，2009年、2010年的銷售面積也分別只有250萬平方米和253萬平方米。

世茂房地產(chǎn)發(fā)布的2012年1月銷售公告顯示，1月公司銷售額僅9.1億元，同比大降約71%；合約銷售面積為50383平方米，同比大降79%。

對(duì)于1月銷售業(yè)績不佳的原因，世茂房地產(chǎn)管理層的解釋是，“因春節(jié)為傳統(tǒng)的銷售淡季，且1月份沒有新盤推出，故本月銷售處于全年最低水平?！?/p>

主力銷售區(qū)受調(diào)控影響較大

世茂房地產(chǎn)管理層的解釋不無道理，但公司銷售不暢的原因不止如此，還包括地產(chǎn)調(diào)控對(duì)世茂房地產(chǎn)帶來的巨大沖擊。這從公司2011年銷售業(yè)績中便可窺見。

世茂房地產(chǎn)2011年12月銷售公告資料顯示，2011年該公司合約銷售額為307億元，同比增長0.65%，僅完成360億元年度銷售目標(biāo)的約85.3%。

值得注意的是，2011年9月起，世茂房地產(chǎn)的銷售開始與同行一起陷入泥潭。前8月，世茂房地產(chǎn)累計(jì)合約銷售額為209.01億元，同比增長30%，而9月銷售額僅同比增長約3%，此后的10月、11月銷售額逐月下降，12月雖略有上升，但仍同比下降約35%。

對(duì)于9月后世茂房地產(chǎn)銷售的大幅下滑，申銀萬國的一份研究報(bào)告一語道破玄機(jī)：公司大多數(shù)土地儲(chǔ)備位于政策重災(zāi)區(qū)長三角與環(huán)渤海，因此受到的影響比同行更大。