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下雪 房地產信托產品進入密集兌付期

而讓很多包括大型開發(fā)商在內的房企感到頭疼的還有即將的信托支付。有機構預計，今年僅房地產信托到期的額度就達到千億元級別。有消息透露，部分地區(qū)的銀監(jiān)部門甚至已經開始對所處轄區(qū)的信托業(yè)展開檢查，提前防范風險。

國泰君安孫建平統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年2月～3月份，房地產信托將迎來首個兌付小高潮，全年到期需要支付的房地產信托總額接近2000億元。孫建平表示，2010 年以來，房地產信托大規(guī)模發(fā)行，特別是2010 年3 季度和4 季度，發(fā)行規(guī)模到達頂峰。房地產信托產品多在1.5 年期到3 年期之間，尤其是兩年期的產品居多，平均期限1.9 年，多數(shù)產品在2012 年到期。

兌付壓力將持續(xù)到2013 年

根據(jù)國泰君安統(tǒng)計結果，今年總到期規(guī)模達到1758 億元，整年兌付規(guī)模較大，其中季度高峰在三季度，為716 億元；單月高峰在7月份，到期總額達到504億元。

“對過多依賴信托融資的公司來說，大量的到期支付無疑又是一場暴風雪?！睎|莞一位房企副總對記者表示。

孫建平也指出，2010年密集發(fā)行的房地產信托產品都是按照高房價的房地產市場設計的，比如回報率指標一般在15%~20%。而房地產的冬天來臨，開發(fā)商一般難以達到設計產品時的高利潤。而且信托一般不能展期，到了結束的時點就要兌付本息。因此，從2011 年下半年開始，房地產信托產品進入密集兌付期，且兌付壓力將持續(xù)到2013 年。

冰凍 房企資金鏈惡化或超2008年

每一次地產的調控、危機與變局演變的焦點最終無不集中在房地產企業(yè)的資金鏈上。有機構分析指出，房企資金鏈的惡化程度將超過2008年，其中，今年的資金缺口就可能超過萬億。

2012年資金缺口 將達12423億

安信證券鄒文軍表示，在項目未達到銷售條件時，銀行貸款對企業(yè)現(xiàn)金流產生決定性影響。個人按揭部分屬于銀行貸款，其來源的關鍵在銷售環(huán)節(jié)。根據(jù)安信證券對萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利地產[簡介 最新動態(tài)]、金地集團[簡介 最新動態(tài)]三家大型開發(fā)商的對比，現(xiàn)金回款大約占到當期銷售額的80%左右。而在當前清淡的銷售業(yè)績下，開發(fā)商出現(xiàn)了大量資金缺口。

“根據(jù)我們的估算，2011 年資金缺口約 3506 億，相對于 2011 年 5 萬億左右的銷售體量，該資金缺口對行業(yè)的影響并不大。但是 2012、2013年房地產資金鏈缺口加大，分別將達到12423億、20351億，資金缺口大致相當于當期銷售額的25%、40%?！编u文軍指出。孫建平也預計，部分中小開發(fā)商資金鏈將有斷裂的可能。

莫尼塔機構施琪博士也表示，2012 年上市房企籌資獲得現(xiàn)金的低谷將和銷售回籠資金的低谷相重合，房企資金鏈進一步惡化，情況將比2008年最差水平還要差?！坝捎?009 年二季度以來的大量借款將集中到期，上市房企今年可能開始持續(xù)面臨較大的籌資壓力，并于二季度出現(xiàn)現(xiàn)金缺口?！笔╃髡J為。

蒸發(fā) 三方夾擊推高 房企“消失潮”

在政策高壓、銷售不暢、資金緊張三方夾擊下，大型房企自然收縮戰(zhàn)線，中小房企要么賣項目死撐，要么退出游戲，另謀他路。根據(jù)2008年情況，預計今年被踢出局的開發(fā)商超過6000多家，給部分大型房企提供難得的“美餐”。

2011年12月19日，北京市住建委發(fā)文稱，北京東方時代等473家房地產開發(fā)企業(yè)的資質證書，有效期屆滿后未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。這意味著這473家房地產開發(fā)企業(yè)將在京城樓市消失。“房企消失潮并不只是出現(xiàn)在北京，在各方壓力共同作用下，房企今年可能會出現(xiàn)大面積被蒸發(fā)的現(xiàn)象?！鄙鲜鰱|莞房企負責人預計。

2008年全國開發(fā)商 “蒸發(fā)”7155家

記者從同花順系統(tǒng)查詢發(fā)現(xiàn)，1997年，全國房地產開發(fā)商企業(yè)為21286個，而在2008年的房地產低迷中，全國開發(fā)商突然蒸發(fā)了7155家，減少了8.17%。在2009年市場好轉的刺激下，2010年開發(fā)商數(shù)量又增加到85218家。

因此，有業(yè)內人士預計，如果按照8%的比例計算，今年一年可能消失的房地產開發(fā)企業(yè)將達到6800多家。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房企注銷潮、并購潮、退房潮等等，這些都是表象，背后是中國樓市環(huán)境發(fā)生了巨大變化。

行業(yè)大鱷或享并購“美餐”

部分開發(fā)商清盤出局或許會給一些購房者奉上一些“廉價品”，但最為受益的應該還是那些行業(yè)大鱷們，每次危機或許都能給他們帶來豐盛的“美餐”。預計二季度將出現(xiàn)房地產信托兌付風險、資金鏈斷裂和開發(fā)商變賣股權。而具有充?，F(xiàn)金及管理優(yōu)勢的龍頭公司的并購機會將大幅上升。