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下雪 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)入密集兌付期

而讓很多包括大型開發(fā)商在內(nèi)的房企感到頭疼的還有即將的信托支付。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，今年僅房地產(chǎn)信托到期的額度就達(dá)到千億元級別。有消息透露，部分地區(qū)的銀監(jiān)部門甚至已經(jīng)開始對所處轄區(qū)的信托業(yè)展開檢查，提前防范風(fēng)險(xiǎn)。

國泰君安孫建平統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年2月～3月份，房地產(chǎn)信托將迎來首個(gè)兌付小高潮，全年到期需要支付的房地產(chǎn)信托總額接近2000億元。孫建平表示，2010 年以來，房地產(chǎn)信托大規(guī)模發(fā)行，特別是2010 年3 季度和4 季度，發(fā)行規(guī)模到達(dá)頂峰。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5 年期到3 年期之間，尤其是兩年期的產(chǎn)品居多，平均期限1.9 年，多數(shù)產(chǎn)品在2012 年到期。

兌付壓力將持續(xù)到2013 年

根據(jù)國泰君安統(tǒng)計(jì)結(jié)果，今年總到期規(guī)模達(dá)到1758 億元，整年兌付規(guī)模較大，其中季度高峰在三季度，為716 億元；單月高峰在7月份，到期總額達(dá)到504億元。

“對過多依賴信托融資的公司來說，大量的到期支付無疑又是一場暴風(fēng)雪?！睎|莞一位房企副總對記者表示。

孫建平也指出，2010年密集發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是按照高房價(jià)的房地產(chǎn)市場設(shè)計(jì)的，比如回報(bào)率指標(biāo)一般在15%~20%。而房地產(chǎn)的冬天來臨，開發(fā)商一般難以達(dá)到設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)的高利潤。而且信托一般不能展期，到了結(jié)束的時(shí)點(diǎn)就要兌付本息。因此，從2011 年下半年開始，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)入密集兌付期，且兌付壓力將持續(xù)到2013 年。

冰凍 房企資金鏈惡化或超2008年

每一次地產(chǎn)的調(diào)控、危機(jī)與變局演變的焦點(diǎn)最終無不集中在房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈上。有機(jī)構(gòu)分析指出，房企資金鏈的惡化程度將超過2008年，其中，今年的資金缺口就可能超過萬億。

2012年資金缺口 將達(dá)12423億

安信證券鄒文軍表示，在項(xiàng)目未達(dá)到銷售條件時(shí)，銀行貸款對企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生決定性影響。個(gè)人按揭部分屬于銀行貸款，其來源的關(guān)鍵在銷售環(huán)節(jié)。根據(jù)安信證券對萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]、金地集團(tuán)[簡介 最新動態(tài)]三家大型開發(fā)商的對比，現(xiàn)金回款大約占到當(dāng)期銷售額的80%左右。而在當(dāng)前清淡的銷售業(yè)績下，開發(fā)商出現(xiàn)了大量資金缺口。

“根據(jù)我們的估算，2011 年資金缺口約 3506 億，相對于 2011 年 5 萬億左右的銷售體量，該資金缺口對行業(yè)的影響并不大。但是 2012、2013年房地產(chǎn)資金鏈缺口加大，分別將達(dá)到12423億、20351億，資金缺口大致相當(dāng)于當(dāng)期銷售額的25%、40%?！编u文軍指出。孫建平也預(yù)計(jì)，部分中小開發(fā)商資金鏈將有斷裂的可能。

莫尼塔機(jī)構(gòu)施琪博士也表示，2012 年上市房企籌資獲得現(xiàn)金的低谷將和銷售回籠資金的低谷相重合，房企資金鏈進(jìn)一步惡化，情況將比2008年最差水平還要差?！坝捎?009 年二季度以來的大量借款將集中到期，上市房企今年可能開始持續(xù)面臨較大的籌資壓力，并于二季度出現(xiàn)現(xiàn)金缺口?！笔╃髡J(rèn)為。

蒸發(fā) 三方夾擊推高 房企“消失潮”

在政策高壓、銷售不暢、資金緊張三方夾擊下，大型房企自然收縮戰(zhàn)線，中小房企要么賣項(xiàng)目死撐，要么退出游戲，另謀他路。根據(jù)2008年情況，預(yù)計(jì)今年被踢出局的開發(fā)商超過6000多家，給部分大型房企提供難得的“美餐”。

2011年12月19日，北京市住建委發(fā)文稱，北京東方時(shí)代等473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書，有效期屆滿后未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。這意味著這473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在京城樓市消失。“房企消失潮并不只是出現(xiàn)在北京，在各方壓力共同作用下，房企今年可能會出現(xiàn)大面積被蒸發(fā)的現(xiàn)象?！鄙鲜鰱|莞房企負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)。

2008年全國開發(fā)商 “蒸發(fā)”7155家

記者從同花順系統(tǒng)查詢發(fā)現(xiàn)，1997年，全國房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)為21286個(gè)，而在2008年的房地產(chǎn)低迷中，全國開發(fā)商突然蒸發(fā)了7155家，減少了8.17%。在2009年市場好轉(zhuǎn)的刺激下，2010年開發(fā)商數(shù)量又增加到85218家。

因此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果按照8%的比例計(jì)算，今年一年可能消失的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將達(dá)到6800多家。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房企注銷潮、并購潮、退房潮等等，這些都是表象，背后是中國樓市環(huán)境發(fā)生了巨大變化。

行業(yè)大鱷或享并購“美餐”

部分開發(fā)商清盤出局或許會給一些購房者奉上一些“廉價(jià)品”，但最為受益的應(yīng)該還是那些行業(yè)大鱷們，每次危機(jī)或許都能給他們帶來豐盛的“美餐”。預(yù)計(jì)二季度將出現(xiàn)房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈斷裂和開發(fā)商變賣股權(quán)。而具有充?，F(xiàn)金及管理優(yōu)勢的龍頭公司的并購機(jī)會將大幅上升。